İspanya'da her gün uyduğunuz kurallar

İspanya'nın danışmanlara yönelik kuralları birçok pazara göre daha hafiftir, ancak mevcut olanlar uygulanır. Sorunların çoğu zayıf bir yetki belgesinden, özensiz bir ilandan, nakitten veya yanlış kişiden alınan bir ücretten kaynaklanır. Bu ders kuralları günlük alışkanlıklara dönüştürüyor.

1. Önce yazılı bir yetki belgesi alın

Satıcıyla sözleşmeniz nota de encargo'dur. Bu olmadan ücret hakkınızı kanıtlamakta zorlanırsınız. Katalonya'nın Decree 12/2010'u bunu bir danışmanın işini başlatan belge olarak kabul eder ve Balear sicili bunun için asgari bir içerik belirler.

Sağlam bir nota de encargo şunları belirtir:

• Taraflar, mülk ve Tapu Sicili (Land Registry) bilgileri.
• İstenen fiyat.
• Ücret ve bunun KDV hariç mi yoksa KDV dahil mi olduğu.
• Ücretin ne zaman ödeneceği. OCU tapu imzasında ödenmesini tavsiye ediyor.
• Münhasır olup olmadığı ve ne kadar süreceği. OCU, bazen otomatik yenilemeli, 3 ila 6 aylık münhasırlık süreleri tespit etti.

Münhasırlık konusunda adil olun. Yüksek Mahkeme münhasır yetkileri kabul etmiştir, ancak mahkemeler bunları tüketici hukuku açısından denetler: açık ifade, belirli bir süre, ofisin gerçek çalışması ve orantılı tazminat. Tüketici İşleri Bakanlığı, bir malik kendi başına sattığında mahkemelerin genellikle ücretin yarısının üzerindeki cezai şartları aşırı gördüğünü belirtiyor. Bu durumda %100 talep eden bir şablon risklidir.

Ayrıca gezdirdiğiniz her alıcıya bir gezdirme formu imzalatın.

2. İlanlarınızı temiz tutun

• Enerji etiketi. OCU, enerji verimliliği sınıfının ve etiketinin tüm satış ve kiralama ilanlarında yer alması gerektiğini söylüyor. Yayımlamadan önce malikten sertifikayı isteyin.
• Sicil numarası. Katalonya'da AICAT rozetiniz ve numaranız tüm reklamlarda yer alır.
• Tatil kiralamaları. 1 Temmuz 2025'ten beri kısa süreli kiralamaların ilanda gösterilen, ulusal Single Rental Register'dan alınmış bir numarası olmalıdır ve rezervasyon platformları bu numarayı istemelidir.
• Tutamayacağınız vaatler yok. “Altın vize” (3 Nisan 2025'te sona erdi) veya kontrol etmediğiniz bir turizm lisansı reklamı yapmayın. Nisan 2025'ten beri bir binadaki yeni turistik daire, maliklerin beşte üçünün onayını gerektiriyor (Cuatrecasas).

3. Müşterinizi tanıyın

Law 10/2010 uyarınca mülk satışlarında aracılık yapan danışmanlar yükümlü kuruluşlardır. İspanya'nın mali istihbarat birimi SEPBLAC onları denetler. Royal Decree-law 7/2021 bu yükümlülüğü ayda €10,000 veya üzeri kiralamalara genişletti (Garrigues).

Uygulamada yükümlülükleriniz:

1. Her müşteriyi resmi bir belgeyle tanımlayın.
2. Alıcı bir şirket veya tröst olduğunda gerçek faydalanıcıyı tanımlayın.
3. Paranın nereden geldiğini sorun ve risk yüksek olduğunda daha sıkı kontroller uygulayın.
4. Neyi kontrol ettiğinize dair kayıt tutun.
5. Şüpheli anlaşmaları müşteriye söylemeden SEPBLAC'a bildirin.

Ofisinizden yazılı prosedürünü ve uyum sorumlusunun adını isteyin.

4. Nakit yok

Law 11/2021, bir işletme veya profesyonel söz konusu olduğunda nakit ödemeleri €1,000 ile sınırlar (işletme olarak hareket etmeyen mukim olmayan bireyler için €10,000). Bir ödemeyi bölmek sınırı aşmanın yolu değildir. Ücretinizi her seferinde fatura karşılığında banka havalesiyle alın.

5. Kiralamalarda ev sahibi öder

Housing Law 12/2023, Kentsel Kiralar Kanunu'nu değiştirdi: uzun süreli konut kiralamalarında ofis ve sözleşme masraflarını ev sahibi öder. Kiracılardan “arama ücreti”, “yönetim ücreti” veya aynı şeyin başka bir adını almayın.

Tüketici İşleri Bakanlığı Şubat 2024'te bu tür ücretlerin €10,001 ile €100,000 arasında veya yasa dışı kazancın dört ila altı katı para cezası gerektiren ağır ihlaller olabileceği konusunda uyardı. Ekim 2024'te birkaç ofis hakkında soruşturma başlattı.

Danışmanlara para cezası veya faaliyet durdurma getirenler

Uygulama	Risk
Uzun süreli konut kiralamasında kiracıdan ücret almak	Tüketici hukuku para cezaları (yukarıya bakın)
Kötüye kullanılan münhasırlık veya cezai şart maddeleri	Madde iptal edilir, ücret kaybedilir
Katalonya'da kayıt olmadan çalışmak	Yaptırımlar; kayıtlı danışmanların faaliyeti Law 18/2007 kapsamında durdurulabilir
Sınırın üzerinde nakit almak	Law 11/2021 kapsamında vergi cezaları
Kara para aklamayla mücadele kontrollerini atlamak	Law 10/2010 kapsamında yaptırımlar
Enerji etiketi olmayan ilanlar	Tüketici ve enerji kurallarının ihlali

Günlük alışkanlıklarınız

• İmzalı yetki belgesi olmadan gezdirme yok.
• Enerji etiketi ve gerektiğinde sicil numaranız olmadan ilan yok.
• Kimlik ve fon kaynağı kontrolü olmadan teklif yok.
• Nakit ödeme yok.
• Uzun süreli kiracıdan ücret yok.

Bu kurallar değişir, bu yüzden harekete geçmeden önce resmi kaynağı kontrol edin. Bunları İspanya kuralları eğitiminde ve müşteri becerilerinde pekiştirin. Ücretler için İspanya'da danışman komisyonu rehberine bakın.

Bu ders genel bilgidir, hukuki tavsiye değildir.