Bali'de her gün uyduğunuz kurallar

Sertifika almak bir başlangıçtır. Lisansınızı, itibarınızı ve müşterinizin parasını güvende tutmak her gün tekrarladığınız alışkanlıklara bağlıdır. Bu ders dört ana alanı kapsıyor: sözleşmeler, reklam, para ve Bali'de kariyerleri bitiren şeyler.

1. Her yetkiyi yazılı hale getirin

Permendag 33/2025 uyarınca bir aracılık şirketinin müşterileriyle ve ortak aracılık ortaklarıyla yazılı sözleşmeleri olmalıdır (Bisnis.com, SIP Law Firm). İmzalı sözleşme yoksa ücrete açık bir hak da yoktur.

İyi bir portföy veya alıcı sözleşmesi şunları belirtir:

• Mülk, fiyat ve hak türü: mülk mülkiyetli Hak Milik, leasehold, Hak Pakai veya HGB.
• Satışlar için %2 ile %5, kiralamalar için %5 ile %8 yasal aralığı içindeki komisyon oranı ve KDV'nin eklenip eklenmediği.
• Kimin ödeyeceği ve ne zaman: genellikle satıcı, tapu veya kira sözleşmesinin imzalanmasında.
• Yetkinin münhasır olup olmadığı ve ne kadar süreceği.
• Müşteri, sizin tanıştırdığınız bir alıcıyla doğrudan anlaşırsa ne olacağı.
• Ofisin lisans bilgileri.

Ortak aracılık için diğer ofisle, paylaşımın yazılı olduğu ayrı bir sözleşme imzalayın. Kanun, ofisler arasındaki paylaşımı belirlemez.

2. Dürüst reklam yapın

Kurallar kısadır ve önemlidir:

• Lisansı gösterin. Bir P4, lisans bilgilerini web sitesinde ve yayınlarında göstermelidir (Bisnis.com).
• Yanlış bilgi ve belirsiz vaat yok. Permendag 33/2025, aracılık pazarlamasında bunları yasaklar. Tüketiciyi koruma kanunu Law 8/1999 da mal veya hizmetlerin belirsiz vaatlerle tanıtılmasını yasaklar (Article 9) ve Article 62, 5 yıla kadar hapis veya IDR 2 milyar'a kadar para cezası öngörür (Hukumonline).
• Getirilerde dikkatli olun. Sözleşmede yer almayan “garantili %12” vaat eden bir broşür, alıcıları, geliştiricileri ve danışmanları başını belaya sokan türden bir vaattir. Bunun yerine gerçek emsaller gösterin.
• Yasa dışı kiralamaları pazarlamayın. Turizm Bakanlığı, konaklama tesislerinin OSS lisansı alması için son tarihler belirledi ve lisanssız konaklamaların 1 Ağustos 2026'dan itibaren rezervasyon platformlarından kaldırılacağını duyurdu (Freaking Nomads). “Kira gelirli” bir villa satıyorsanız önce lisansı kontrol edin.
• Yabancılar ve sosyal medya. Satılık villa paylaşmak ticari faaliyettir. Kapıda vizeyle bulunan bir Avustralyalı 2024'te internette bir villayı tanıttığı için sınır dışı edildi (INP Polri). Yabancıysanız, müşteriye dönük pazarlamayı ofisinizin Endonezyalı danışmanları yürütür.

3. Para kurallarına uyun

Ulusal ödeme sistemi. Emlak danışmanları işlemler için ulusal ödeme sistemini kullanmalıdır (Bisnis.com). Komisyon ofis tarafından faturalanır ve şirket adına açılmış bir Endonezya hesabına ödenir, asla kişisel hesabınıza veya yurt dışına değil.

Kitlesel fonlama yok, kara para aklama yok. Permendag 33/2025, emlak danışmanlarının kitlesel fonlamaya dayalı mülk finansmanına, kara para aklamaya veya terörün finansmanına aracılık etmesini yasaklar (Bisnis.com).

Bildirim yükümlüsüsünüz. Government Regulation 43 of 2015, emlak şirketlerini ve emlak danışmanlarını Endonezya'nın mali istihbarat birimi PPATK'ya bildirim yapmak zorunda olan taraflara ekledi (Setkab). Uygulamada:

1. Müşterinizi tanıyın. Kimlik alın ve gerçek alıcının kim olduğunu anlayın.
2. Özellikle nakit ve üçüncü taraf ödemelerinde paranın nereden geldiğini sorun.
3. Şüpheli işlemleri bildirin: ofisiniz aracılığıyla PPATK'ya.
4. Büyük nakit işlemleri bildirin. Mal ve hizmet sağlayıcılar IDR 500 milyon veya üzeri nakit işlemleri de bildirmelidir (Hukumonline).
5. Müşteriyi uyarmayın. Bildirim yükümlüleri, müşteriye bir bildirim yapıldığını söylememelidir (Setkab).

Farklı kişilerden gelen nakit destelerle ödeme yapan, kaynağı açıklamayan ve fiyatın kağıda yazılmamasını isteyen bir alıcı, ders kitaplarındaki türden bir uyarı işaretidir. Durun ve yöneticinizle konuşun.

4. Danışmanların yaptırım almasına veya anlaşmaların geçersiz olmasına yol açanlar

Uygulama	Ne olabilir
Ekim 2026'dan sonra yeterlilik belgesi olmadan çalışmak	Kemendag'dan ihtar (AFU)
Kurallara uymayan veya yıllık raporunu vermeyen bir P4	Yazılı uyarı, faaliyet durdurma, lisans iptali, para cezaları (SIP Law Firm)
Yanlış vizeyle saha danışmanlığı yapan yabancı	Sınır dışı edilme ve yeniden giriş yasağı (INP Polri)
Nominee (muvazaalı) anlaşma ayarlamak	Sözleşme geçersizdir ve nominee kişi malik sayılır (Hukumonline)
Sözleşmede yer almayan getiriler vaat etmek	Law 8/1999 kapsamında tüketici talepleri ve cezai yaptırımlar
Kontrol yapmadan nakit almak	Kara para aklamayla mücadele yükümlülüklerinin ihlali

Nominee anlaşmalar ayrıca ele alınmalı. Nominee anlaşma, Hak Milik araziyi bir Endonezyalının adına kaydeder, yan belgeler ise kontrolü yabancıya verir. Hukumonline, Yüksek Mahkeme'nin bunları geçersiz saydığını ve nominee kişiyi yasal malik olarak tanıdığını bildiriyor. Bir müşteri veya satıcı bunu önerirse hayır deyin ve yasal bir yol önerin: kiralama, Hak Pakai veya uygun bir şirket yapısı.

Günlük alışkanlık listesi

• Bir portföyü pazarlamadan önce imzalı sözleşme.
• Her paylaşımda ve broşürde lisans bilgileri.
• Kira geliri belirtmeden önce tapu, imar ve izin kontrolleri.
• Herhangi bir kapora alınmadan önce kimlik ve fon kaynağı.
• Tüm para Endonezya şirket hesaplarından geçer.

İmzalamadan önce ve Yabancı olarak Bali'de mülk satın almak rehberlerini okuyun. Kiralamalar ve yabancı şirketlerle ilgili kurallar 2026'da birkaç kez değişti, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin.