Fas'ta her gün uyduğunuz kurallar

Danışmanlar için lisans ve düzenleyici olmadığından, kimse dosyalarınızı her hafta kontrol etmez. Bu, kuralları hafifletmez. Sözleşme hukuku, tüketici hukuku, veri hukuku ve kara para aklamayla mücadele hukuku sizin için geçerlidir. Bu ders onları günlük alışkanlıklara dönüştürüyor.

Yetki belgeleri ve gezdirme formları

Bir müşteriyle ilişkiniz Code of Obligations and Contracts kapsamında sıradan bir sözleşmedir. Bir şekil şartı yoktur, ancak yazılı bir belge olmadan ücretinizi savunmak zordur. Rabatlı danışmanlar Kasım 2025'te Le Brief'e imzalı yetki belgelerinin, portföy arama sözleşmelerinin ve gezdirme formlarının çoğu zaman eksik olduğunu ve müşteriler doğrudan anlaştığında danışmanların ücretlerini böyle kaybettiğini söyledi.

İyi bir yetki sözleşmesi şunları belirtir:

1. Taraflar, mülk ve varsa tapu numarası (titre foncier).
2. Münhasır olup olmadığı ve süresi.
3. Komisyon: oran veya tutar, kimin ödeyeceği, verginin dahil olup olmadığı ve ne zaman ödeneceği.
4. Müşteri, yetki sona erdikten sonra sizin tanıştırdığınız biriyle alım veya satım yaparsa ne olacağı.

Gezdirdiğiniz her kişinin imzaladığı bir gezdirme formu (bon de visite) ekleyin. Bu, tanıştırmanın kanıtıdır.

Fas'ta komisyon için yasal bir üst sınır yoktur. Oran, müşterinin imzaladığı neyse odur.

Dürüst reklam

Fas'ta emlak ilanları için, bazı Körfez pazarlarının istediği türden bir reklam izni bulamadık. Genel hukuk yine de geçerlidir. Challenge (Haziran 2025), tüketiciyi koruma kanunu Law 31-08 uyarınca fiyat, nitelikler veya satıcının kimliği gibi temel noktalarda tüketiciyi yanıltan reklamın yasak olduğunu açıklıyor. İlgili kanunlar kapsamında duruma göre MAD 1,000,000'a varabilen para cezaları bildiriyor.

Uygulamada:

• Gerçek fiyatı, gerçek alanı ve gerçek fotoğrafları gösterin.
• Malikin yetkisi olmadan bir mülkün reklamını asla yapmayın.
• Bir satın alımla oturma izni vaat etmeyin. Fas'ta altın vize yoktur.
• Geliştiricinin sözleşmesinde yer almayan bir teslim tarihi vaat etmeyin.

Pazarlama mesajları ve müşteri verileri

Müşteri verileri, CNDP denetiminde Law 09-08 ile korunur. CNDP'nin pazarlama mesajlarına ilişkin bilgi notu, elektronik yollarla reklam göndermenin kişinin önceden onayını ve CNDP'ye önceden bildirim yapılmasını gerektirdiğini söylüyor. İstisna: daha önce sizden benzer bir hizmet satın almış biri. Her mesaj ücretsiz ve kolay bir çıkış imkânı sunmalıdır. İtiraz etmiş birine pazarlama mesajı göndermek MAD 20,000 ile 200,000 arasında para cezası, hapis veya her ikisiyle sonuçlanabilir.

Yani: iletişim listenizi kabul eden kişilerden oluşturun ve dur diyen herkesi çıkarın.

Her gün kara para aklamayla mücadele

Law 43-05 ve Order 133.23 uyarınca şunları yapmalısınız:

• Her müşteriyi tanımlamak ve bir şirketin arkasındaki gerçek faydalanıcıyı belirlemek.
• Anonim müşterileri ve paravan şirketleri reddetmek.
• İsimleri yaptırım listelerinde kontrol etmek.
• Şüpheli işlemleri ANRF'ye bildirmek.
• Konut Bakanlığı'na sunulan yıllık rapora katkıda bulunmak.

Law 12-18, ihlaller için geçici faaliyet durdurma dahil disiplin yaptırımları ekledi (Bladi, 2021). Kara para aklamanın kendisi bir suçtur: Hespress, bireyler için iki ila beş yıl hapis ve MAD 50,000 ile 500,000 arasında para cezası bildiriyor.

Anlaşmalarınızı değiştiren 2026 kuralları

• Yalnızca noter veya adul'ler. 16 Temmuz 2026'dan beri (Law 41.25) satış senedi, satış vaadi ve off-plan ön sözleşmesi, bir noter veya iki adul tarafından düzenlenen resmi senetler olmalıdır. Avukatlar artık bunları hazırlayamaz.
• Vekaletnameler. 1 Haziran 2026'dan beri (Law 31.18), satış veya ipotek için kullanılan her vekaletname önce asliye mahkemesinde kaydedilmelidir, aksi halde tapu sicili senedi reddedebilir (Al3omk).
• Nakit ek vergisi. 1 Temmuz 2026'dan beri MAD 300,000'in üzerindeki bir satışta, fiyatın izlenebilir yollarla ödenmeyen ve senede kaydedilmeyen her kısmı için ek %2 tescil harcı alınır (Medias24). Örnek rakamlar: nakit ödenen MAD 200,000 alıcıya MAD 4,000 daha fazlaya mal olur.
• Beyan edilen fiyat. ReaConsult, vergi dairesinin fazla düşük görünen bir fiyatı düzeltip ceza ekleyebileceği konusunda uyarıyor. Bir fiyatın bir kısmını gizlemeye asla yardım etmeyin.

Kiralama

Uzun süreli kiralamalar Law 67-12 kapsamındadır: yazılı kira sözleşmesi, iki aylık kira ile sınırlı depozito ve yalnızca mahkeme kararıyla tahliye (Global Property Guide). Tatil kiralamaları Law 80-14 kapsamında lisans gerektirir.

Danışmanları başını belaya sokan şeyler

Hata	Sonuç
İmzalı yetki belgesi veya gezdirme formu yok	Müşteri doğrudan anlaşır, ücret kaybedilir
Fiyatın bir kısmını nakit kabul etmek	Alıcı için %2 ek vergi, sizin için kara para riski
Kayıtsız vekaletname	Senet tapu sicilinde reddedilir
Yanıltıcı ilan veya fiyat	Tüketici hukuku kapsamında para cezaları
Çıkış yapmış kişilere mesaj göndermek	MAD 20,000 ile 200,000 arasında CNDP para cezası
Müşteri kimlik dosyası yok	Law 43-05 ihlali

Önemli çıkarımlar

• Önce yetki, sonra gezdirme. Her zaman yazılı.
• Yalnızca doğru olanın ve yetki verilenin reklamını yapın.
• Pazarlama mesajı göndermeden önce onay alın.
• Müşterinizi tanıyın, nakdi reddedin ve şüpheyi ANRF'ye bildirin.

Bu kurallar hızla değişir. Harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin ve Fas kuralları eğitimiyle pratik yapın. Komisyon ayrıntıları için Fas'ta emlak danışmanı komisyonu rehberini okuyun.