Gürcistan'da emlak danışmanlığı mesleği

Kursa hoş geldiniz. Sekiz kısa derste, ABD eyaleti değil, başkenti Tiflis ve sahil kenti Batum olan Kafkasya'daki ülke Gürcistan'da emlak işinin nasıl yapıldığını öğreneceksiniz. Bu ilk ders mesleğin kendisiyle ilgili: bir emlak danışmanı ne yapar, bu işi kim yapabilir, kim öder, kim işe alır ve ilk yıl gerçekte neye benzer.

Açık bir meslek, tek bir yeni kapı

Gürcistan'da emlak danışmanları için devlet lisansı ve mesleğin düzenleyici kurumu yoktur. En açık kanıt Avrupa Konseyi'nin kara para aklamayla mücadele organı MONEYVAL'den geliyor: Aralık 2024 raporu, emlak danışmanlarının yükümlü kişi olarak belirlenmediğini, dolayısıyla onlar için bir denetleyici kurum olmadığını söylüyor. Tiflis emlak ofislerine ilişkin 2026 tarihli bir sıralama, emlak danışmanı komisyonunun da düzenlenmediğini ekliyor (TbilisiExperts, Temmuz 2026).

Yani Gürcistan'da kimse size kart vermez ve sizinle ilk portföyünüz arasında hiçbir sınav yoktur. Var olan şey gönüllüdür: 2014'te kurulan Gürcistan Ulusal Gayrimenkul Derneği (GNARE) bir sertifika kursu düzenler ve sertifikalı emlak danışmanlarının listesini yayınlar (3. ders).

Yeni kapı yabancılar için. 1 Mart 2026'dan beri daimi oturumu olmayan yabancıların çoğu, ücretli iş, serbest çalışma veya işletme yürütmek için, kendi hesabına çalışma dahil, “Çalışma Faaliyetinde Bulunma Hakkı” adlı bir çalışma iznine ihtiyaç duyuyor (Fragomen, Kasım 2025; Legal.ge, Şubat 2026). Vizesiz kalış veya tek başına oturma kartı artık çalışma hakkı vermiyor. 2. ders bunu ayrıntılı olarak ele alıyor.

Yani Gürcistan'da:

• Gürcistan vatandaşları ve daimi oturum sahipleri lisans olmadan emlak danışmanı olarak başlayabilir.
• Yabancılar da maaşlı veya serbest olarak emlak danışmanı olarak çalışabilir, ancak yalnızca çalışma izniyle.

Bir emlak danışmanı gerçekte ne yapar

Bir ikinci el satışta danışman genellikle satıcı için çalışır ve:

1. İlanı alır ve komisyonu yazılı olarak kararlaştırır (4. ders).
2. İlan vermeden önce maliki ve mülkü Kamu Sicili'nde kontrol eder.
3. Mülkü fiyatlar, fotoğraflar ve portallarda yayınlar.
4. Alıcıları değerlendirir ve gezmeleri yürütür.
5. Fiyat ve koşulları pazarlık eder ve dosyayı Ulusal Kamu Sicili Ajansı'nda (NAPR) tescile kadar takip eder (6. ders).

Yeni konutta emlak danışmanı bir müteahhidin birimlerini, çoğu zaman projeden satar. Kiralamada ise bir ev sahibi için kiracı ya da bir kiracı için daire bulur.

Kimler işe alıyor

Üç ana işveren türüyle karşılaşacaksınız:

• Tbilisi Property, Vestin Property, Realtor.ge, Home24 veya BD Realty gibi Tiflis emlak ofisleri ve Saburtalo'daki RE/MAX Realty Park gibi franchise ofisleri.
• Batumi Residence, Batumi Real Estate veya BD Realty'nin Batum ofisi gibi, çoğu yabancı alıcılara WhatsApp ve Telegram üzerinden Rusça ve İngilizce satış yapan Batum emlak ofisleri.
• Satışların büyük bir kısmı projeden olduğu için müteahhitler ve satış ekipleri.

GNARE'nin kendi sitesindeki üyeleri arasında Alliance Group, Citybroker, Dream Homes, Elite Property, Hestia, Linova Real Estate, Bloomer Properties ve Brix Estate var.

Nasıl ödeme alırsınız

Yasal bir oran yoktur. Kullandığımız kaynaklar belirgin bir normu tarif ediyor:

• İkinci el satışlar: çoğu emlak danışmanı yaklaşık %3 alır, pazarlığa açıktır ve genellikle satıcı öder (ExpatHub, 2025). GeorgiaExpats (2026) satıcının ödediği %2 ile %3 veriyor.
• Yeni konutlar: alıcı genellikle hiçbir şey ödemez ve emlak ofisine müteahhit öder (TbilisiExperts).
• Kiralamalar: genellikle bir aylık kiranın %50'si, kiracı öder (Madloba, Ekim 2026).

Komisyon emlak ofisine gider ve sizin payınız sözleşmenize bağlıdır. Gürcistan'da emlak danışmanı payları veya maaşları hakkında yayınlanmış veri bulamadık, bu yüzden her işverenden rakamlarını yazılı olarak isteyin (8. ders). Kendi rakamlarınızı komisyon hesaplayıcısında test edin.

İki pazar, iki tür alıcı

• Tiflis'te 2025'te 42,388 daire satıldı, %4.3 artışla (Galt & Taggart, Ocak 2026). Alıcıların çoğu Gürcü.
• Batum'da 2025'te 17,478 daire satıldı, %15 artışla, ve bunların %52'sini yabancılar satın aldı (Investor.ge, Nisan 2026).

5. ders daha derine iniyor. Şimdilik şunu unutmayın: Tiflis, üstüne yabancı yatırımcıların eklendiği yerel bir pazardır; Batum ise yabancı alıcıların önde olduğu bir tatil pazarıdır.

Gerçekçi bir ilk yıl

• Başlangıç yavaştır. İşlem yoksa komisyon da yok ve ilk işlemlerinizin kapanması zaman alır. Birikiminizi yavaş bir ilk sezona göre planlayın.
• Dil bilmek kazandırır. Malikler ve sicil için Gürcüce, birçok yabancı alıcı için İngilizce ve Rusça; Batum'da İbranice veya Ukraynaca da yardımcı olabilir (5. ders).
• Fiyatlar dolarla, ilanlar lariyle. Uygulamada mülklerin çoğu USD ile fiyatlandırılıp ödense de işletmeler fiyatları GEL ile ilan etmek zorundadır (4. ders).
• Durum tespiti sizin avantajınızdır. Lisans ve emanet hesabı yasası olmadığından, müşterilerin güvendiği emlak danışmanları sicili ve müteahhidi kontrol edenlerdir.

Sırada ne var

2. derste kimlerin çalışabileceğine ve 2026 çalışma izninin yabancılar için ne anlama geldiğine bakıyoruz. Açık pozisyonları şimdi görmek için iş ilanlarına göz atın ve işverenleri emlak ofisleri bölümünde karşılaştırın.

Bu ders genel bilgi niteliğindedir, hukuki veya göç tavsiyesi değildir. CloserPass; GNARE, NAPR veya Gürcistan'daki herhangi bir devlet kurumuyla bağlantılı değildir. Kurallar ve rakamlar değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin.