Baştan sona bir Dubai emlak anlaşması

Dubai'deki bir anlaşma net bir yol izler. Her adımı bildiğinizde müşterinize sırada ne olacağını söyleyebilirsiniz ve size güvenmelerini sağlayan da budur.

Kim ne yapar

• Siz, emlak danışmanı: tarafları bulur ve nitelendirir, RERA formlarını yönetir, adımları koordine edersiniz.
• Trustee ofisi: Dubai Land Department'ı (DLD) temsil eden ve satışı elektronik sözleşmelerle işleyen bir tescil ofisi. Standart bir Dubai ikinci el satışında noter yoktur.
• Geliştirici: ikinci el satışta itiraz yok belgesini (NOC) verir ve off-plan'da doğrudan satış yapar.
• Banka: alıcının konut kredisi varsa mülkü değerler ve devirde satıcıya ödeme yapar.
• DLD: satışı tescil eder ve tapuyu düzenler.
• Bir devir uzmanı (conveyancer) (isteğe bağlı): birçok alıcı belgeleri yönetmek ve depozito çekini tutmak için birini kullanır.

Adım adım bir ikinci el satış

1. Form A. Satıcı aracılık ofisinizle bir pazarlama sözleşmesi imzalar. Bir Trakheesi izni alır ve reklam yaparsınız.
2. Form B. Alıcı kendi danışmanıyla (bazen aynı ofis) sözleşme imzalar.
3. Gezdirmeler ve teklif. Fiyat ve koşullarda anlaşın. İki ofis söz konusuysa önce Form I'yı imzalayın.
4. Form F (MOU). Alıcı ve satıcı satış sözleşmesini imzalar. Alıcı genellikle satıcı adına, devre kadar tutulan %10 güvence depozitosu çeki verir.
5. Varsa konut kredisi. Banka mülkü değerler ve nihai bir teklif verir.
6. Geliştirici NOC'si. DLD, geliştiriciden alınan bir e-NOC'yi gerekli belge olarak listeler. Ödenmemiş aidat olmadığını teyit eder. Genellikle satıcı başvurur ve öder.
7. Trustee ofisinde devir. İki taraf veya temsilcileri imzalar. Ücretler ödenir, satıcı fiyatı alır.
8. Tapu. DLD alıcı adına elektronik bir tapu düzenler.

Adım adım bir off-plan satış

1. Projeyi kontrol edin. Dubai REST uygulamasında proje durumunu ve emanet hesabını görebilirsiniz. Law No. 8 of 2007 uyarınca bir geliştiricinin off-plan satış yapmadan önce DLD onayına ve bir proje emanet hesabına ihtiyacı vardır.
2. Rezervasyon formu. Birimi ayırır ve fiyatı ve temel koşulları kaydeder. Alıcı bir rezervasyon bedeli öder.
3. SPA. Ödeme planını içeren, geliştiriciyle yapılan satış ve satın alma sözleşmesi.
4. Oqood kaydı. Geliştirici satışı DLD'nin geçici sicili Oqood'a kaydeder. Ücret fiyatın %4'üdür ve genellikle rezervasyonda geliştirici aracılığıyla ödenir (Bayut).
5. Taksitler. Ödemeler o projeye ait emanet hesabına gider.
6. Teslim. Tamamlandığında Oqood kaydının yerini bir DLD tapusu alır.

Alıcılara açıklanacak üç nokta:

• Off-plan'da komisyonu, çoğu zaman %2 ile %8 arasında, geliştirici öder (Bayut).
• Tamamlanmadan önce yeniden satış geliştiricinin NOC'sini gerektirir ve geliştiriciler genellikle SPA'da yazılı olarak, çoğu zaman %30 ile %40 olmak üzere asgari bir ödenmiş pay ister (Binghatti).
• Off-plan konut kredileri Merkez Bankası tarafından %50 kredi/değer oranıyla sınırlandırılmıştır.

İkinci el satışta ücretler

• DLD devir ücreti: fiyatın %4'ü. Executive Council Resolution No. 30 of 2013, aksi kararlaştırılmadıkça eşit paylaşıldığını söyler, ancak uygulamada genellikle tamamını alıcı öder. Paylaşımı Form F'ye yazın.
• Trustee ofisi: fiyat AED 500,000 veya üzerindeyse AED 4,000 artı KDV, altındaysa AED 2,000 artı KDV (haus & haus).
• Ofis komisyonu: Form A veya B'de kararlaştırılan, yaklaşık %2 artı %5 KDV.
• İpotek tescili: fiyatın değil, kredi tutarının %0.25'i.

Çözümlü örnek: AED 2,000,000'lık daire, nakit alıcı

Kalem	Hesaplama	Tutar (AED )
DLD devir ücreti	%4 x 2,000,000	80,000
Trustee ofisi	4,000 + %5 KDV	4,200
Emlak ofisinin komisyonu	%2 x 2,000,000 = 40,000, + %5 KDV	42,000
Tapu ve idari masraflar	Property Finder örneğindeki gibi	580
Toplam satın alma masrafları		126,780

Bu, fiyata ek olarak yaklaşık %6.3 eder. Alıcı %80'lik bir kredi alırsa (AED 5 milyona kadar bir yabancının ilk evi için azami oran), ipotek tescili için %0.25 x 1,600,000 = AED 4,000 ile küçük ücretleri ekleyin.

Bu tabloyu müşterinize ilk görüşmede gösterin. Alıcılar trustee ofisinde sürprizlerden nefret eder.

Off-plan ve para ve hesaplamalar ile pratik yapın.

Ücretler ve prosedürler değişir. Harekete geçmeden önce resmi kaynağı (DLD ücret sayfaları ve trustee ofisiniz) kontrol edin. Bu ders hukuki veya mali tavsiye değildir.