Burada kimler çalışabilir: emlak danışmanı Endonezyalı olmalıdır

Bu, kursun en önemli dersi, bu yüzden doğrudan konuşacağız. Bali'de emlak danışmanı Endonezya vatandaşı olmalıdır. Yabancılar burada yine de emlak kariyeri kurabilir, ancak farklı rollerde, doğru izinle ve asla müşteri bulan ve anlaşmaları müzakere eden kişi olarak değil.

Tek paragrafta kural

Minister of Trade Regulation 33 of 2025 (Permendag 33/2025), 5 Ekim 2025'ten beri yürürlüktedir ve eski emlak danışmanlığı kuralı Permendag 51/2017'nin yerini almıştır (BPK hukuk veritabanı). Buna göre lisanslı bir aracılık şirketi (P4) uzman personel olarak sertifikalı emlak danışmanları istihdam etmelidir ve bu danışmanlar Endonezya vatandaşı (WNI) olmalıdır (Bisnis.com, Kasım 2025). Bir P4'ün yöneticileri ulusal sertifikasyon sisteminden yeterlilik belgesi almış olmalıdır ve yabancı olabilirler, ancak her yönetici yalnızca bir P4'e kayıtlı olabilir.

Kimler emlak danışmanı olabilir

Person	Saha danışmanı olabilir mi?	Neler yapabilir
Lisanslı bir P4'te çalışan, yeterlilik belgesine sahip Endonezya vatandaşı	Evet	Müşteri bulmak, portföye almak, mülk göstermek, pazarlık yapmak, kapanış yapmak
Yeterlilik belgesi olmayan Endonezya vatandaşı	Geçiş süresinden sonra hayır	Eğitim alıp sertifika almak (3. ders)
Yönetici rolünde çalışma KITAS'ı ve yeterlilik belgesi olan yabancı	Hayır	Bir P4'ü yönetmek, iş geliştirme, strateji
Turist, ziyaret, ikinci ev veya uzaktan çalışan vizesindeki yabancı	Hayır	Bir Endonezya işletmesi için ücretli çalışma yok

Bir yabancı neleri yapabilir ve neleri yapamaz

Kasım 2025'te AREBI Bali kuralı açıkça anlattı: yabancılar iş geliştirme veya stratejik pazarlama gibi yönetim görevleri üstlenebilir, ancak temel aracılık işini yapamaz (NusaBali). Bu, bir yabancının şunları yapmaması gerektiği anlamına gelir:

• Müşteri bulup onların danışmanı olarak sözleşme imzalatmak.
• Alıcılara villa göstermek ve teklifleri müzakere etmek.
• İşlemi veya parayı yönetmek.
• Portföy veya alıcı sözleşmeleri imzalamak.

AREBI Bali bunu vurguladı çünkü yabancılar turistik bölgelerde hâlâ aktif danışman olarak çalışıyordu.

Vizeler: neler işe yaramaz

• Kapıda vize veya ziyaret vizesi: yalnızca turizm içindir. Eylül 2024'te Bali göç idaresi, sosyal medyada bir villayı tanıtan ve kapıda vizeyle bulunan bir Avustralyalıyı en az altı aylık yeniden giriş yasağıyla sınır dışı etti (INP Polri).
• İkinci ev vizesi: uzun süreli kalış içindir, çalışma izni değildir.
• Uzaktan çalışan vizesi (E33G): Emerhub, bu vizenin yurt dışı gelir gerektirdiğini ve Endonezya kaynaklı geliri hariç tuttuğunu açıklıyor. Bir Bali ofisi için Bali villaları satmak Endonezya'da yapılan bir iştir.

Denetimler aktif. Bali göç idaresi Ocak ile Haziran 2026 arasında, çoğunlukla izinlerin kötüye kullanılması ve vize süresinin aşılması nedeniyle 342 yabancıyı sınır dışı etti (RRI). Biri size turist vizesiyle “serbest danışman” rolü teklif ederse, risk size aittir.

1. yol: yönetici rolünde sponsorlu çalışma izni

Bali'deki bir aracılık şirketinde çalışmak isteyen bir yabancının, kendisine sponsor olan bir işverene ihtiyacı vardır. Hukumonline, çalışma amaçlı oturma izninin (ITAS, kartın adı KITAS) işveren şirketin garantisini gerektirdiğini açıklıyor. Olağan adımlar (Expat.com, Nisan 2026):

1. Şirket, Çalışma Bakanlığı'ndan yabancı işe alma onayı olan RPTKA'yı (yabancı işçi kullanım planı) alır.
2. Şirket, ayda yaklaşık USD 100 olan çalışma izni harcını peşin öder.
3. Sınırlı oturma vizesini (E23 çalışma yolu) alır ve Endonezya'ya girersiniz.
4. Vize, genellikle 6 ay, 1 yıl veya 2 yıl geçerli ve yenilenebilir bir KITAS'a dönüştürülür.

Unvan önemlidir. Bazı pozisyonlar Minister of Manpower Decree 349 of 2019 uyarınca yabancılara kapalıdır ve emlak danışmanlığı rolü vatandaşlara ayrılmıştır. Bir P4'teki yönetici rolü de yeterlilik belgesi gerektirir (3. ders). Ücretler ve adımlar sık değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin.

2. yol: PT PMA üzerinden yatırım

Bir yabancı, yabancı sermayeli bir şirket olan PT PMA aracılığıyla bir aracılık şirketine sahip olabilir. Emlak aracılığı yabancı yatırıma kapalı faaliyetler listesinde değildir. BKPM Regulation 5/2025 uyarınca yatırım planı yine IDR 10 milyar'ın üzerinde olmalıdır, ancak yeni şirketler için ödenmiş sermaye IDR 2.5 milyar'a düştü (Infiniti).

Şirkete sahip olmak sizi emlak danışmanı yapmaz. PT PMA yine de sertifikalı Endonezyalı danışmanlar istihdam etmelidir ve siz yalnızca yönetebilirsiniz. Bali ayrıca yabancı şirketleri yakından izliyor: 2026'dan beri OSS sistemi, düşük ve orta-düşük riskli faaliyetler için Bali'deki yeni PMA kayıtlarını reddediyor (Emerhub, Mayıs 2026). Lisanslı emlak aracılığı orta-yüksek riskli bir faaliyettir, bu yüzden açık kalıyor, ancak sermaye, ofis ve faaliyet kodu denetimleri bekleyin.

3. yol: yurt dışından çalışmak

Bazı yabancılar kendi ülkelerinden alıcıları lisanslı bir Bali P4'üne yönlendirir veya kendi ülkelerinin kurallarına göre yurt dışındaki bir geliştiricinin satış ofisinde çalışır. Bunun yasal olup olmadığı nerede yaşadığınıza ve nasıl ödendiğinize bağlıdır. Herhangi bir ücret almadan önce bir Endonezyalı avukata danışın ve bunu asla Bali'den ziyaret vizesiyle yapmayın.

Endonezyalıysanız

Kanun sizin etrafınızda kurulmuştur. Yolunuz lisanslı bir P4, bir yeterlilik belgesi ve düzenli eğitimdir. İngilizce, ayrıca Rusça veya Fransızca, yabancı alıcılara hizmet vermenize yardımcı olur. 3. ders size adımları veriyor.

Daha fazlası için Bali'de nasıl emlak danışmanı olunur rehberini okuyun ve Bali kuralları alıştırmalarıyla pratik yapın.

Bu genel bilgidir, hukuki veya göçmenlik tavsiyesi değildir. Endonezya kuralları hızla değişir: harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin.