Gürcistan'da her gün uyduğunuz kurallar

Gürcistan'da görevleri listeleyen bir emlak danışmanları yasası yoktur, bu yüzden her gün uyduğunuz kurallar sözleşmelerinizden, Kamu Sicili'nden, fiyatlar için para birimi kuralından ve düpedüz iyi uygulamadan gelir. Kaybedecek bir lisans olmadığından kariyerinizi koruyan tek şey itibarınızdır. Sorunların çoğu kimsenin yazıya dökmediği bir ücretten, kimsenin malikini kontrol etmediği bir daireden veya kimsenin tutamadığı bir projeden satış vaadinden kaynaklanır. Bu ders kuralları alışkanlıklara dönüştürüyor.

1. Komisyonu yazılı olarak kararlaştırın

Yasal bir oran yoktur ve TbilisiExperts (Temmuz 2026) komisyonun düzenlenmediğini belirtiyor. Olağan normlar (1. ders) ikinci el satışta satıcının ödediği yaklaşık %3 (ExpatHub), GeorgiaExpats'e (2026) göre %2 ile %3 ve müteahhidin ödediği yeni konutlarda alıcı için sıfırdır. Yasada bu boşluğu dolduran hiçbir şey olmadığından yazılı sözleşmeniz tek güvencenizdir. Sözleşmede şunlar yer almalı:

• Mülk ve işlem (satış veya kiralama).
• Yüzde veya tutar olarak komisyon, para birimi ve kimin ödediği.
• Ne zaman ödeneceği: imzada veya NAPR'deki tescilde.
• İşletmeniz KDV uyguluyorsa KDV'nin eklenip eklenmediği.
• Yetkinin münhasır olup olmadığı ve ne kadar süreceği.
• Başka bir emlak ofisiyle paylaşılan bir işlemin nasıl bölüşüleceği.

2. Önce Kamu Sicili'ni kontrol edin

Gürcistan'daki her mülkiyet hakkı Ulusal Kamu Sicili Ajansı (NAPR) tarafından kaydedilir. Bir daireyi ilana koymadan veya bir alıcının kapora ödemesine izin vermeden önce sicil kaydını alın ve şunları kontrol edin:

1. Malik. Satıcı kayıtlı malik olmalı veya ondan geçerli bir vekaletnameye sahip olmalıdır. Uzaktaki satıcılar ve alıcılar çoğu zaman noter onaylı, apostilli bir vekaletname kullanır (ExpatHub; GeorgiaExpats).
2. Mülk. Adres, alan ve tür, ilanda verdiğiniz bilgilerle örtüşmelidir.
3. Mülk üzerine kayıtlı her şey. Her kaydı okuyun ve anlamadığınız her şeyi bir avukata sorun.
4. Projeden satışta, arsanın müteahhide ait olup olmadığı ve alıcıların gelecekteki malik olarak nasıl kaydedildiği (4. kural ve 6. ders).

Arazi özel bir durumdur. Tarım arazisi, dar istisnalar dışında, Gürcistan vatandaşları ve kuruluşlarıyla sınırlıdır (GRATA International, Eylül 2025). Yabancı bir alıcıya parsel göstermeden önce arazi kategorisini kontrol edin.

3. Fiyatları lari ile ilan edin

Temmuz 2017'den beri Gürcistan'daki işletmeler fiyatları GEL ile ilan etmek zorundadır. ISET Policy Institute'un (Şubat 2017) tarif ettiği yaptırımlar bir uyarıyla başlar, ardından 1,000 GEL, sonra 5,000 GEL.

Uygulamada mülkler USD ile fiyatlandırılır ve çoğu zaman USD ile ödenir. GeorgiaExpats (2026) Tiflis'teki çoğu işlemin dolarla fiyatlandırılıp ödendiğini söylüyor. ExpatHub ise tek yasal ödeme aracının GEL olduğunu ve sözleşmelerde USD karşılığının belirtildiğini söylüyor. Yabancı para birimiyle ödemenin bugün nasıl işlediği konusunda kaynaklar çelişiyor, bu yüzden:

• İlanlarda ve web sitenizde fiyatı GEL ile gösterin. USD karşılığını ekleyebilirsiniz.
• Sözleşmelerde para birimi konusunda avukatın veya sicilin ifadesini izleyin.
• Bir müşteriye paranın yasal olarak nasıl aktarılması gerektiği konusunda asla söz vermeyin. Bankaya ve bir avukata sorun.

4. Projeden dürüstçe satın

Projeden satış Gürcistan pazarının çekirdeğidir ve güvenlik ağı incedir. Legal.ge (Ekim 2026) ve SOVA (Ekim 2026) emanet hesabını zorunlu kılan bir yasa ve müteahhit sicili bulamadı. SOVA'nın aktardığı bir ekonomist müteahhit taksit planları için şöyle dedi: burada hiçbir düzenleme yok. GeorgiaExpats (2026) olağan %10 kaporanın genellikle iade edilmediğini ve bazı müteahhitlerin kaporaları emanet hesabında tuttuğunu, ancak birçoğunun tutmadığını ekliyor.

Bu yüzden asla şunu söylemeyin:

• “Paranız korunuyor”, sözleşme bunun tam olarak nasıl olduğunu, örneğin sözleşmede adı geçen bir emanet hesabını göstermedikçe.
• “Garantili teslim tarihi”, sözleşme müteahhide esneklik tanıyorsa.
• “Garantili kira getirisi”, müteahhidin yazılı bir yükümlülüğü olmadıkça; o durumda bile arkasında kimin durduğunu açıklayın.
• “Bu size oturum sağlar”, değer sertifikalı bir ekspertize göre 150,000 USD'ye ulaşmadıkça (Erickson Immigration Group, Şubat 2026). Ve oturumun çalışma hakkı verdiğini asla ima etmeyin (2. ders).

Bina güvenliği dürüstlüğün bir parçasıdır. 26 May Street'te dokuz kişinin ölümüne yol açan ve kaçak tadilatlarla ilişkilendirilen 2021 Batum bina çökmesinin ardından OC Media, Gürcistan'da mimarların ve inşaat şirketlerinin lisanslı olmadığını belirtti. Herhangi bir birimi satmadan önce ruhsatları ve müteahhidin geçmiş projelerini sorun.

5. Müşterinizi yine de tanıyın

Emlak danışmanları kara para aklamayla mücadele yasası kapsamında yükümlü kişi değildir, ancak NAPR yükümlüdür (MONEYVAL, Aralık 2024). Sicil tescil sırasında sorular soracaktır ve ona şüpheli alıcılar getiren bir emlak ofisi uzun süre ayakta kalamaz. Günlük uygulama olarak:

1. Her alıcı ve satıcının ve herhangi bir şirketin arkasındaki gerçek sahibin kimliğini tespit edin.
2. Parayı anlayın: nereden geldiğini ve nasıl geleceğini.
3. Kendi ücretlerinizi fatura karşılığında banka havalesiyle alın, asla nakit almayın.
4. Neyi kontrol ettiğinizin kaydını tutun.

İnsanların başını ne belaya sokar

Uygulama	Risk
Çalışma izni olmadan çalışan bir yabancı	Çalışan ve işveren için 2,000 GEL ceza, tekrarında iki ve üç katı (2. ders)
Yazılı komisyon sözleşmesi yok	Başvurulacak yasal bir varsayılan oran yok ve kimin ödeyeceği konusunda anlaşmazlık
Sicil kaydı olmadan bir daireyi ilana koymak	Satıcının sahip olmadığı veya satamayacağı bir şeyi satmak
İlanlarda yalnızca USD ile fiyat	Bir uyarı, ardından 1,000 ve 5,000 GEL ceza
Projeden bir kaporaya “güvenli” demek	İade edilmeyen kaporasını kaybeden ve sizi suçlayan bir alıcı
Yabancı bir alıcıya tarım arazisi göstermek	Yasanın kısıtladığı bir satın alma

Günlük alışkanlıklarınız

• Yazılı komisyon sözleşmesi olmadan ilan yok.
• Sicil kaydı olmadan ne ilan ne de kapora.
• Her ilan GEL ile fiyatlandırılır.
• Müteahhidin sözleşmesinde yazılı olmayan hiçbir projeden satış vaadi yok.
• Nakit ücret yok ve parasını anlamadığınız müşteri yok.

Bu kurallar değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. Bunları müşteri becerileri eğitiminde pekiştirin.

Bu ders genel bilgi niteliğindedir, hukuki tavsiye değildir. CloserPass, NAPR veya Gürcistan'daki herhangi bir devlet kurumuyla bağlantılı değildir.