Bali'de emlak danışmanı olarak ilk 90 gününüz

İlk üç ay bu işte kalıp kalmayacağınızı belirler. Bali'de, lisanssız aracılarla dolu bir pazarda temiz bir itibar kurup kuramayacağınızı da belirler. Bu ders, lisanslı bir P4 için çalışan sertifikalı bir Endonezyalı emlak danışmanı olduğunuzu varsayar. Yönetici rolünde bir yabancıysanız, bunu danışmanlarınızın saha işini yapmak için değil, onları desteklemek için kullanın.

Müşteriler nereden gelir

Önce portföy. Bali'de iyi portföyü olan danışman alıcıları kazanır. En iyi kaynaklarınız:

• İyi tanıdığınız tek bir bölgedeki arazi ve villa sahipleri. Ziyaret edin, kendinizi tanıtın, kuralları açıklayın ve kartvizitinizi bırakın.
• Banjar ve köy bağlantıları. Bali'de yerel güven önemlidir ve satıcıların çoğu Balili ailelerdir.
• Bir malik satmak istediğinde ilk duyan noterler, avukatlar ve villa yöneticileri.
• Her zaman yazılı bir sözleşmeyle, diğer lisanslı ofislerle ortak aracılık (co-broking) (Bisnis.com).

Sonra alıcılar:

• Portallar. Rumah123 gibi Endonezya portalları ve Bali villa platformları alıcıların arama yaptığı yerlerdir. İlanları, doğru arazi hakkını belirterek doğru tutun.
• Sosyal medya. Instagram ve kısa videolar Bali villalarını satar. Kuralların gerektirdiği gibi ofisin lisans bilgilerini gösterin ve kanıtlayamayacağınız getirileri asla vaat etmeyin.
• Geliştirici lansmanları. Bali'de otel tarafından yönetilen 70'ten fazla markalı konut projesi var (Horwath HTL). Geliştiricilerin lansmanlar ve ortak aracılık için danışmanlara ihtiyacı var.
• Tavsiyeler. Eski alıcılar, arkadaşlar ve yabancı toplulukları. Memnun her müşteriden bir tanıştırma isteyin.
• Açık evler ve gezi günleri. Alıcıların karşılaştırma yapmayı sevdiği Seminyak ve Canggu'daki ikinci el satışlar için iyidir.
• Bankalar. AREBI, bankalardan yalnızca lisanslı danışmanlarla çalışmalarını istiyor; bu da konut kredisine ihtiyaç duyan yerli alıcılarla çalışan sertifikalı danışmanlara kapı açıyor (Bisnis.com, Aralık 2025).

Hedef kitlenizi tanıyın. 2026'nın ilk yarısında yaklaşık 802,800 ziyaretle yabancı ziyaretlerde Avustralyalılar başı çekti, ardından Çin ve Hindistan geldi; Avrupa'da ilk sırada Birleşik Krallık vardı (Databoks). Her grup için, mümkünse kendi dillerinde, içerik hazırlayın.

90 günlük plan

1. ile 30. günler: öğrenin ve hazırlanın

1. Ofisinizin sözleşme şablonlarını ve komisyon kurallarını okuyun (4. ders).
2. Bir bölgeyi sokak sokak öğrenin. Gezin, satılık her villayı listeleyin, fiyatları ve kira sürelerini not edin.
3. İmar haritasını öğrenin. Bali Exception, yeşil tarım arazisinden pembe turizm bölgelerine kadar renkli bölgeleri açıklıyor.
4. Araçlarınızı kurun: bir CRM veya tablo, ofis adını taşıyan bir WhatsApp Business profili ve standart belgelerden oluşan bir klasör.
5. Gezdirmelerde ve bir noter imzasında kıdemli bir danışmana eşlik edin.

31. ile 60. günler: satış hattını kurun

1. Her hafta belirli sayıda malik görüşmesi hedefleyin ve bunu takip edin.
2. İlk portföy sözleşmelerinizi imzalayın ve pazarlamadan önce her tapuyu kontrol edin.
3. Haftalık basit bir paylaşım yayımlayın: bir ilan, bir pazar bilgisi, bir hukuki ipucu.
4. Bir alıcı listesi başlatın ve her müşteri adayını nitelendirin: bütçe, zamanlama, hangi hukuki yapı.

61. ile 90. günler: anlaşmalar üzerinde çalışın

1. Zaman kazanmak için gezdirmeleri bölgeye göre toplu yapın.
2. Bir alıcı dosyası hazırlayın: maliyetler, vergiler, durum tespiti adımları ve leasehold veya Hak Pakai temelleri.
3. Her müşteri adayına bir iş günü içinde dönüş yapın.
4. Rakamlarınızı yöneticinizle gözden geçirin: görüşmeler, portföyler, gezdirmeler, teklifler.

Kazancın kapanışlardan geldiğini ve kapanış yoksa gelir olmadığını unutmayın (Rumah123). Birikimlerinizi yavaş bir başlangıca göre planlayın.

İşe yarayan bir günlük rutin

• Sabah: WhatsApp ve e-postada yeni müşteri adayları ve geri dönüşler. Avustralya'daki alıcılar erken kalkar, Avrupa'dakiler günün ilerleyen saatlerinde.
• Öğleye doğru: sıcak ve trafik başlamadan malik ziyaretleri ve gezdirmeler.
• Öğleden sonra: ilan fotoğrafları, paylaşımlar, evrak işleri ve noterlerle görüşmeler.
• Akşam: Avrupalı alıcılarla görüşmeler ve Bali kuralları veya müşteri alıştırmaları üzerine 20 dakikalık öğrenme.

Güven oluşturan küçük şeyler

• Alıcılara seyahatlerinden önce resmi turist vergisi bağlantısını gönderin. Vergi 14 Şubat 2024'ten beri uygulanıyor ve sahte ödeme siteleri mevcut (Bali Travel Life).
• Uzaktaki alıcılar için her temsilciye resmi bir vekaletname ve PPAT sürecine uygun ödemeler konusunda ısrar edin. Uzaktaki alıcılar dolandırıcılığın başlıca hedefidir (Global Investments).
• Her vaadi yazıya dökün ve her müşteriye ne söylediğinizi not edin.

Kaçınılması gereken hatalar

• Lisanssız yabancı “danışmanlarla” çalışmak. AREBI Bali başkanı, birçoğunun Instagram'da pazarlama yaptığını, ödemeyi yurt dışında aldığını ve vergi ödemediğini söyledi (Tirto). Yalnızca lisanslı P4'lerle ortak aracılık yapın.
• Tapuyu ve imar durumunu kontrol etmeden pazarlamak.
• Kiralama lisansı olmayan bir villa için kira geliri belirtmek.
• Parayı kişisel bir hesaba almak.
• Mülk mülkiyetini “çözmek” için nominee yapı önermek.
• Her bölgenin peşinden koşmak. Önce tek bir bölgeye hakim olun.

Daha fazla fikir için İlk 90 gününüz ve Sahte bir iş ilanı nasıl anlaşılır rehberlerini okuyun ve CloserPass'te iş ilanlarına ve ofislere göz atın.