Tayland'da projeden satış nasıl işler

Tayland'daki yeni kondominyumların çoğu inşa edilmeden önce satılır. Alıcının ana güvencesi bir banka teminatı değil, bir sözleşmedir: Kondominyum Kanunu 2008'den beri geliştiricileri standart bir form kullanmaya zorluyor ve bu formdan sapan her hüküm geçersizdir. Escrow vardır, ancak yalnızca iki taraf da bunu seçerse. 2026'da daha büyük ticari risk, özellikle Phuket ve Pattaya'daki arz fazlasıdır. Danışman olarak işiniz, alıcı ödeme yapmadan önce sözleşmeyi, geliştiriciyi ve paranın izlediği yolu kontrol etmektir.

Kısaca

1. Bir geliştiricinin kondominyum sözleşmesi, Kondominyum Kanunu'nun 6/2. maddesi uyarınca İçişleri Bakanlığı standart formuna uymalıdır. Uymayan hükümler geçersizdir ve para cezası 100,000 baht'tır (63. madde).
2. Sözleşme 30 gün önceden bildirimle bir devir tarihi belirlemeli, inşaatın durmasını en fazla bir yılla sınırlamalı, yapısal ayıplar için 5 yıl, diğer kısımlar için 2 yıl sorumluluk vermelidir.
3. Alıcı sözleşmeyi ücretsiz olarak devredebilir ve gecikmeli teslim geliştiriciye %10 ile sınırlı olmak üzere günlük en az %0.01'e mal olur.
4. Escrow Act B.E. 2551 (2008) uyarınca escrow isteğe bağlıdır. Çoğu alıcı geliştiriciye doğrudan ve aşamalı olarak öder.
5. Daire genellikle bir rezervasyon ücretiyle tutulur. İade edilip edilmeyeceği ilgili maddeye bağlıdır.
6. Yabancı alıcıların %49 kotasında yer olması gerekir ve parayı yurt dışından döviz olarak göndermeleri gerekir; USD 50,000'den itibaren FET formu gerekir.
7. Geliştiriciler danışmanlara %3 ile %5, bazı münhasır anlaşmalarda %5 ile %7 öder (Leto, Mayıs 2026).

Standart sözleşme

6/2. madde Kondominyum Kanunu'na 2008'de eklendi. Siam Legal, bu maddenin kondominyum satış sözleşmelerinin İçişleri Bakanlığı standart formuna uymasını zorunlu kıldığını ve buna uymayan hükümlerin geçersiz olduğunu açıklıyor. 63. madde ihlaller için 100,000 baht para cezası öngörüyor. Bir alıcı için en önemli yükümlülükler:

Yükümlülük	Sözleşmenin vermesi gereken
Devir tarihi	Alıcıya 30 gün önceden bildirimle belirtilmiş bir tarih
İnşaat	En fazla bir yıllık duraklama
Ayıplar	Yapı için 5 yıl, diğer kısımlar için 2 yıl
Devir (temlik)	Alıcı sözleşmeyi başka birine ücretsiz olarak devredebilir
Gecikmeli teslim	Fiyatın %10'u ile sınırlı, günlük en az %0.01 ceza

Bir geliştiricinin sözleşmesi bu hükümlerden farklı görünüyorsa, alıcının avukatı imzadan önce incelemelidir.

Escrow bir kural değil, bir tercih

Thailand Law Online, Escrow Act B.E. 2551 (2008)'in yalnızca alıcı ve satıcı lisanslı bir escrow acentesi kullanmayı kabul ettiğinde uygulandığını açıklıyor. Bir geliştiriciyi escrow kullanmaya zorlayan bir kanun yoktur. Uygulamada çoğu alıcı geliştiriciye doğrudan ve aşamalı olarak öder. Sözleşme ve escrow acentesinin belgeleri öyle demedikçe bir projeyi asla “escrow korumalı” olarak tanımlamayın.

Rezervasyon ve aşamalı ödemeler

Thailand Law Online olağan sırayı şöyle anlatıyor:

1. Satış sözleşmesinden önce daireyi tutmak için bir rezervasyon ücreti.
2. İmzada bir sözleşme kaporası.
3. İnşaat sırasında taksitler.
4. Tapu Dairesi'nde devirde kalan bakiye.

Rezervasyon sözleşmeleri farklılık gösterir. Alıcı ödeme yapmadan önce iadeler hakkındaki maddeyi okuyun: alıcı vazgeçerse, geliştirici daireyi değiştirirse veya kota dolarsa ne olur.

Örnek hesaplama

Bu rakamlar yalnızca örnek amaçlıdır. Belirleyici olan sözleşmedir.

Yabancı bir alıcının satın aldığı, 2026'nın ilk yarısındaki 4.3 milyon baht ve 43.9 m²'lik yabancı ortalamasına yakın (The Nation, Eylül 2026) 4,300,000 bahtlık yeni bir kondominyum dairesi.

Aşama	Ödeme	Bugüne kadar ödenen
Rezervasyon	50,000 baht	50,000 baht
Sözleşme kaporası	380,000 baht	430,000 baht
İnşaat taksitleri	860,000 baht	1,290,000 baht
Devirde kalan bakiye	3,010,000 baht	4,300,000 baht

Bina 100 gün geç teslim edilirse, asgari orandan ceza 4,300,000 x %0.01 x 100 = 43,000 baht olur. %10'luk üst sınır 430,000 baht'tır.

Devirde (Storm Real Estate Phuket, Eylül 2026), ekspertiz değerinin fiyata eşit olduğu varsayılırsa: %2 devir harcı 86,000 baht'tır ve sözleşmede yazdığı gibi paylaşılır. Gayrimenkul işinde olan geliştirici %3.3 SBT, yani 141,900 baht ve şirket olarak %1 stopaj vergisi öder. 7 milyon baht'a kadar konut alan Taylandlı bir alıcı 30 Haziran 2027'ye kadar yalnızca %0.01 devir harcı öderdi. Yabancılar %2'nin tamamını öder.

Yabancı alıcılar: kota ve para

• %49 kotası. Bir yabancı, ancak yabancılara ait alan binanın satılabilir alanının %49'u içinde kaldığı sürece bir daireye tam mülkiyetle sahip olabilir. Alıcı rezervasyon yapmadan önce geliştiriciye ne kadar yabancı kotası kaldığını yazılı olarak sorun (Bektu, Haziran 2026).
• FET formu. Daireyi bir yabancı adına tescil ettirmek için para yurt dışından, döviz olarak gelmelidir ve parayı alan banka, genellikle USD 50,000 veya üzeri transferler için bir FET formu düzenler (Storm Real Estate Phuket). Her taksit aynı yolu izlemelidir.
• 99 yıllık kiralama yok, %75 kota yok. İkisi de 2024'te önerildi ve yasalaşmadı (Bektu).
• 2026 sonunda ek kontroller. 19 Ekim 2026'dan bu yana 2 milyon bahtın üzerindeki alımlar paravan mülkiyet operasyonu kapsamında ek kontrollere tabidir (Thai Examiner).

Projeden villa ve evler

Bir yabancı bir villanın altındaki araziye sahip olamaz. Projeden villalar genellikle 30 yıla kadar tescilli bir kiralamayla satılır. 30+30+30 gibi yenileme maddeleri bir sözleşmedeki vaatlerdir ve mahkemeler genellikle yalnızca tescilli ilk süreyi uygular (Bektu). 6/2. maddedeki standart kondominyum sözleşmesi kondominyum satışlarını kapsar, bu yüzden bir villa sözleşmesinin ayrıca dikkatle incelenmesi gerekir.

Yeni konut arzı nerede

• Phuket. Krungsri Research (Ağustos 2026), 2025'te lansmanların %52.6 düşüşle 7,205 daireye indiğini ve satışların %61.1 düştüğünü, 193.7 milyar baht değerinde 14,008 satılmamış daire bulunduğunu bildiriyor. Villa emilimi ayda %1.8'e düştü, bu da ortalama 44.8 milyon baht villa fiyatıyla yaklaşık 50 aylık stok demek. 2026 tahminleri: lansmanlarda %4.2, satışlarda %7.3 düşüş.
• Pattaya. Pattaya Mail (Şubat 2026), en kötü durumu Jomtien'de ve güney sahil şeridinde olan bir yapısal arz fazlası anlatıyor; geliştiriciler indirimler ve esnek ödeme koşulları sunuyor. Yeni talebin ana kaynağı Myanmarlı alıcılar.
• Koh Samui. 117 projede 30.3 milyar baht değerinde 2,882 dairelik birincil pazar; %52 kondominyum, %48 villa (Samui Property Group, Mayıs 2026, büyük ölçüde C9 Hotelworks'ün Haziran 2025 verilerinden).

Arz fazlası alıcılara pazarlık payı verir ve geliştiricinin mali durumunu daha önemli hale getirir. Yavaş satan bir proje, geç bitebilecek bir projedir.

Geliştirici ve proje hakkında kontrol edilecekler

• Sözleşmenin devir tarihi, ayıp ve ceza hükümleriyle standart forma uyduğu.
• Escrow sunulup sunulmadığı, sunuluyorsa escrow acentesinin bilgileri.
• Rezervasyon maddesi: tutar, iade koşulları, satış sözleşmesi için son tarih.
• Ödeme takvimi ve her ödemenin gittiği hesap.
• Binada kalan yabancı kotası, yazılı olarak.
• Geliştiricinin tamamlanmış projeleri ve alıcılarının dairelerini zamanında teslim alıp almadığı.
• Tamamlanmada devir harcını kimin ödediği.
• Villalarda kiralama koşulları ve neyin tescil edildiği.

Tehlike işaretleri

• Standart forma uymayan bir sözleşme veya sözleşmeyi ödemeden önce göstermeyi reddeden bir geliştirici.
• Escrow sözleşmesi olmadan pazarlamada “escrow korumalı” ifadesi.
• Net bir son tarihi olmayan iadesiz rezervasyon.
• 99 yıllık kiralama, %75 kota veya garantili 30+30+30 vaadi.
• Tam mülkiyet isteyen yabancı bir alıcıdan Tayland hesabından baht olarak ödeme istenmesi.
• Araziyi tutmak için Taylandlı bir paravan kişi (nominee) veya kâğıt üzerinde bir şirket önerilmesi.
• Kimin ödediği açıklanmayan garantili kira getirileri.

Tayland'da projeden satışlar herhangi bir teminat kanunundan çok standart kondominyum sözleşmesine dayanır ve escrow isteğe bağlıdır. Bu kılavuz yukarıda gösterilen tarihte kontrol edildi. Genel bilgi niteliğindedir, hukuki veya vergi danışmanlığı değildir. CloserPass'in Tayland'daki hiçbir geliştirici, banka, escrow acentesi veya devlet kurumuyla bağlantısı yoktur.

CloserPass'te Tayland bölümünde pozisyonlar ve daha fazla kılavuz bulun.