Mısır emlak pazarını tanıyın

Bilmediğiniz bir pazar konusunda müşteriye tavsiye veremezsiniz. Mısır büyüktür, ancak danışman anlaşmalarının çoğu üç yerde gerçekleşir. Bu ders size başlangıç için haritayı, alıcıları ve rakamları veriyor.

Genel tablo

Mısır'ın ilk 10 geliştiricisi 2026'nın ilk yarısında, bir önceki yıla göre %2.9 artışla yaklaşık EGP 670 milyar değerinde mülk sattı; satılan birim sayısı ise yaklaşık 39,000'e düştü (Daily News Egypt ve EnterpriseAM, Ağustos 2026). Kısacası: birim başına fiyatlar satış hacminden daha hızlı artıyor. Müşteriler hâlâ satın alıyor, ancak daha az sayıda ve daha fazla karşılaştırma yaparak.

Üç ana pazar

Pazar	İlk 10'un satışlarındaki pay, 2026 ilk yarı	Önemli bölgeler
East Cairo	47%	New Cairo, Mostakbal City, New Administrative Capital, Madinaty
Kuzey Sahili	33%	New Alamein, Sidi Abdel Rahman, Ras El Hekma
West Cairo	11%	Sheikh Zayed, 6th of October

Kaynak: EnterpriseAM, Ağustos 2026. Ain Sokhna %7 daha aldı.

Büyük Kahire. New Cairo doğu pazarının kalbidir. New Administrative Capital'de bakanlıklar ve parlamento bulunur ve oradaki daireler Temmuz 2026'da ortalama metrekare başına yaklaşık EGP 50,000 idi, ancak o tarihte orada yalnızca yaklaşık 30,000 kişi yaşıyordu (Asharq Al-Awsat). Bu fark, açıklamanız gereken bir ikinci el satış ve kiralama riskidir. West Cairo alıcıları genellikle önce işe ulaşım süresini sorar. Bkz. CloserPass'te Büyük Kahire.

North Coast (Sahel). Çoğunlukla tatil evleri; Ras El Hekma gibi Körfez destekli büyük projelerle ivme kazanıyor. Sahildeki yeni lansmanların talep edilen fiyatları 2026'da yıllık bazda yaklaşık %24 artarak Kahire'nin önüne geçti (EnterpriseAM, Temmuz 2026). Talep mevsimseldir, bu yüzden yaz dışında kira geliri sınırlıdır. Bkz. North Coast.

Kızıldeniz. Hurghada ve El Gouna, Sahl Hasheesh ve Soma Bay gibi tatil kasabaları en uluslararası pazarı oluşturur. 2025'te El Gouna'daki mülk satışlarının yaklaşık %39'u uluslararası müşterilere yapıldı (Invest-Gate, Mart 2026). Bkz. Kızıldeniz.

Kimler, neden satın alıyor

• Çoğu zaman uzun geliştirici planlarıyla güvenlikli sitelere (compound) geçmek isteyen Mısırlı aileler.
• Parasını korumak isteyen birikim sahipleri. Kentsel enflasyon Eylül 2026'da %13.9 idi (Daily News Egypt). 2023'tekinden düşük ama hâlâ yüksek, bu yüzden birçok hane mülkü bir değer saklama aracı olarak görüyor.
• Yurt dışındaki Mısırlılar. İşçi dövizleri 2025'in ilk 11 ayında USD 37.5 milyar ile rekor kırdı. Dolar, riyal veya dirhem kazanan müşteriler çoğu zaman aile kullanımı için veya güvence olarak satın alır.
• Çoğunlukla sahillerde ve Kızıldeniz'de tatil evi için yabancı alıcılar.

Birincil satış, ikinci el ve kiralama

• Birincil (off-plan). Geliştirici için satarsınız. Müşteri bir peşinat öder ve uzun yıllara yayılan taksitler öder. Hacmin çoğu buradadır. 6. ders adımları açıklıyor.
• İkinci el. Mevcut bir malik, ya bitmiş bir birimi ya da hâlâ inşaat halindeki bir sözleşmeyi satar. Alıcı kalan taksitleri devralabilir. Tapu zincirini dikkatle kontrol etmeniz gerekir.
• Kiralama. Global Property Guide, 2026'nın 4. çeyreğinde New Cairo'daki iki yatak odalı dairelerin ortalama brüt kira getirisini %8.71 olarak verdi. Masraflar ödendikten sonra net getiriler genellikle daha düşüktür. Kira kontrolüne tabi eski kira sözleşmeleri Law 164 of 2025 kapsamında aşamalı olarak kaldırılıyor: konutlarda yedi yıl, diğer kullanımlarda beş yıl sonra sona eriyorlar.

Yabancı alıcılara ne söylemeli

Yabancılar konut birimlerine sahip olabilir. Son Kabine kararlarından bu yana, alıcı yurt dışından transfer edilen dövizle ödediğinde birim sayısında sınır yoktur ve NUCA gibi devlet kurumlarından satın alınan birimler için ABD doları ile ödeme kanıtı gerekir (Ahram Online, Temmuz 2026). Mülkiyet araziyi değil, birimleri kapsar. Sina'nın kendine özgü kısıtlayıcı bir rejimi vardır; Dahab, Sharm El Sheikh ve Akabe Körfezi turizm bölgesi için istisnalar bildiriliyor.

Mülke bağlı oturma izni mevcut, ancak güncel eşikleri resmi bir sayfada teyit edemedik. Müşterilerinizi buna güvenmeden önce göç idaresine yönlendirin. Tüm ayrıntılar yabancı olarak Mısır'da mülk satın almak rehberinde.

Ödeviniz

Bir bölge seçin. Üç siteyi ziyaret edin; geliştiriciyi, teslim geçmişini, bitiş kalitesini ve metrekare fiyatını not edin. Ardından yakındaki iki ikinci el ilanla karşılaştırın. Bu sizin ilk pazar dosyanızdır.

Mısır'da fiyatlar ve kurallar hızla değişir. Harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin.

Bölge bilginizi Mısır bölgeleri ve Mısır yatırım alıştırmalarıyla geliştirin.