كيف تصبح وكيلًا عقاريًا في بالي

تجذب بالي آلاف المشترين الأجانب، ويرغب كثير ممن يصلون إليها في بيع الفيلات. لكن إندونيسيا تنظّم الوساطة العقارية بصرامة أكبر مما يتوقعه معظم الزوار، ومنذ أكتوبر 2025 تنص القواعد صراحة على أن الوسيط يجب أن يكون إندونيسيًا. إليك كيف يعمل النظام في أكتوبر 2026، وما يمكن للأجنبي فعله وما لا يمكنه.

باختصار

1. الوساطة نشاط تجاري مرخَّص. وتمارسه شركة وساطة في تجارة العقارات تُعرف باسم P4، مسجّلة في نظام OSS ضمن KBLI 68200.
2. القاعدة الحالية هي لائحة وزير التجارة رقم 33 لسنة 2025 (Permendag 33/2025)، السارية منذ 5 أكتوبر 2025. وقد ألغت لائحة الوسطاء القديمة Permendag 51/2017.
3. يجب أن يكون الوسطاء مواطنين إندونيسيين وأن يحملوا شهادة كفاءة. ويجب أن يكون مديرو P4 معتمدين أيضًا، ويجوز أن يكونوا أجانب.
4. تنتهي فترة السماح في أكتوبر 2026. وبعدها، تقول وزارة التجارة إن الوسطاء غير المعتمدين سيُعاقَبون.
5. الأجنبي الذي يحمل تأشيرة سياحية أو تأشيرة عند الوصول أو يعمل عن بُعد لا يمكنه بيع العقارات في بالي بشكل قانوني. وقد رُحّل أشخاص بسبب الإعلان عن فيلات على وسائل التواصل الاجتماعي.
6. توجد مسارات قانونية للأجانب لكنها ضيقة: تصريح عمل بكفالة في وظيفة غير وظيفة الوسيط، أو شركة PT PMA تحمل الرخص المناسبة، أو العمل بالإحالة لصالح وكالة إندونيسية مرخّصة، بترتيب يتم مع مستشار.
7. تُحدَّد عمولة البيع بين 2% و 5%، وعادةً ما يدفع البائعون في بالي نحو 5%.

كيف تُرخَّص الوساطة

ترخّص إندونيسيا الشركة، وليس الفرد فقط. فشركة الوساطة في تجارة العقارات (Perusahaan Perantara Perdagangan Properti، P4) تحتاج إلى رقم تعريف تجاري (NIB) يصدر عبر نظام الترخيص الحكومي OSS برمز النشاط KBLI 68200، أي العقارات مقابل رسوم أو على أساس تعاقدي.

وفقًا لتقرير Bisnis.com عن ندوة AREBI في نوفمبر 2025، تشمل المتطلبات بموجب الإطار الجديد ما يلي:

• شكل قانوني من نوع PT، أو PT بشخص واحد، أو تعاونية، أو Perum.
• وسطاء عقاريون معتمدون كموظفين خبراء. ويذكر التقرير أن الوسطاء يجب أن يكونوا مواطنين إندونيسيين (WNI).
• مديرون يحملون شهادة كفاءة مهنية من BNSP. ويجوز أن يكون المديرون أجانب، لكن لا يجوز تسجيل كل منهم إلا في موقع عمل واحد، ولا يجوز له العمل لدى P4 أخرى.
• اتفاقات مكتوبة مع العملاء ومع شركاء الوساطة المشتركة.
• تقرير نشاط سنوي عبر نظام وزارة التجارة قبل 30 أبريل.
• الرخصة details shown on the company’s website and publications.

ويذكر التقرير نفسه أن اللائحة الحكومية رقم 28 لسنة 2025، التي حلّت محل لائحة الترخيص القائم على المخاطر لعام 2021، نقلت KBLI 68200 من المخاطر المنخفضة إلى المخاطر المتوسطة المرتفعة. وهذا يعني مزيدًا من الفحوصات قبل أن تتمكن شركة الوساطة من العمل.

تُدرج قاعدة بيانات BPK القانونية Permendag 33/2025 على أنها صدرت ونُشرت في 3 أكتوبر 2025، وسارية اعتبارًا من 5 أكتوبر 2025، وتسجّل أنها ألغت Permendag 51/2017 المتعلقة بشركات الوساطة في تجارة العقارات.

الاعتماد والموعد النهائي في أكتوبر 2026

يوضح SIP Law Firm أن كل وسيط يجب أن يحمل شهادة كفاءة، تصدر عادةً عن جهة اعتماد مهني معتمدة (LSP) وفق معيار الكفاءة الوطني (SKKNI). ويذكر المكتب العقوبات الإدارية على العمل دون رخصة: الإنذار الكتابي، والتعليق، والإلغاء، والغرامات.

في يوليو 2026، قال أحد مديري وزارة التجارة، Dwinanto Rumpoko، في بيان مكتوب نقلته AFU، إن فترة التوعية بـ Permendag 33/2025 تنتهي في أكتوبر 2026، وبعدها سيتلقى الوسطاء غير المعتمدين إنذارات. إذا كنت تخطط للانضمام إلى وكالة في بالي الآن، فاطلب الاطلاع على شهادات وسطائها ومديرها.

AREBI

AREBI (Asosiasi Real Estate Broker Indonesia) هي الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين. وهي ليست جهة تنظيمية، والعضوية فيها لا تغني عن الرخصة، لكنها تنظّم حملات التدريب والاعتماد وتتحدث باسم القطاع. ووصف رئيسها الوطني في 2025، Clement Francis، لائحة Permendag 33/2025 بأنها أساس جديد للمهنة (Bisnis.com). وفي بالي، كان رئيس الفرع Michael Hikma Gunawan من أعلى الأصوات ضد الوسطاء الأجانب غير المرخّصين.

هل يمكن للأجنبي العمل كوكيل في بالي؟

الجواب الصريح في 2026 هو: ليس بصفته الوسيط، وأبدًا ليس بتأشيرة سياحية.

دور الوسيط مخصّص للمواطنين. بموجب الإطار الموضح أعلاه، يجب أن يكون الوسطاء المعتمدون الذين يعملون كموظفين خبراء في P4 إندونيسيين. ويمكن للأجنبي أن يكون مديرًا معتمدًا في P4، لكن لا يمكنه أن يكون الوسيط.

العمل يتطلب تصريح إقامة مرتبطًا بالعمل. يوضح Hukumonline أن تصريح الإقامة المحدودة (ITAS، وتُسمّى البطاقة KITAS) يمكن أن يصدر للعمل، وأن العمال الأجانب يحتاجون عمومًا إلى خطاب ضمان من الشركة المشغّلة. والتأشيرة عند الوصول أو تأشيرة الزيارة لا تسمح بالعمل. كما تحتفظ إندونيسيا بقائمة من الوظائف المغلقة أمام العمال الأجانب، حددها قرار وزير القوى العاملة رقم 349 لسنة 2019.

حملة المكافحة حقيقية. فقد تزايد التطبيق منذ 2023:

• في أبريل 2023، رحّلت دائرة الهجرة في بالي امرأة سلوفاكية كانت تسوّق عقارات عبر حسابيها على Instagram و Facebook بينما كانت تحمل تصريح إقامة زيارة (Detik Bali).
• في سبتمبر 2024، رُحّل أسترالي يحمل تأشيرة عند الوصول ومُنع من العودة لمدة ستة أشهر على الأقل بعد أن روّج لفيلا على وسائل التواصل الاجتماعي. وقالت دائرة الهجرة إنها عثرت عليه عبر المراقبة الرقمية (INP Polri).
• في يونيو 2025، أفادت The Jakarta Post بأن دائرة الهجرة احتجزت 312 أجنبيًا في بالي خلال يناير وفبراير بسبب مخالفات تأشيرة مرتبطة باستثمارات أجنبية إشكالية، وأن تراخيص 267 شركة أجنبية أُلغيت لعدم استيفاء شرط رأس المال. وشكّل الحاكم Wayan Koster فريق عمل لتدقيق تراخيص الأعمال السياحية.
• في يوليو 2025، صرّح رئيس AREBI Bali لـ Tirto بأن الأجانب يشكّلون نحو 20% من جميع الوسطاء في بالي، وأن كثيرين منهم يعملون دون مكتب، ويسوّقون عبر Instagram ومواقعهم الخاصة، ويتلقون الدفع في الخارج ولا يدفعون أي ضريبة إندونيسية.
• في فبراير 2026، اقترحت وزارة الاستثمار قواعد أشد للشركات المملوكة للأجانب في بالي، منها حظر المكاتب الافتراضية وإثبات رأس المال (Bali Villa Realty).

إذا عرض عليك أحدهم وظيفة “وكيل مستقل” في بالي بتأشيرة سياحية، فإن خطر الترحيل يقع عليك أنت، وليس عليه.

المسارات القانونية المتبقية

هذه هي الخيارات التي يستخدمها المهنيون الأجانب فعليًا. ويحتاج كل منها إلى استشارة محامٍ إندونيسي قبل أن تبدأ.

1. التوظيف بتصريح عمل في وظيفة غير وظيفة الوسيط. يمكن لوكالة أو مطوّر مرخّص أن يكفل KITAS للعمل في وظيفة مثل مدير، أو مدير تسويق، أو مسؤول المبيعات الدولية، حيث يسمح القانون بالأجنبي. وبما أن مدير P4 يجوز أن يكون أجنبيًا، فإن وجود مدير أجنبي معتمد ممكن. لكن الوسيط الذي يوقّع اتفاقات العملاء يجب أن يبقى إندونيسيًا.

2. شركتك الخاصة PT PMA. يمكن لشركة مملوكة للأجانب (PT PMA) أن تتقدم بطلب KBLI 68200 عبر OSS، ثم توظّف وسطاء إندونيسيين معتمدين. وتفيد Infiniti بأن لائحة BKPM رقم 5/2025 خفّضت الحد الأدنى لرأس المال المدفوع لشركات PT PMA الجديدة من Rp10 مليار إلى Rp2.5 مليار، بينما يجب أن تظل قيمة الاستثمار المخطط لها أعلى من Rp10 مليار. وبالي تراقب هذه الشركات عن كثب، فتوقّع تدقيقًا في رأس المال وعنوان المكتب واستخدام KBLI.

3. العمل بالإحالة لصالح وكالة مرخّصة. يقدّم بعض الأجانب مشترين من الخارج ويتلقون رسوم إحالة من P4 إندونيسية مرخّصة، تتولى اتفاق العميل والمعاينات والبيع. ويعتمد كون ذلك قانونيًا على مكان إقامتك، ومكان عملك، وطريقة الدفع لك. والقيام بذلك من بالي بتأشيرة زيارة ليس آمنًا.

4. مبيعات المطوّرين في الخارج. العمل لدى مكتب مبيعات تابع لمطوّر في بلدك، وفق قواعد بلدك، يُبقيك خارج نطاق قانون الهجرة الإندونيسي. لكنك ما زلت بحاجة إلى أن يكون المطوّر مرخّصًا بشكل صحيح في إندونيسيا.

كيف يُدفع للوكلاء

تبلغ عمولة البيع المنظَّمة من 2% إلى 5% من قيمة الصفقة، ومن 5% إلى 8% على الإيجارات، وفقًا لملخص Bisnis.com عن Permendag 33/2025. ويجوز لـ P4 أن تدفع لموظفيها الخبراء حتى 70% من العمولة التي تكسبها.

في الممارسة في بالي، تذكر Global Investments (يونيو 2026) أن وكيل البائع يتقاضى عادةً نحو 5%، غالبًا مدرجة في السعر، وأن وكلاء المشترين إما يتقاضون من 2.5% إلى 5% أو يتقاسمون رسوم البائع. ويشير Brighton إلى أن الوكالات الملتزمة تضيف ضريبة القيمة المضافة على العمولة.

لم نعثر على بيانات رسمية عن رواتب الوكلاء في بالي. اسأل كل وكالة إن كانت تدفع راتبًا أساسيًا أم عمولة فقط، واحصل على تقسيم العمولة كتابيًا. وللأرقام المحسوبة، راجع عمولة الوكيل في بالي.

اللغات والسوق

يأتي المشترون في بالي من بلدان كثيرة. وصرّح رئيس AREBI Bali لـ Tirto في يوليو 2025 بأن كثيرًا من المشترين الأجانب مؤخرًا جاؤوا من روسيا وأوكرانيا وفرنسا والمملكة المتحدة والسويد. والإنجليزية هي لغة العمل في معظم الصفقات الدولية. أما الإندونيسية فهي ضرورية للتعامل مع كتّاب العدل ومكتب الأراضي والعقود والبائعين المحليين. والروسية والفرنسية ميزة حقيقية في وظائف التسويق.

كيف تختار وكالة

• اطلب من الوكالة NIB و KBLI 68200 وتحقّق من ظهور الرخصة على موقعها الإلكتروني، كما تشترط القواعد.
• اطلب الاطلاع على شهادات الكفاءة الخاصة بوسطائها ومديرها.
• اسأل إن كانت عضوًا في AREBI.
• اسأل كيف ستكفل تصريح عملك، وأي مسمى وظيفي ستستخدم، واحصل على ذلك كتابيًا قبل وصولك.
• اسأل عن تقسيم العمولة، وموعد الدفع، وما يحدث للصفقات التي تُغلق بعد مغادرتك.
• اسأل كيف تتعامل مع أموال العملاء. يجب أن تمر المدفوعات عبر حسابات مصرفية إندونيسية باسم الشركة.

علامات التحذير

• عرض عمل يقول إن التأشيرة السياحية أو التأشيرة عند الوصول “تكفي حاليًا”.
• وكالة بلا مكتب فعلي، أو بعنوان مكتب افتراضي، أو دون بيانات رخصة على موقعها الإلكتروني.
• عمولة تُدفع لك في الخارج، أو نقدًا، أو بالعملات المشفّرة.
• مطالبتك بتوقيع اتفاقات العملاء باسمك الشخصي.
• إعلانات تستخدم صور وكالة أخرى دون اتفاق وساطة مشتركة مكتوب.

تغيّرت قواعد الوسطاء في إندونيسيا في أكتوبر 2025 ويبدأ التطبيق بعد أكتوبر 2026. تم التحقّق من هذا الدليل في التاريخ المذكور أعلاه. وهو معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو استشارة في شؤون الهجرة. CloserPass غير تابع لأي جهة رسمية أو جمعية إندونيسية.

اعثر على وظائف ومزيد من الأدلة في صفحة إندونيسيا على CloserPass.