Dubai pazarını tanıyın: bölgeler, alıcılar ve fiyatlar

Müşteriler size kapı açtığınız için ödeme yapmaz. Pazarı onlardan daha iyi bildiğiniz için ödeme yaparlar. Bu ders size Dubai'nin genel tablosunu veriyor.

Birkaç rakamla pazar

• 2025: yaklaşık 270,000 anlaşmada, %20 artışla rekor AED 917 milyar gayrimenkul işlemi ve 129,400 yeni yatırımcı (Gulf News, DLD verileri).
• 2026 1. çeyrek: 60,303 anlaşmada AED 252 milyar, yıllık bazda %31 artış (Dubai Media Office).
• 2026 2. çeyrek: daha sakin bir çeyrek. Savills, 1. çeyreğe göre %19 düşüşle 35,884 konut anlaşması saydı ve yaklaşık 27,300 konut teslim edildi. Cushman & Wakefield, çeyreklik bazda fiyatların %4, kiraların %6 düştüğünü ve 2026'nın ikinci yarısında yaklaşık 32,000 birim daha teslim edileceğini bildirdi.

Sizin için ders: Dubai döngüler halinde hareket eder. Müşterilere fiyatların yalnızca yükseldiğini söylemeyin.

Fiyatlar

Savills, 2026'nın 2. çeyreği için daireler için fit kare başına yaklaşık AED 1,960 (çeyreklik bazda yaklaşık %4 düşüş) ve villalar ve sıra evler için fit kare başına AED 1,646 ortalama veriyor ve fiyatların bir yıl önceki seviyelerin üzerinde kaldığını belirtiyor. Her zaman fit kare fiyatı ve talep edilen fiyatlar yerine tescilli işlemler üzerinden karşılaştırın. Bkz. Dubai pazar sayfası.

Yabancılar nereden satın alabilir

Regulation No. 3 of 2006 uyarınca BAE vatandaşı olmayanlar yalnızca Dubai Marina, Palm Jumeirah, Emirates Hills, Jebel Ali ve Sheikh Zayed Road'un bazı kısımları gibi belirlenmiş bölgelerde freehold mülk satın alabilir. Jumeirah ve Umm Suqeim gibi bölgeler çoğunlukla freehold değildir ve BAE ile GCC alıcılarına açıktır. Yabancı bir alıcıya pazarlamadan önce her zaman bir parselin durumunu teyit edin.

Önemli bölgeler ve kime uygun oldukları

Bölge	Tipik müşteri	Brüt getiri, 2026 ilk yarı (dubizzle)
Jumeirah Village Circle	Getiri odaklı yatırımcı, genç kiracı	Yaklaşık %7.0 (orta segment daireler)
Arjan	Bütçeli yatırımcı	Yaklaşık %6.8
Business Bay	Downtown yakınında çalışan profesyoneller	Yaklaşık %5.5
Palm Jumeirah villaları	Yaşam tarzı alıcısı, yüksek net değerli	Yaklaşık %4.1
Emirates Hills	Prestij konut alıcısı	Yaklaşık %2.7

Her gün duyacağınız diğer isimler: Downtown Dubai, Dubai Marina, Dubai Hills Estate, Jumeirah Lake Towers ve yeni havalimanı çevresinde uzun vadeli bir büyüme koridoru olan Dubai South. Bunları Dubai bölgeleri sayfasında keşfedin.

Birinci sınıf konutlar getiri için değil, yaşam tarzı ve sermaye değeri için satın alınır. Brüt getiriler aidatları ve diğer masrafları hesaba katmaz, bu yüzden net rakam her zaman daha düşüktür.

Kimler, neden satın alıyor

• Dubai'de yaşayan ve kiracılıktan kurtulmak isteyen son kullanıcılar. Nüfus Eylül 2026'da 4.8 milyonu geçti.
• Kira geliri arayan, yerli ve yabancı yatırımcılar.
• Oturma izni arayanlar. En az AED 2 milyon değerinde bir mülk 10 yıllık Golden Visa'ya yol açabilir (u.ae).

En çok duydukları argümanlar:

• BAE'de kişisel gelir vergisi yok (PwC).
• Dirhem 1997'den beri 3.6725'ten ABD dolarına sabitlenmiştir; bu dolar alıcıları için kur dalgalanmasını ortadan kaldırır (euro veya sterlin alıcıları için ise yaratır).
• Konut talebini destekleyen güçlü nüfus artışı.

Proje aşamasında satış (off-plan), ikinci el ve kiralama

• Off-plan: tamamlanmadan önce bir geliştiriciden, ödeme planıyla satın almak. 2025'te konut satışlarının yaklaşık %73'ünü (Cavendish Maxwell) ve 2026'nın 2. çeyreğinde anlaşmaların %76'sını (Savills) oluşturdu. Komisyonu, çoğu zaman %2 ile %8 arasında, geliştirici öder (Bayut).
• İkinci el (secondary): bir malikten satın alınan hazır bir konut. Komisyon genellikle yaklaşık %2'dir ve alıcı öder. Alıcı hemen taşınabilir veya kiraya verebilir.
• Kiralama: daha hızlı, daha küçük anlaşmalar, genellikle yıllık kiranın %5'i. İlk aylarınızda ağ kurmak için harika.

Yeni başlayanların çoğu kiralamayla başlar, öğrendikçe ikinci el ve off-plan ekler.

Ödeviniz

1. İki bölge seçin.
2. Her birinde son beş tescilli satışı ve beş kirayı not edin (Dubai REST işlemleri gösterir).
3. Her bölgenin en uygun olduğu müşteri için tek satırlık bir sunum yazın.

Dubai bölgeleri ve pazar döngüleri ile pratik yapın.

Pazar rakamları her çeyrek değişir. Bir müşteriye rakam vermeden önce resmi kaynağı ve en son raporları kontrol edin.