Gürcistan'da işe başlamak: lisans yok, bir işletme ve GNARE

Bu kurstaki birçok ülkede 3. ders lisans almakla ilgilidir. Gürcistan'da lisans yoktur. Bunun yerine ihtiyacınız olan, ödeme almanın yasal bir yoludur: bir emlak ofisinde iş veya kendi işletmeniz. Bu ders seçenekleri, birçok yeni başlayanı yakalayan bir vergi konusunu, kara para aklamayla mücadele durumunu ve adını duyacağınız tek derneği, GNARE'yi açıklıyor.

Lisans yok, denetleyici kurum yok

Okuduğumuz hiçbir kaynak Gürcistan'da emlak danışmanları için bir lisans veya kayıt rejimi tanımlamıyor. MONEYVAL'in Aralık 2023 ve Aralık 2024 raporları, emlak danışmanlarının kara para aklamayla mücadele yasası kapsamında yükümlü kişi olmadığını ve onlar için bir denetleyici kurum bulunmadığını söylüyor. Bir lisans oluşturacak 2024-2026 dönemine ait bir yasa veya yasa tasarısı bulamadık.

Bu, işin kuralsız olduğu anlamına gelmez. Kurallar başka yerlerde:

• Göç hukuku: yabancılar için çalışma izni (2. ders).
• Ticaret ve vergi hukuku: nasıl kayıt yaptırdığınız ve nasıl vergilendirildiğiniz (bu ders).
• Tüketici ve para birimi kuralları: ilanlarda GEL fiyat kuralı (4. ders).
• Kamu Sicili: bir mülk hakkında neyi kanıtlayabildiğiniz (4. ve 6. dersler).

Kara para aklamayla mücadele: kimler yükümlü

Kara Paranın ve Terörün Finansmanının Önlenmesinin Kolaylaştırılması Hakkında Kanun 2022, 2023 ve 2024'te değiştirildi ve emlak danışmanlarını yine kapsam dışında bıraktı. MONEYVAL bunu “orta düzeyde bir eksiklik” olarak nitelendiriyor. Mülk riskini karşılamak için Ulusal Kamu Sicili Ajansı (NAPR) bizzat yükümlü kuruluş yapıldı (MONEYVAL, Aralık 2024).

Sizin için anlamı. Müşteri durum tespiti yapma konusunda yasal bir yükümlülüğünüz yok, ancak müşterinizin satın almasını kaydeden sicilin var. Emlak danışmanlarını kapsama alan daha sonraki bir değişiklik bulamadık, ancak yasa sık değişiyor, bu yüzden buna güvenmeden önce güncel metni kontrol edin. 4. ders iyi emlak danışmanlarının neden yine de müşteri kontrolü yaptığını açıklıyor.

Çalışmanın üç yolu

1. Bir emlak ofisinin çalışanı. Emlak ofisi işvereninizdir, size kendi sözleşmesine göre ödeme yapar ve yabancıysanız çalışma izniniz için başvurur (2. ders). En basit başlangıç budur.

2. Bireysel Girişimci (IE). Adalet Evi'nde veya NAPR'de IE olarak kayıt yaptırırsınız ve bir vergi numarası otomatik olarak verilir (Legalese, Temmuz 2026). Birçok serbest emlak danışmanı emlak ofisleriyle bu şekilde çalışır. IE olarak çalışan bir yabancının serbest çalışan sıfatıyla çalışma iznine ihtiyacı vardır (Legal.ge, Şubat 2026). Bir hizmet sağlayıcı olan ExpatHub, devlet harcı dahil 600 GEL'ye bir IE kayıt paketi satıyor. Bu resmi harç değil, ticari bir fiyattır.

3. Limited Şirket (LLC). Çalışanları, ortakları veya bir markası olan emlak ofisi için olağan yapı. Birçok Gürcü emlak ofisi LLC olarak faaliyet gösterir, örneğin Tbilisi Property LLC veya Home24 LLC. Bu kurs için LLC kayıt ücretlerini doğrulamadık, bu yüzden Adalet Evi'ne veya bir mali müşavire sorun.

%1 vergi tuzağı

Gürcistan, bireysel girişimciler için Küçük İşletme Statüsü (SBS) ile bilinir. Legalese (Temmuz 2026) bunu şöyle tanımlıyor:

Yıllık ciro	Vergi
500,000 GEL'e kadar	Cironun %1'i
500,000 ile 1,000,000 GEL arası	500,000 GEL'in üzerindeki kısımda %3
1,000,000 GEL'in üzerinde	Statü kaybedilir

Ancak hukuk büroları gayrimenkul aracılığının hariç tutulduğunu bildiriyor. Legalese konut gayrimenkul aracılığını hariç tutulan faaliyetler arasında sayıyor. Başka bir büro olan Gegidze emlak ofisi veya aracılık faaliyetlerini listeliyor ve mülk aracılığının sizi %1 rejiminden çıkardığını söylüyor. Andersen Georgia (Eylül 2026) özetinde aracılıktan söz etmiyor, ancak danışmanlık hizmetlerini hariç tutuyor.

Nasıl söylenir. “İki Gürcü hukuk bürosu mülk aracılığının %1 statüsünden yararlanamayacağını bildiriyor, bu yüzden standart vergi rejimine göre plan yapın ve bir mali müşavirden bunu Vergi Kanunu'na göre teyit etmesini isteyin.” Bir mali müşavir hariç tutulan faaliyetlerin güncel listesini kontrol edene kadar iş planınızı %1 üzerine kurmayın.

GNARE: gönüllü dernek

Gürcistan Ulusal Gayrimenkul Derneği (GNARE) Nisan 2014'te kuruldu. Kendi sitesinde şunları söylüyor:

• ABD Ulusal Emlakçılar Birliği'nin (National Association of REALTORS) Gürcistan'daki tek ortağıdır ve Gürcistan'da REALTOR markasını kullanmaya yetkili tek kuruluştur.
• CEPI tarafından akredite edilmiş, üyeler için 750 GEL, diğerleri için 900 GEL olan bir emlak danışmanı sertifika kursu düzenler ve bir sertifikalı emlak danışmanları listesi yayınlar.
• Bir kurs duyurusu bunu emlak danışmanı sertifikasyonunun ilk aşaması olarak adlandırıyor.

GNARE herhangi bir devlet lisansı tanımlamıyor ve sertifika gönüllüdür. Yine de sahip olmaya değer: lisans olmadığından, bir sertifika ve üyelik bir işverenin veya müşterinin kontrol edebileceği az sayıdaki göstergeden biridir. Sitesinde listelenen üyeler arasında Alliance Group, Citybroker, Dream Homes, Elite Property, Hestia, Linova Real Estate, Bloomer Properties ve Brix Estate var.

Başka bir ulusal emlak danışmanları derneğine dair kanıt bulamadık, bu yüzden kontrol edebilene kadar başka herhangi bir “resmi” kuruluşa temkinli yaklaşın.

Katılmadan önce bir emlak ofisi nasıl kontrol edilir

1. Kayıt. Resmi unvanı ve şirket türü nedir (LLC veya IE) ve sahipleri kimler?
2. Yabancıysanız çalışma izni: emlak ofisi izin için başvuracak mı ve ne zaman? İzin verilmeden işe başlamayın.
3. Statünüz. Çalışan mı, komisyonla çalışan serbest emlak danışmanı mı? Serbestseniz IE'niz ve vergileriniz ile kim ilgilenecek?
4. Komisyon. Ne kadar pay alıyorsunuz, ne zaman ödeniyor ve siz ayrıldıktan sonra kapanan işlemlere ne oluyor?
5. Durum tespiti. Emlak ofisi ilan vermeden önce sicil kayıtlarını ve müteahhitleri kontrol ediyor mu?
6. Dernekler. GNARE üyesi mi? Zorunlu değil, ama iyi bir işaret.

Kendi emlak ofisinizi açmak

1. Şirket türünüzü seçin: tek başına başlıyorsanız IE, işe alım yapacak veya ortak olacaksanız LLC.
2. Yabancıysanız, önce bir iş planıyla serbest çalışan sıfatıyla çalışma izninizi alın.
3. Aracılığın SBS'den hariç tutulduğu bildirildiğine göre, hangi vergi rejiminin geçerli olduğunu bir mali müşavire sorun.
4. Komisyon sözleşmenizi ve müşteri kontrolü rutininizi yazın (4. ders).
5. Fiyatları GEL ile ilan edin (4. ders) ve portallarda ilan verin (7. ders).

Kurallar değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. Satış eğitimiyle pratik yapın.

Bu ders genel bilgi niteliğindedir, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. CloserPass; GNARE, NAPR veya Gürcistan'daki herhangi bir devlet kurumuyla bağlantılı değildir.