Baştan sona Fas'ta bir emlak anlaşması

Fas'taki bir anlaşma, çoğu yeni başlayanın beklediğinden daha fazla kişiyi içerir: siz, noter veya adul'ler, vergi dairesi, tapu sicili, banka ve yeni konutlarda geliştirici. Adımların sırasını bilmek, müşteriyi sakin bir şekilde yönlendirmenizi ve sorunları erken fark etmenizi sağlar.

Kim ne yapar

• Siz, emlak danışmanı. Alıcıyı veya mülkü bulun, yetki belgesini ve gezdirme formlarını imzalatın, pazarlık yapın, belgeleri toplayın ve herkesin takvime uymasını sağlayın.
• Noter veya iki adul. 16 Temmuz 2026'dan beri (Law 41.25) satış senedini, satış vaadini ve off-plan ön sözleşmesini düzenleyebilen yalnızca onlardır.
• Vergi dairesi (DGI). Alıcıdan tescil harcını, satıcıdan kazanç vergisini (TPI) tahsil eder.
• Tapu sicili (conservation foncière, ANCFCC'nin parçası). Satışı arazi tapusuna kaydeder. Tapu alıcıyı gösterdiğinde mülkiyet güvence altındadır.
• Banka. Alıcıya kredi verir ve mukim olmayanlar için dövizi belgeli olarak dirheme çevirir.
• Off-plan için geliştirici: birimi satar, teminatı sağlar ve binayı teslim eder.

Adım adım bir ikinci el satış

1. Teklif ve kontroller. Fiyatta anlaşın. Tapu numarasını ve yakın tarihli bir tapu sicili belgesini isteyin. Satıcının kimliğini, ipotekleri ve şerhleri kontrol edin. Mülk bir melkia ise (tanıklara dayanan bir adul senedi), alıcıyı uyarın: merkezi bir sicil yoktur ve tapu çıkarmak 12 ila 36 ay sürebilir (Lesmre).
2. Satış vaadi (compromis). Noter veya adul'ler huzurunda imzalanır. Fiyatı, kaporayı, varsa kredi şartını ve kesin senedin tarihini belirler.
3. Kapora. Notere ödenir. Noterlere ödenen fonlar satıcının hesabında değil, CDG'deki emanet hesaplarında tutulur.
4. Finansman. Alıcı banka havalesi veya çekle öder. Mukim olmayan biri dövizi bir Fas bankası üzerinden gönderir ve kanıtını saklar; bu, gelecekteki bir satışta paranın yurt dışına transfer edilmesini sağlar (Office des Changes).
5. Kesin senet. Noter huzurunda imzalanır. Biri temsilci aracılığıyla imza atıyorsa, vekaletname önceden mahkemede kaydedilmiş olmalıdır.
6. Harçlar ve tescil. Alıcının harçları ödenir ve noter satışı conservation foncière'e bildirir, o da tapuyu günceller.
7. Satıcının vergisi. Satıcı satıştan itibaren 30 gün içinde TPI'yı beyan eder ve öder.

Adım adım bir off-plan (VEFA) satış

Off-plan satışlar, Law 107-12 ile değiştirilmiş haliyle Law 44-00'e tabidir:

1. Rezervasyon sözleşmesi, yalnızca yapı ruhsatı mevcut olduğunda. Alıcı %5 öder ve bir ay içinde vazgeçebilir.
2. Ön sözleşme, yapı ruhsatı alındıktan sonra izinlidir (Art. 618-5). Temmuz 2026'dan beri bir noter veya adul'ler tarafından düzenlenen resmi bir senet olmalıdır. Alıcı %5 öder. Geliştirici avanslar için bir banka veya sigorta teminatı vermelidir.
3. İnşaatın başlaması: 10%.
4. İnşaat aşamaları (kaba inşaat, ince işler, iskân izni): kararlaştırıldığı şekilde bölünen toplam %60.
5. Anahtar ve kesin senet: %20, ardından tapu sicilinde tescil.

Finances News 2023'te birçok geliştiricinin bunun yerine daha gevşek rezervasyonlarla satış yaptığını bildirdi. Ruhsat numarası, teminat ve noter yoksa, alıcıya hangi korumadan vazgeçtiğini açıkça söyleyin. Bkz. Fas'ta off-plan (VEFA) nasıl işler.

Ücretler ve vergiler

Alıcı:

• Tescil harcı: yapılı mülkte %4 (en az MAD 1,000), boş arsada %5, nitelikli sosyal konutta %3.
• Tapu sicili: fiyatın %1.5'i artı tapu başına MAD 100, en az MAD 500 (ANCFCC tarifesi).
• Noter: genellikle yaklaşık %1 artı KDV. Yazılı bir teklif isteyin.
• Nakit ek vergisi: 1 Temmuz 2026'dan beri, MAD 300,000'in üzerindeki bir fiyatın izlenemeyen her kısmına ek %2.

Satıcı:

• TPI: net kazancın %20'si, satış fiyatının en az %3'ü olmak üzere. En az beş yıl oturulan ana konut muaftır, ancak fiyatın MAD 4 milyonun üzerindeki kısmına %3 asgari oran yine uygulanır.

Ofis ücreti: genellikle %2 ile %3, çoğu zaman %2.5; bunu imzalayan taraf öder.

MAD cinsinden çözümlü örnek

Örnek rakamlar: Kazablanka'da tapulu bir daire MAD 2,000,000'a satılıyor. Satıcı daireyi MAD 1,500,000'a almış, daire ana konutu değil ve indirilebilir masraflardan sonra vergilendirilebilir net kazanç MAD 400,000. Satıcı %2.5'lik bir yetki imzalamış.

Kalem	Hesaplama	MAD
Tescil harcı (alıcı)	%4 x 2,000,000	80,000
Tapu sicili (alıcı)	%1.5 x 2,000,000 + 100	30,100
Noter (alıcı)	yaklaşık %1 artı KDV	yaklaşık 22,000 ile 24,000
Belgeler ve çeşitli masraflar (alıcı)	pay	yaklaşık 2,000
Fiyata ek olarak alıcının toplamı		yaklaşık 134,000 ile 136,000
Ofis ücreti (satıcı)	%2.5 x 2,000,000	50,000
TPI (satıcı)	%20 x 400,000 = 80,000 ile %3 x 2,000,000 = 60,000'den yüksek olanı	80,000
Satıcıya kalan	2,000,000 eksi 50,000 eksi 80,000	1,870,000

Alıcının masrafları, ReaConsult'un 2026 tahminiyle uyumlu olarak fiyatın yaklaşık %6.7 ile %6.8'ine denk gelir. Satıcının ipoteği varsa, o da 1,870,000'den ödenir.

Önemli çıkarımlar

• Tüm önemli senetleri noter veya adul'ler hazırlar. Siz dosyayı hazırlar ve ilerletirsiniz.
• İkinci el: kontroller, compromis, noterde kapora, banka ödemesi, kesin senet, tapu sicili.
• Off-plan: önce ruhsat, sonra teminatla 5, 5, 10, 60 ve 20.
• Alıcılar fiyata ek olarak yaklaşık %6.5 ile %7 öder. Satıcılar TPI'yı 30 gün içinde öder.

Rakamları Fas para eğitimi ve off-plan eğitimi ile pekiştirin. Yabancı alıcılar için Yabancı olarak Fas'ta mülk satın almak rehberini okuyun.