عمولة الوكيل العقاري في بالي

إندونيسيا من الأسواق القليلة التي تحدد فيها الحكومة نطاقًا لعمولة الوكيل. وفي بالي، يقع معظم السوق في أعلى هذا النطاق، وعادةً ما يدفع البائع. إليك كيف تسير الأمور المالية في أكتوبر 2026، وما يحتفظ به الوسيط بعد حصة الوكالة والضريبة.

باختصار

1. في البيع، تُحدَّد العمولة بين 2% و 5% من قيمة الصفقة. وفي الإيجار، بين 5% و 8%.
2. في بالي، يتقاضى وكيل البائع عادةً نحو 5%، وغالبًا ما تكون مدرجة في السعر المطلوب.
3. الطرف الذي يوظّف الوكيل هو من يدفع. وعادةً ما يكون البائع.
4. يجب وجود اتفاق مكتوب مع العميل، ومع أي شريك في الوساطة المشتركة.
5. يجوز للوكالة أن تدفع لوسطائها حتى 70% من العمولة.
6. تضيف الوكالات الملتزمة ضريبة القيمة المضافة بنسبة فعلية قدرها 11% على فاتورة العمولة.
7. يجب أن تمر المدفوعات عبر نظام الدفع الإندونيسي. والرسوم المدفوعة في الخارج لوسطاء أجانب غير مرخّصين هي ما تستهدفه الجهات التنظيمية.

النطاق المنظَّم

تأتي القواعد من لائحة وزير التجارة رقم 33 لسنة 2025، السارية منذ 5 أكتوبر 2025، والتي حلّت محل Permendag 51/2017 (قاعدة بيانات BPK القانونية). ويلخّص تقرير Bisnis.com عن ندوة AREBI في نوفمبر 2025 قواعد العمولة كما يلي:

الصفقة	نطاق العمولة
البيع والشراء	من 2% إلى 5% من قيمة الصفقة
الإيجار	من 5% إلى 8%

المصدر: Bisnis.com، نوفمبر 2025. ويذكر SIP Law Firm النطاقات نفسها.

يقدّم Brighton، في حديثه عن اللائحة القديمة، تفاصيل عملية عن الإيجارات: نحو 5% من إجمالي الإيجار لعقود من سنة إلى ثلاث سنوات، ومن 5% إلى 8% بالتفاوض لعقود الإيجار الأطول.

تقع عقود الإيجار طويلة الأجل في بالي بين الفئتين. فعقد إيجار لمدة 25 سنة يُباع كفيلا يُسوَّق كأنه بيع، وعادةً ما يطبّق وكلاء بالي عليه نسبة البيع. اتفق كتابيًا على النسبة المطبّقة قبل أن تعرض العقار.

ما يتقاضاه وكلاء بالي فعليًا

تذكر Global Investments (يونيو 2026) أن وكيل البائع يتقاضى عادةً 5%، وأن المشتري في كثير من صفقات بالي لا يدفع شيئًا للوكيل لأن الرسوم مدرجة في السعر. أما وكيل المشتري فإما يتقاضى من المشتري من 2.5% إلى 5%، أو يُدفع له من رسوم البائع عبر تقسيم العمولة. وتذكر Rumavi (سبتمبر 2026) أيضًا عمولة الوكيل بنحو 5% تقريبًا ضمن تكاليف البائع عند إعادة بيع فيلا بنظام الإيجار طويل الأجل.

من يدفع

يوضح Brighton أن العمولة يدفعها الطرف الذي استعان بالوسيط، وهو عادةً البائع. وإذا وظّف المشتري وكيلًا للمشتري، فالمشتري هو من يدفع لهذا الوكيل. وإذا دفع الطرفان، فيجب أن يوافق كلاهما كتابيًا.

الاتفاق المكتوب

بموجب الإطار الجديد، يجب أن يكون لدى شركة الوساطة اتفاقات مكتوبة مع عملائها ومع شركاء الوساطة المشتركة (Bisnis.com، SIP Law Firm). وهذا الاتفاق هو دليلك على حقك في الرسوم. ويجب أن يحدد:

• العقار، والسعر، ونوع الحق الذي يُباع أو يُؤجَّر.
• نسبة العمولة، وما إذا كانت ضريبة القيمة المضافة تُضاف إليها، وموعد استحقاق الرسوم (عادةً عند توقيع العقد أو عقد الإيجار).
• ما إذا كان التفويض حصريًا، ولأي مدة.
• ما يحدث إذا باع العميل مباشرة لمشترٍ قدّمته أنت.
• بيانات رخصة وكالة P4. فالقواعد تشترط ذكرها في منشوراتها.

الوساطة المشتركة وتقسيم العمولة مع الوكيل

بين الوكالات. الوساطة المشتركة شائعة في بالي، حيث تمتلك وكالة الإعلان عن العقار وتجلب وكالة أخرى المشتري. ويحتاج كل طرف إلى اتفاق وساطة مشتركة مكتوب. ولا يحدد القانون تقسيم العمولة بين الوكالات. أمثلتنا تستخدم 50/50، لكن اتفقوا على النسبة في اتفاق الوساطة المشتركة.

مع الوكيل. بموجب Permendag 33/2025، يجوز للوكالة أن تدفع لموظفيها الخبراء حتى 70% من العمولة (Bisnis.com). وتحت هذا الحد، يُتفاوض على التقسيم، والوكالات التي توفّر العملاء المحتملين والتسويق والمكتب تحتفظ عادةً بحصة أكبر. احصل على نسبتك كتابيًا.

لا تمر أبدًا عبر أجانب يُدفع لهم في الخارج. صرّح رئيس AREBI Bali لـ Tirto في يوليو 2025 بأن الوسطاء الأجانب غير المرخّصين غالبًا ما يتلقون الدفع في الخارج ولا يدفعون أي ضريبة إندونيسية، بينما تسجّل الوكالات المحلية أعضاءها وتقتطع ضريبة الدخل. كما تشترط القواعد أن تتم الصفقات عبر نظام الدفع الوطني (Bisnis.com).

أمثلة محسوبة

1. بيع فيلا بنظام الإيجار طويل الأجل بقيمة Rp5 مليار، معروضة لدى وكالة واحدة

• العمولة بنسبة 5%: Rp5,000,000,000 × 5% = Rp250 مليون
• ضريبة القيمة المضافة على العمولة بنسبة فعلية 11%: Rp27.5 مليون
• يدفع البائع للوكالة Rp277.5 مليون
• حصة الوكيل بنسبة 50%: Rp125 مليون قبل ضريبة الدخل
• الحد الأقصى المسموح به بنسبة 70%: Rp175 مليون

2. البيع نفسه، بوساطة مشتركة 50/50

• وكالة العرض: Rp125 مليون، مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة
• وكالة المشتري: Rp125 مليون، مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة
• كل وكيل بتقسيم 50%: Rp62.5 مليون

3. إيجار فيلا لمدة سنة واحدة بقيمة Rp600 مليون

• بنسبة 5%: Rp30 مليون
• بنسبة 8%: Rp48 مليون

4. بيع منزل بنظام Hak Pakai بقيمة Rp6 مليار بنسبة 3%

• العمولة: Rp180 مليون، مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة بقيمة Rp19.8 مليون
• يدفع البائع أيضًا ضريبة دخل نهائية بنسبة 2.5% على نقل الملكية، أي Rp150 مليون، بشكل منفصل عن العمولة (المديرية العامة للضرائب).

الضرائب على العمولة

ضريبة القيمة المضافة. تفرض الوكالة ضريبة القيمة المضافة على فاتورة عمولتها. وبموجب PMK 131/2024، تبلغ النسبة 12% تُطبَّق على 11/12 من الرسوم للسلع والخدمات غير الفاخرة، ما يعطي نسبة فعلية قدرها 11% (المديرية العامة للضرائب). ويؤكد Brighton أن الوكالات الملتزمة تضيف ضريبة قيمة مضافة بنسبة 11% على العمولة.

ضريبة الدخل على الوكيل. تقتطع الوكالات الإندونيسية ضريبة الدخل مما تدفعه لوسطائها، كما يشير تقرير Tirto. وتعتمد النسبة على وضعك وإجمالي دخلك، لذا اطلب من الفريق المالي في الوكالة تفصيلًا مكتوبًا، وأبقِ رقمك الضريبي (NPWP) مسجّلًا.

الضرائب على الصفقة نفسها منفصلة عن الرسوم: ضريبة الدخل النهائية للبائع بنسبة 2.5% على نقل الملكية، و BPHTB على المشتري، والضريبة النهائية بنسبة 10% على دخل الإيجار (Emerhub). وعند إعادة بيع حق إيجار طويل الأجل، توضح Rumavi أن البائع يدفع 10% من السعر الإجمالي إذا كان مقيمًا ضريبيًا، أو 20% إذا كان غير مقيم ما لم تخفّضها اتفاقية ضريبية. ومعرفة هذه الأرقام تساعدك على التسعير والتفاوض.

نقاط عملية عند إتمام الصفقة

• أصدر الفاتورة باسم شركة الوكالة، وليس أبدًا من حسابك الشخصي.
• حصّل العمولة عند التوقيع، عبر كاتب العدل أو بتحويل مصرفي إلى حساب إندونيسي.
• احتفظ بالاتفاق الموقّع، واتفاق الوساطة المشتركة، وإثبات تقديم العميل.
• اعتبارًا من أكتوبر 2026، يواجه الوسطاء غير المعتمدين عقوبات (AFU). حافظ على شهادتك سارية.

ما يجب التحقّق منه قبل العمل على صفقة

• اتفاق عرض أو اتفاق مشترٍ موقّع يتضمن النسبة وضريبة القيمة المضافة وموعد الدفع.
• اتفاق وساطة مشتركة إذا كانت هناك وكالة أخرى معنية.
• بيانات رخصة وكالتك على موادها التسويقية.
• تقسيم العمولة الخاص بك وما إذا كان يتغير حسب حجم الأعمال.
• أن العقار قابل للبيع قانونيًا: النوع الصحيح من سند الملكية، والتصنيف العمراني، وتراخيص البناء.

تُحدَّد العمولة في إندونيسيا ضمن نطاق منظَّم، وقد تغيّرت القواعد في أكتوبر 2025. تم التحقّق من هذا الدليل في التاريخ المذكور أعلاه. وهو معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية. CloserPass غير تابع لأي جهة رسمية أو وكالة.

اعثر على وظائف ومزيد من الأدلة في صفحة إندونيسيا على CloserPass.