Gürcistan'da baştan sona bir işlem

Gürcistan'da bir satış, bu kurstaki çoğu ülkeye kıyasla az evrak gerektirir. Tapu devir vergisi yoktur, noter zorunlu değildir ve sicil bir satışı bir günde tescil edebilir. Kontrollerinizin önemi tam da bu hızdan gelir: sözleşme tescil edildiğinde iş biter. Bu ders önce bir ikinci el satışı, sonra projeden bir satın almayı izliyor ve rakamları hesaplıyor.

Kim ne yapar

• Emlak ofisi: yetki sözleşmesi, sicil kontrolü, pazarlama, gösterimler, teklif, pazarlık, koordinasyon.
• Alıcının avukatı (yabancılara şiddetle tavsiye edilir): sicil kaydını, sözleşmeyi ve projeden satışta müteahhidi kontrol eder.
• Adalet Evi üzerinden de ulaşılabilen Ulusal Kamu Sicili Ajansı (NAPR): mülkiyet değişikliğini tescil eder ve ücreti tahsil eder.
• Noter, yalnızca gerektiğinde. Bir satış için noter gerekmez, ancak uzaktaki bir alıcı veya satıcı genellikle noter onaylı, apostilli bir vekaletname ile imzalar (ExpatHub; GeorgiaExpats).
• Banka, alıcının konut kredisi varsa veya ödeme havaleyle yapılıyorsa.
• Müteahhit, yeni konutta: kendi ön satış sözleşmesi ve ödeme planı.

Adım adım bir ikinci el satış

1. Yetki sözleşmesi. Yazılı; komisyon, para birimi, kimin ödediği ve ne zaman ödeneceğiyle (4. ders).
2. Sicil kaydı. İlan vermeden önce satıcının kayıtlı malik olduğunu doğrulayın ve mülk üzerine kayıtlı her şeyi okuyun.
3. Teklif ve kapora. Daireyi genellikle bir kapora veya rezervasyon sözleşmesi tutar. Paranın iade edilip edilmeyeceği metne bağlıdır, bu yüzden herhangi bir para aktarılmadan önce alıcıyla birlikte okuyun.
4. Müşteri kontrolleri. İki tarafın da kimliğini belirleyin ve alıcının parasının kaynağını anlayın (4. ders).
5. Satış sözleşmesi. Fiyat, para birimi, ödeme yöntemi ve tarihi, teslim tarihi ve hangi masrafı kimin ödediği. Sözleşme NAPR'de veya Adalet Evi'nde imzalanabilir (ExpatHub).
6. NAPR'de tescil. Alıcı, sicil hak değişikliğini kaydettiğinde malik olur.
7. Teslim ve komisyon. Anahtarlar, sayaç okumaları; satıcı emlak ofisine fatura karşılığında banka havalesiyle öder.

Para birimi. Fiyatlar genellikle USD ile kararlaştırılır ve birçok işlem USD ile kapanır, ancak ilanlar GEL göstermelidir (ISET Policy Institute; GeorgiaExpats). Kaynaklar çeliştiği için sözleşmede para biriminin nasıl belirtileceği avukatın konusudur.

Tescil ücretleri

Bir mülkiyet hakkı değişikliğinin tescili için resmi NAPR ücreti, ne kadar hızlı istediğinize bağlıdır (napr.gov.ge, Ekim 2026'da kontrol edildi):

Hizmet	Ücret	Saat
Standart	150 GEL	4 iş günü
Hızlı	270 GEL	1 iş günü
Aynı gün	350 GEL	Aynı gün

Eski kılavuzlar hâlâ 50 ile 200 GEL arası gösteriyor, bu da ücretlerin arttığını düşündürüyor. Resmi sayfayı kullanın ve her işlemden önce yeniden kontrol edin.

İşlemdeki vergiler

• Satın almada tapu devir vergisi ve damga vergisi yoktur (Georgiafy, Ağustos 2026; GeorgiaExpats, 2026).
• Satıcının kazancı. Bir birey konut mülkünü satın aldıktan sonraki 2 yıl içinde satarsa kazanç %5 vergilendirilir. 2 yıldan fazla sonra vergi yoktur. 2 yıl içinde satılan ticari mülk %20 vergilendirilir (Gegidze, Haziran 2024; ExpatHub).
• Bireyler için yıllık emlak vergisi hane gelirine bağlıdır: yılda 40,000 GEL'in altında malik muaftır, bunun üzerinde oran gelirle birlikte %1'e kadar artar ve belediye tarafından belirlenir (Georgiafy; ExpatHub). Kaynaklar farklı dilimler veriyor, bu yüzden müşterilere Gelir İdaresi ile teyit etmelerini söyleyin.
• Kira geliri. Konut kiralamasını kaydettiren bir birey brüt kiranın %5'ini öder. Aksi halde oran %20'dir (Georgiafy; Gegidze).

Örnek hesap 1: Saburtalo'da ikinci el satış, satıcı daireye 18 aydır sahip

Bir alıcı, daha yeni bir binadaki 75 m²'lik bir daire için, Aralık 2025 ikincil yeni proje ortalaması olan m² başına 1,316 USD fiyatla 98,700 USD öder (Galt & Taggart). Satıcı daireyi 18 ay önce 90,000 USD'ye almıştı. Emlak ofisinin komisyonu %3'tür ve satıcı öder. Gerçekte vergi lari cinsinden hesaplanır. Örneği basit tutmak için USD gösteriyoruz.

Kalem	Hesaplama	Tutar
Tapu devir vergisi	Gürcistan'da yok	0
NAPR ücreti, standart	Sabit	150 GEL
Satıcının kazancı	98,700 - 90,000	8,700 USD
Kazanç vergisi (2 yıldan az)	8,700 x %5	435 USD
Komisyon, satıcı	98,700 x %3	2,961 USD

Alıcının masrafları çok düşüktür: sicil ücreti, tutarsa bir avukat ve varsa çeviri veya vekaletname. Bu, yabancı alıcılara karşı güçlü bir satış argümanıdır.

Örnek hesap 2: aynı daire, satıcı 3 yıldır sahip

Aynı fiyat, ancak satıcı daireye üç yıldır sahip.

Kalem	Tutar
Kazanç vergisi	0, 2 yıldan fazla elde tutuldu
Komisyon	2,961 USD

Satıcı 435 USD tasarruf eder. İlk görüşmede her satıcıya daireyi ne zaman aldığını sorun.

Projeden satış: müteahhidin sözleşmesi

Yeni konutta alıcı müteahhidin ön satış sözleşmesini imzalar. Legal.ge (Ekim 2026), alıcının NAPR'ye gelecekteki malik olarak kaydedilebileceğini ve tam mülkiyetin inşaatın tamamlanması ve binanın kullanıma uygunluk belgesinden sonra geldiğini açıklıyor. Sözleşmenin bu kaydı öngördüğünü ve kaydın yapıldığını kontrol edin.

Para nasıl aktarılır. SOVA (Ekim 2026) ve GeorgiaExpats (2026) olağan düzeni şöyle anlatıyor:

• Müteahhit taksit planları genellikle 2 ile 3 yıl sürer, çoğunlukla yabancı para birimiyle ve çoğu zaman faizsiz olur.
• Kapora çoğu zaman %10'dur, genellikle iade edilmez ve peşinatlar artık %0'a kadar düşebilir.
• Birçok alıcı kalan tutarı teslimde bir banka konut kredisiyle yeniden finanse eder.
• Projeden fiyatlar çoğu zaman tamamlanmış birimlerden yaklaşık %20 ile %30 daha düşüktür.
• Taksitler Ulusal Banka'nın ödeme/gelir sınırlarından muaftır ve kredi bürosunda görünmeyebilir. Bir ekonomistin SOVA'ya söylediği gibi, burada hiçbir düzenleme yok.

Emanet hesabı yasası ve müteahhit sicili yoktur (Legal.ge; SOVA). Alıcının tek güvencesi sözleşme ve müteahhidin geçmiş projeleridir.

Örnek hesap 3: Batum'da projeden bir daire

Bir alıcı, Ağustos 2026 yeni konut ortalaması olan 1,386 USD'ye yakın (Business Media Georgia) m² başına 1,400 USD fiyatla 45 m²'lik bir daireyi rezerve eder, yani 63,000 USD. Müteahhit %10 peşinat ve 24 faizsiz aylık ödeme sunuyor. Bu koşullar bir örnektir. Belirleyici olan sözleşmedir.

Aşama	Ödeme	Bugüne kadar ödenen
Kapora, %10	6,300 USD	6,300 USD
24 aylık taksit	Her biri 2,362.50 USD	24 ay sonunda 63,000 USD
Tamamlandıktan sonra malik olarak tescil	NAPR ücreti	Alıcının adına mülkiyet

Yeni konutta emlak ofisine genellikle müteahhit öder ve alıcı ücret ödemez (8. ders).

Örnek hesap 4: oturum isteyen bir alıcı

Bir alıcı mülke dayalı oturum istiyor. 1 Mart 2026'dan beri eşik, sertifikalı bir ekspertize göre 150,000 USD piyasa değeridir ve birden fazla mülk birleştirilebilir (Erickson Immigration Group, Şubat 2026).

Aralık 2025 birincil ortalaması olan m² başına 2,781 USD ile Vake'de 55 m²'lik yeni bir daire yaklaşık 152,955 USD eder. Bu yeterli görünür, ancak yalnızca ekspertiz geçerlidir ve bir eksper daha düşük değer biçebilir. Alıcıya 150,000 USD'nin üzerinde bir pay bırakmasını ve oturumun çalışma hakkı vermediğini söyleyin (2. ders).

Vergiler, harçlar ve kurallar değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. Satış eğitimi ve para alıştırmalarıyla pratik yapın.

Bu ders genel bilgidir, hukuki veya vergi tavsiyesi değildir.