Baştan sona bir Bali anlaşması

Bir Bali anlaşmasında çoğu pazardan daha fazla hareketli parça vardır: arazi hakkının türü, imar durumu, yapı izinleri ve iki tür görevli, noter ve PPAT. Bu ders üç anlaşmayı adım adım anlatıyor ve rupi cinsinden çözümlü bir örnekle bitiyor.

Kim ne yapar

• Emlak danışmanı (Endonezyalı, sertifikalı, bir P4 için çalışan): portföye alır, pazarlar, nitelendirir, pazarlık yapar ve dosyanın ilerlemesini sağlar.
• Alıcının bağımsız avukatı: durum tespiti (due diligence) ve sözleşme incelemesi. Global Investments IDR 20 milyon ile 60 milyon arasında tahmin ediyor.
• Noter: PPJB (ön satış sözleşmesi) ve kira senetleri gibi sözleşmeleri hazırlar ve onaylar.
• PPAT (arazi tapu memuru): sertifikayı kontrol eder ve AJB'yi (Akta Jual Beli, satış senedi) imzalar. Arazi haklarının devri yalnızca PPAT senediyle tescil edilebilir (Hukumonline).
• BPN (ulusal arazi kurumu): tapu sicilini tutar ve güncellenmiş sertifikayı düzenler.
• Vergi daireleri: satıcının nihai gelir vergisi ulusal vergi dairesine, alıcının BPHTB'si ise regency'ye (ilçe yönetimine) ödenir.
• Geliştirici (yalnızca off-plan): inşa eder, izinleri alır ve teslim eder.

1. anlaşma: Endonezyalılar arasında ikinci el satış veya bir yabancıya Hak Pakai satışı

1. Malik ile ücret ve ödeme tarihini içeren portföy sözleşmesi imzalanır.
2. Teklif ve koşullar yazılı olarak kararlaştırılır: fiyat, kapora, zaman çizelgesi, villada nelerin kalacağı.
3. Sertifika kontrolü (cek sertifikat). PPAT, kayıtlı malik, şerhler ve uyuşmazlıklar için sertifikayı BPN'de kontrol eder. Bir fotokopi hiçbir şey kanıtlamaz.
4. İmar ve izinler. Mekânsal plandaki bölgeyi, PBG yapı onayını (eski IMB'nin yerini aldı) ve SLF kullanıma uygunluk belgesini kontrol edin. Bali Exception, yeşil bölgeleri yapılaşmanın büyük ölçüde kısıtlandığı tarım arazisi olarak tanımlıyor.
5. Tüm malikler imzalar. Aile arazilerinin çoğu zaman birkaç mirasçısı olur. Her birinin onayı gerekir.
6. Gerekirse PPJB. Ödeme taksitli olduğunda veya bir belge hâlâ eksik olduğunda taraflar noter huzurunda bir PPJB imzalar. Bu tek başına mülkiyeti devretmez (Hukumonline).
7. Vergiler ödenir. Satıcı brüt fiyatın %2.5'i oranında nihai gelir vergisi öder (Directorate General of Taxes). Alıcı, en az IDR 80 milyon olan vergiden muaf eşiğin üzerindeki değerin %5'ine kadar BPHTB öder (Hukumonline). İkisi de AJB'den önce ödenir.
8. AJB, PPAT huzurunda imzalanır ve kalan tutar ödenir.
9. Tescil. PPAT senedi BPN'ye gönderir, BPN de yeni maliki kaydeder.

Hak Pakai kapsamında yabancı bir alıcı için adımlar aynıdır, ancak fiyat Bali asgarisini (bir ev için IDR 5 milyar) karşılamalıdır ve bir yabancı satın aldığında Hak Milik bir ev Hak Pakai'ye dönüşür (Hukumonline, PP 18/2021).

2. anlaşma: leasehold villa

Yabancı alıcıların çoğu kiralar. Emerhub (Haziran 2026) şöyle açıklıyor:

1. Süreyi, genellikle 25 ila 30 yıl, ve fiyatı veya formülü şimdiden sabitlenmiş uzatma maddesini kararlaştırın.
2. Aynı sertifika, imar ve izin kontrollerini yapın.
3. Hak Milik malikiyle noter senediyle kira sözleşmesi imzalayın.
4. Kiraya veren, brüt kiranın %10'u oranında nihai gelir vergisi öder. Global Investments kiralamaların farklı değerlendirilebileceğini belirttiği için BPHTB'nin uygulanıp uygulanmadığını ve hangi matrah üzerinden uygulandığını notere sorun.

Bir kiracı daha sonra kalan yıllarını sattığında, Rumavi devrin kira geliri olarak vergilendirildiğini açıklıyor: brüt fiyat üzerinden vergi mukimleri için %10, bir anlaşma indirmedikçe mukim olmayanlar için %20.

3. anlaşma: off-plan

PP 12/2021 kapsamında bir geliştiricinin sattığı evler için PPJB, ancak beş koşul sağlandığında noter huzurunda imzalanabilir: kesin arazi durumu, açık bir satış konusu, PBG, altyapı ve inşaatın en az %20'si (Hukumonline). Geliştirici kusurluysa ve alıcı iptal ederse, geliştirici tüm ödemeleri iade etmelidir. Alıcı vazgeçerse, geliştirici fiyatın %10'una kadarını tutabilir (Hukumonline).

Off-plan leasehold villalar, arazi kiralaması artı yapım sözleşmesiyle çoğu zaman bu kuralların dışında kalır. Her ödemeyi doğrulanmış bir aşamaya bağlayın ve SLF ile teslim için gerçek bir tutar ayırın.

KDV. KDV mükellefi bir geliştiriciden alınan yeni yapılar, PMK 131/2024 kapsamında efektif %11 (lüks mallarda %12) KDV öder. PMK 90/2025, 2026'da teslim edilen ve fiyatı IDR 5 milyar'a kadar olan hazır bir konutun ilk IDR 2 milyar'ının KDV'sini devletin ödemesini öngörür (Katadata). Yabancı bir alıcının bundan yararlanıp yararlanamayacağını geliştiricinin vergi danışmanına sorun.

Çözümlü örnek: bir Jakarta alıcısına satılan IDR 5 milyarlık mülk mülkiyetli villa

Kalem	Kim öder	Tutar
Fiyat	Alıcı	IDR 5,000,000,000
BPHTB: (5,000,000,000 eksi 80,000,000) x %5	Alıcı	IDR 246,000,000
Satıcının nihai gelir vergisi: %2.5	Satıcı	IDR 125,000,000
Ofis komisyonu: %5	Satıcı	IDR 250,000,000
Komisyon üzerinden KDV: %11	Satıcı	IDR 27,500,000
Noter ve PPAT %0.75 (Global Investments: %1'e kadar)	Genellikle paylaşılır	IDR 37,500,000

Alıcının, avukatlık ücretleri ve noter payına ek olarak yaklaşık IDR 5.246 milyar'a ihtiyacı vardır. Satıcı, noter payından önce yaklaşık IDR 4.5975 milyar alır. BPHTB eşiği regency'ye göre değişir, bu yüzden kesin rakamı noter teyit eder.

Paranın tüm yönleri için Bali'de danışman komisyonu ve Bali'de off-plan rehberlerini okuyun. Vergi kuralları değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin.