Fransa'da projeden satış (VEFA) nasıl işler

Fransa'da projeden satış Avrupa'nın en korumalı satışları arasındadır. VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) alıcının inşaatın her aşamasında ödeyeceği tutarı ve rezervasyon kaporasını sınırlar ve binanın tamamlanacağına dair dışarıdan bir teminat şart koşar. Bir emlak danışmanı için iş, hukuki riskten çok rakamlarla ilgilidir: bir yatırımcıya hangi vergi programının uygulanacağı, kiranın ne kadar olmasına izin verileceği ve paranın ne zaman talep edileceği. Ekim 2026 itibarıyla nasıl işlediği aşağıda.

Kısaca

1. VEFA satışı Code de la construction et de l’habitation (L.261-10 ve devamı maddeler) ile düzenlenir.
2. Contrat de réservation kaporası, satış bir yıl içinde imzalanacaksa %5, iki yıl içinde imzalanacaksa %2 ile sınırlıdır, daha sonrası için hiç kapora alınamaz.
3. Aşamalı ödemeler R.261-14 maddesiyle sınırlandırılır: temellerde %35, su geçirmezlikte %70, tamamlanmada %95, teslimde %5.
4. Her konut VEFA'sı bir garantie financière d’achèvement (GFA) gerektirir; 1 Ocak 2015'ten itibaren başvurulan yapı ruhsatlarında bu teminat dış kaynaklı olmalıdır (bir bankadan, sigortacıdan veya teminat şirketinden).
5. Pinel, 31 Aralık 2024'te sona erdi. 2026 bütçe kanunu, 31 Aralık 2028'e kadarki alımlar için yeni bir statut du bailleur privé oluşturdu.
6. Satılan her konutta olduğu gibi emlak danışmanının geliştirici firmadan bir mandatı olmalı ve ücretleri kuralların gerektirdiği şekilde göstermelidir.

Contrat de réservation

Bir VEFA satışı genellikle, satışın kendisi notaire önünde imzalanmadan önce bir rezervasyon sözleşmesiyle başlar. Le Mag Juridique kapora tavanlarını şöyle veriyor:

Satışın imzalanmasına kalan süre	Azami kapora
1 yıl içinde	Fiyatın %5'i
2 yıl içinde	2%
2 yıldan fazla	Yok

Kaynak R.261-68 maddesine atıf yapıyor, oysa metinlerin çoğu bu kuralları R.261-28 ile R.261-31 maddelerine yerleştiriyor. Alıntılamadan önce maddeyi notaire ile kontrol edin.

Ödeme takvimi

R.261-14 maddesi, geliştirici firmanın talep edebileceği azami kümülatif tutarları belirler (Le Mag Juridique):

Aşama	Toplam azami ödeme
Temeller tamamlandı	35%
Bina su geçirmez (hors d’eau)	70%
Tamamlanma (achèvement)	95%
Anahtar teslimi	100%

Alıcı teslimde kusur kaydederse son %5 emanette tutulabilir. Gecikme cezaları aylık %1 ile sınırlıdır.

Örnek: Lyon'da satıştan 10 ay önce rezerve edilen €350,000'luk bir daire.

Aşama	Kümülatif azami	Bu aşamada talep edilen
Rezervasyon kaporası (%5)	€17,500	€17,500
Temeller (%35)	€122,500	€105,000
Su geçirmezlik (%70)	€245,000	€122,500
Tamamlanma (%95)	€332,500	€87,500
Teslim (%100)	€350,000	€17,500

Kredi kullanan bir alıcı için takvim, bankanın fonları ne zaman serbest bırakacağını belirler. Ekim 2026'da kredi aracılarının ortalamaları 20 yılda %3.66 ve 25 yılda %3.75 idi (PAP.fr).

Tamamlama teminatı

GFA, geliştirici firma başarısız olursa binanın tamamlanmasını güvence altına alır. Homunity'nin açıklamasına göre 3 Ekim 2013 tarihli n° 2013-890 sayılı ordonnance uyarınca, yapı ruhsatı 1 Ocak 2015'ten itibaren başvurulan her konut projesi için teminat dış kaynaklı olmalı, yani bir banka, sigortacı veya teminat şirketi tarafından verilmelidir. Geliştirici firmadan teminat verenin adını ve belgesini isteyin.

Yapımcı garantileri. Alıcının ayrıca, Medeni Kanun uyarınca bir yıllık tamamlama garantisi, ekipmanlar için iki yıllık garanti ve yapısal kusurlar için on yıllık décennale ile korunduğu ve geliştirici firmanın dommages-ouvrage sigortası yaptırdığı yaygın olarak belirtilir. Bunları bu kılavuz için doğrulamadık, bu yüzden belgeleri notaire'den isteyin.

Alıcı maliyetleri

Yeni bir konutun ilk satışında alıcı masraflarının, devir vergilerinin departmana göre %6.31 veya %5.81'e ulaştığı ikinci el alıma göre çok daha düşük olduğu genellikle bildirilir (MesFraisNotaire). Yeni yapı oranını bu kılavuz için doğrulamadık, bu yüzden bir rakam vermek yerine notaire'den tahmin isteyin.

Cayma. Konut alan profesyonel olmayan bir alıcının Kanun'un L.271-1 maddesi uyarınca 10 günlük cayma süresi vardır (Notaires de France). Her projede bunun rezervasyon sözleşmesine nasıl uygulandığını notaire'e sorun.

Yatırımcı alıcılar

Pinel sona erdi. Pinel vergi indirimi 31 Aralık 2024'te sona erdi (Lefebvre Dalloz).

Statut du bailleur privé. 19 Şubat 2026 tarihli n° 2026-103 sayılı 2026 bütçe kanunu, dispositif Jeanbrun olarak da anılan, özel ev sahipleri için yeni bir rejim oluşturdu; rejim 31 Aralık 2028'e kadarki alımlar için 21 Şubat 2026'dan itibaren yürürlüktedir. Manda nihai metni şöyle özetliyor:

Konu	Kural
Taahhüt	9 yıl eşyasız uzun dönem kiralama
Matrah	Fiyatın %80'i üzerinden amortisman
Toplu binalardaki yeni daireler	Ara, sosyal veya çok sosyal kira için yılda %3.5, %4.5 veya %5.5
Fiyatın en az %30'u kadar tadilat yapılan eski konutlar	Yılda %3, %3.5 veya %4
Yıllık tavan	€8,000, €10,000 veya €12,000
Sınırlar	Müstakil evler hariç, hane başına en fazla 2 konut

Lefebvre Dalloz'un nihai oylamadan önce yazılmış daha eski bir özeti 12 yıllık bir taahhüt ve tek bir tavan veriyordu. Programı bir müşteriye sunmadan önce nihai metni Légifrance'ta kontrol edin ve yatırımcıları bir vergi danışmanına yönlendirin.

Eşyalı kiralamalar. 15 Şubat 2025'ten itibaren yapılan satışlarda LMNP gerçek rejimi kapsamında düşülen amortisman, öğrenci ve yaşlı rezidansları ile bakım tesisleri için istisnalar dışında, sermaye kazancı hesaplanırken geri eklenir. 2026 bütçe kanunu aynı kuralı yeni özel ev sahibi rejimine de genişletti (NBE Avocats). Yatırımcılar bunu ilk günden hesaba katmalıdır.

Enerji. Yatırımcı müşterileriniz yeni bir yapıyı, G sınıfı konutların 1 Ocak 2025'ten bu yana yeni bir kira sözleşmesiyle kiraya verilemediği, F sınıfının 2028'den, E sınıfının 2034'ten itibaren aynı kapsama gireceği eski stokla karşılaştıracaktır (Hellio).

İkinci konutlar. Yeni bir daireyi Paris, Lyon, Bordeaux veya Nice'te ikinci konut olarak tutan bir alıcı, belediye taxe d’habitation'ı üzerinde %60 ek vergiyle karşılaşır (SeLoger, Ekim 2026).

Fiyatlar nerede

Yeni bir yapının neyle rekabet ettiğine dair bağlam için MeilleursAgents, 1 Ekim 2026 itibarıyla ikinci el daireleri Paris'te €9,630/m², Nice'te €5,245, Lyon'da €4,714 ve Bordeaux'da €4,448 olarak tahmin ediyor. Bunları projenin kendi fiyat listesiyle karşılaştırın ve aradaki farkı açıklayın.

Geliştirici ve proje hakkında kontrol edilecekler

• Yapı ruhsatı ve kesinleşip kesinleşmediği.
• GFA belgesi ve teminat verenin adı.
• Rezervasyon sözleşmesi: tavan dahilinde kapora, beklenen imza tarihi ve kaporanın iade koşulları.
• Senetteki ödeme takvimi, R.261-14 tavanları dahilinde.
• Teslim tarihi ve gecikme cezaları.
• Sigorta belgeleri.
• Yatırımcılar için hangi vergi programının uygulandığı, kira tavanları ve taahhüt süresi.
• Geliştirici firmayla mandatınız, ücretiniz ve ne zaman ödendiği.

Tehlike işaretleri

• %5'in üzerinde bir kapora veya iki yıldan daha uzak bir satış için herhangi bir kapora.
• İnşaat aşamasının önünde giden ödeme talepleri.
• Yakın tarihli bir projede dış GFA olmaması.
• Hâlâ Pinel satan veya bailleur privé rakamlarını nihai metin olmadan aktaran bir yatırımcı sunumu.
• Seçilen vergi programının izin verdiğinin üzerinde vaat edilen kiralar.
• Agent commercial olarak sizden kapora toplamanızın istenmesi.

Fransa'da VEFA alıcıları sınırlandırılmış ödemeler ve dışarıdan bir tamamlama teminatıyla korunur; yatırımcı vergi kuralları ise 2025 ve 2026'da değişti. Bu kılavuz yukarıda gösterilen tarihte kontrol edildi. Genel bilgi niteliğindedir, hukuki veya vergi danışmanlığı değildir. CloserPass; herhangi bir geliştirici firma, Notaires de France, CCI ya da Fransa'daki herhangi bir devlet kurumuyla bağlantılı değildir.

Pozisyonları ve daha fazla kılavuzu CloserPass'te Fransa sayfasında bulun.