Gürcistan'da emlakta ilk 90 gününüz

İlk üç ay bu işte kalıp kalmayacağınıza karar verir. Gürcistan'da kimse sizi başlamaktan alıkoymaz; bu hem fırsat hem tuzaktır: yeni başlayanlar müşteri adayı bekledikleri, rutini atladıkları veya yabancılar için izinden önce başladıkları için başarısız olur. İşte Tiflis'te de Batum'da da işe yarayan basit bir plan.

1. ile 30. günler: hazırlanın ve öğrenin

1. Çalışma hakkını alın. Yabancıysanız, maaşlı veya serbest, önce çalışma izniniz gelir. Bu 30 takvim günü veya hızlandırılmış olarak 10 iş günü sürer (Legal.ge, Şubat 2026). Bu süreyi daire göstermek için değil, çalışmak için kullanın.
2. Statünüzü belirleyin. İş sözleşmesi ya da IE kaydınız ve aracılığın %1 rejiminden hariç tutulduğu bildirimini bilen bir mali müşavir (3. ders).
3. Emlak ofisinin sürecini öğrenin. Komisyon sözleşmesini, sicil kayıtlarını nasıl çektiğini, müteahhitleri ve müşterileri nasıl kontrol ettiğini (4. ders).
4. Bir bölge öğrenin. Saburtalo veya Vake gibi bir Tiflis semti ya da Batum'un bir kısmı. Yürüyerek gezin ve emlak ofisinizin oradaki her ilanını ziyaret edin.
5. Rakamları öğrenin. Tapu devir vergisi yok, standart 150 GEL NAPR ücreti, iki yıl içindeki yeniden satışta %5 vergi, 150,000 USD oturum eşiği ve GEL ilan kuralı. Müşteriler sizi önce bunlarla sınar (6. ders).
6. GNARE'yi değerlendirin. Gönüllü sertifika kursu üyeler için 750 GEL, diğerleri için 900 GEL (GNARE).

31. ile 60. günler: insanları bulun

İşin özü mülk sahipleridir. Bir ilan size alıcı getirir. Müşteri arama zamanınızın en az yarısını mülk sahiplerine ayırın.

Portallar (Stratos, Mart 2026; Madloba, Ekim 2026):

• En büyüğü olarak tanımlanan myhome.ge. Platformlarında ayda 2 milyona kadar tekil kullanıcı olduğunu açıklayan ve Livo'nun da sahibi olan TNET tarafından işletilir (TNET).
• Çok sayıda sahibinden ilan içeren bir ilan sitesi olan ss.ge. Her gün takip edin ve tek başına satış yapan malikleri arayın.
• Yeni konutlara odaklanan korter.ge; bölgenizdeki her projeyi öğrenmek için kullanışlıdır.
• place.ge.

Mesajlaşma kanalları. Kiralamalar için Facebook grupları ve Telegram kanalları yaygın olarak kullanılır (Madloba). Batum'da emlak ofisleri yabancılara yoğun olarak WhatsApp ve Telegram üzerinden Rusça ve İngilizce satış yapar. Her birinde kısa ve kaynaklı bir profille profesyonel bir hesap açın.

Alıcıları tanıyın. Tiflis'te alıcıların yaklaşık %90'ı Gürcü, ardından İsrailli ve Rus alıcılar geliyor (Colliers, Commersant aracılığıyla, Aralık 2025). Batum'da 2025'te dairelerin %52'sini yabancılar satın aldı, İsrailliler tüm satışların %13'ünü oluşturdu (Investor.ge, Nisan 2026). Hangi müşteri adaylarına hizmet verebileceğinizi dilleriniz belirler.

Müteahhitler. Bölgenizdeki satış ofislerini ziyaret edin, ödeme planlarını öğrenin ve emlak ofisleriyle nasıl çalıştıklarını sorun. Yeni konutlarda emlak ofisine genellikle müteahhit öder.

61. ile 90. günler: dönüştürün

• Her alıcıyı nitelendirin. Bütçe, nakit, taksit veya konut kredisi, zaman çizelgesi, uyruk, oturmak için mi yatırım için mi ve oturum isteyip istemediği.
• İkinci el bir dairenin her gösteriminden önce, tekliften sonra değil, sicil kaydını çekin.
• Projeden her alıcıyla müteahhidin sözleşmesini okuyun ve bir kapora iade edilmiyorsa bunu açıkça söyleyin (GeorgiaExpats, 2026).
• Her gezdirmeden sonra 24 saat içinde geri dönüş yapın.
• Yalnızca gösterimleri değil, NAPR'deki ilk tescilinizi hedefleyin.

Günlük rutin

Saat	Görev
9:00 ile 11:00	Portföy arama: malik aramaları, ss.ge ve myhome.ge kontrolleri, çevre mesajları
11:00 ile 13:00	Gezdirmeler ve değerlemeler
14:00 ile 15:00 arası	Takipler, CRM güncellemeleri, WhatsApp ve Telegram yanıtları
15:00 ile 18:00 arası	Gösterimler, müteahhit ziyaretleri, içerik, piyasa çalışması
Gün sonu	Yarını planlayın, üç başarı ve bir ders not edin

Batum'da saatleri alıcılarınızın saat dilimlerine göre uyarlayın, ancak portföy arama bloğunu sabit tutun. Yoğun bir günde ilk kaybolan odur ve bir ay sonra iş akışınızın kurumasının nedeni de odur.

Araçlarınız

• Her bağlantıyı, gezdirmeyi ve geri dönüş tarihini içeren bir CRM.
• Ofisinizin kullandığı portallarda hesaplar.
• WhatsApp ve Telegram işletme hesapları.
• İyi fotoğraf ve video kalitesine sahip bir telefon.
• Şablonlar: komisyon sözleşmesi, müşteri kimlik formu, alıcı nitelendirme formu ve NAPR ücreti ile satıcı vergisini içeren bir maliyet tablosu.
• Bir kaynak listesi: basından Galt & Taggart, TBC Capital ve Colliers rakamları ve ücretler için napr.gov.ge.

Kaçınılması gereken beş hata

1. Yabancı olarak izinden önce işe başlamak. Ceza sizin ve emlak ofisi için 2,000 GEL'dir (2. ders).
2. Sicil kaydı olmadan ilan vermek. Satıcının satamayacağı bir daireyi pazarlıyor olabilirsiniz.
3. İlanlarda yalnızca USD ile fiyat. Yasa GEL zorunlu kılar (ISET Policy Institute).
4. Projeden bir kaporaya “güvenli” demek. Emanet hesabı yasası yoktur ve birçok kapora iade edilmez.
5. Oturumun çalışma hakkıyla birlikte geldiğini vaat etmek. Gelmez.

Enerjinizi yüksek tutun

Ret her günün bir parçasıdır. Her cuma rakamlarınızı gözden geçirin, kuralları öğrenmeye devam edin ve müteahhitler, avukatlar ve eksperlerle ilişkiler kurun.

Açık pozisyonları CloserPass iş ilanlarında bulun ve işverenleri emlak ofisleri sayfasında karşılaştırın. Zihniyet, satış ve müşteri eğitimleriyle pratik yapın.

Kurallar değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. Bu ders genel bilgidir.