عمولة الوكيل العقاري في قبرص

في قبرص يحدد القانون فعلًا نسبة للعمولة، لكن كخيار احتياطي فقط: إذا لم يتفق الوكيل والعميل على أتعاب، يستحق الوكيل 3%. وعمليًا يتم التفاوض على الأتعاب، وتكون عادةً بين 3% و5% مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة. وما يتشدد فيه القانون هو من يحق له أصلًا أن يتقاضى أجرًا. فلا يستطيع المطالبة بالأتعاب قضائيًا إلا وكيل مسجّل برخصة سارية، ولا يحق تقاضي العمولة من العملاء إلا للوكلاء المرخّصين. إليك كيف يعمل ذلك في أكتوبر 2026، وما يتبقى بعد الضرائب للوكيل أو للمساعد.

باختصار

1. وضعت INDEX.cy الأتعاب المعتادة عند 3% إلى 5% من السعر في أغسطس 2026، ويدفعها عادةً البائع.
2. تُضاف ضريبة القيمة المضافة 19% فوق ذلك. فأتعاب بنسبة 3% تكلّف البائع 3.57% من السعر.
3. عندما لا يُتفق على أتعاب، يحددها Law 71(I)/2010 بنسبة 3% من قيمة الصفقة، تُدفع عند الإتمام.
4. إذا فشلت الصفقة دون خطأ من الوكيل، يمكنه مع ذلك المطالبة بأجر معقول عن وقته وتكاليفه.
5. أي اتفاق وساطة مع شخص غير مسجّل أو غير مرخّص يكون باطلًا، فلا يمكن المطالبة بالأتعاب قضائيًا.
6. يذكر إقرار نقل الملكية الذي يقدّمه البائع اسمَ الوكيل والأتعاب، ويدفع الوكيل للمجلس 2/10,000 من القيمة المصرّح بها خلال 30 يومًا.
7. لا يحق إلا للوكلاء المرخّصين تقاضي العمولة من العملاء. أما المساعدون فيدفع لهم صاحب العمل.
8. اعتبارًا من 2026، يُعفى الدخل حتى €22,000 سنويًا من ضريبة الدخل، والتأمين الاجتماعي 8.8% للموظفين و16.6% للعاملين لحسابهم الخاص.

النسب المعتادة

ذكرت INDEX.cy في أغسطس 2026 أن الوكلاء يتقاضون عادةً 3% إلى 5% من السعر مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة 19%، وأن البائع يدفع عادةً. لا يوجد جدول رسمي، والنسبة قابلة للتفاوض. اتفق كتابيًا على النسبة، وضريبة القيمة المضافة، وموعد استحقاق الأتعاب.

ما يقوله القانون

يحدد قانون الوكلاء العقاريين Law 71(I)/2010 قواعد الأجر:

• المادة 20: الأتعاب الافتراضية. إذا لم يُتفق على أتعاب، تكون عمولة الوكيل 3% من قيمة الصفقة، تُدفع عند إتمامها. وإذا لم تكتمل الصفقة دون خطأ من الوكيل، يمكنه المطالبة بأجر معقول عن الوقت المبذول والتكاليف المتكبّدة.
• المادة 27: لا رخصة، لا أتعاب. اتفاق الوساطة، مكتوبًا كان أو شفهيًا، مع شخص غير مسجّل أو بلا رخصة سارية يكون باطلًا. ولا يستطيع الوسيط الذي يعمل دون رخصة رفع دعوى للمطالبة بالأتعاب، كما يرتكب جريمة يُعاقب عليها بالسجن حتى 12 شهرًا، أو بغرامة تصل إلى €3,500، أو بالعقوبتين معًا.
• الإفصاح. يجب على الوكلاء الإفصاح كتابيًا عن أي مصلحة خاصة لهم في العقار، وإبلاغ المشترين بكل ما يعرفونه عن حالته والأعباء المترتبة عليه والقيود القانونية أو التخطيطية.

لأن نسبة 3% الافتراضية لا تُطبَّق إلا عند عدم الاتفاق على شيء، فإن اتفاقًا مكتوبًا قصيرًا يحمي الطرفين: يحدد النسبة، وضريبة القيمة المضافة، ومن يدفع، وموعد استحقاق الأتعاب، وما إذا كان التفويض حصريًا.

إقرار نقل الملكية ورسم المجلس

في السجل العقاري، يجب أن يذكر إقرار نقل الملكية الذي يقدّمه البائع اسمَ الوكيل والأتعاب المدفوعة. ثم يدفع الوكيل للمجلس 2/10,000 من القيمة المصرّح بها خلال 30 يومًا. هذا يجعل الأتعاب ظاهرة، لذا يجب أن تطابق فاتورتك.

مشروع قانون يجب متابعته

عاد مشروع قانون قدّمه النائب Kostis Efstathiou، يُلزم بأن يصوغ المحامون كل عقد بيع عقاري، إلى لجنة الشؤون القانونية في البرلمان في مايو 2025، بعد أن أعاده الرئيس السابق مرة. وطالب المجلس بسحبه (Cyprus Mail، مايو 2025). تحقق من وضعه قبل أن تنصح العملاء بشأن من يُعدّ العقد.

من يدفع

• البيع: عادةً البائع (INDEX.cy).
• العقارات الجديدة: المطوّر هو البائع، لذا فالوكيل الذي يجلب مشتريًا يتقاضى أجره من المطوّر. والمطوّر الذي يبيع ما بناه لا يحتاج هو نفسه إلى رخصة وكيل.
• الإيجار: يشمل القانون الإيجارات لمدة تزيد على شهر، لذا فأعمال التأجير هي أعمال وساطة. اتفق كتابيًا على الأتعاب ومن يدفعها.

الوكلاء والمساعدون وتقاسم العمولة

بين الوكالات. لا يحدد أي قانون كيفية تقاسم وكيلين مرخّصين للأتعاب. اكتب نسبة التقاسم وتاريخ الدفع ومن يصدر الفاتورة لمن قبل أن تعرض العقار. ويجب أن يكون كلاهما مسجّلًا ومرخّصًا ليكون الاتفاق صحيحًا.

بين الوكيل والمساعد. في مارس 2025 أكدت وزارة العمل أنه يجوز دفع عمولة من صاحب العمل للمساعدين إذا نصّ عقدهم على ذلك، ويجوز لهم العمل بدوام جزئي، في حين لا يحق إلا للوكلاء المرخّصين تلقي العمولة من العملاء (Cyprus Mail). يجب ألا يصدر المساعد فاتورة لعميل أو يأخذ منه نقدًا أبدًا. وقد عرض إعلان لـ RE/MAX Cyprus يطلب مساعدين ذوي خبرة في ليماسول ونيقوسيا، غير مؤرَّخ ومنتهي الصلاحية عند التحقق في أكتوبر 2026، مبلغًا ثابتًا قدره €1,500 شهريًا إضافة إلى العمولة. اعتبر ذلك مثالًا واحدًا، لا سعرًا سائدًا في السوق.

أمثلة محسوبة

هذه الأمثلة تستخدم نسبًا افتراضية فقط. اتفاقك مع العميل وعقد عملك هما الفيصل.

شقة إعادة بيع في ليماسول، €400,000، البائع يدفع 3% مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة. الأتعاب: 400,000 x 3% = €12,000. ضريبة القيمة المضافة: 12,000 x 19% = €2,280. يدفع البائع €14,280. رسم المجلس الذي يدفعه الوكيل: 400,000 x 2/10,000 = €80.

فيلا في بافوس، €1,200,000، البائع يدفع 4% مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة، تُقسم مناصفة 50/50 مع وكيل مرخّص آخر. الأتعاب: €48,000 مضافًا إليها €9,120 ضريبة قيمة مضافة. يحصل كل وكيل على €24,000 قبل ضريبة القيمة المضافة. رسم المجلس على القيمة المصرّح بها: €240.

شقة في نيقوسيا، €200,000، لم يُتفق على أي أتعاب. تُطبَّق القاعدة الافتراضية في القانون: 200,000 x 3% = €6,000، تُدفع عند الإتمام. ولهذا يجب الاتفاق كتابيًا: لا يمكنك المطالبة بـ 4% بعد ذلك.

بيع ينهار بعد أشهر من العمل لأن تصريح المشتري رُفض. لا إتمام، إذن لا عمولة. وبموجب المادة 20 يمكن للوكيل المطالبة بـ أجر معقول عن الوقت والتكاليف، بشرط ألا يكون الفشل بخطأ منه.

الضرائب والتأمين الاجتماعي

ضريبة الدخل. تعرض PwC Cyprus شرائح ضريبة الدخل الشخصي بعد إصلاح 2026:

الدخل السنوي الخاضع للضريبة	النسبة
حتى €22,000	0%
من €22,001 إلى €32,000	20%
من €32,001 إلى €42,000	25%
من €42,001 إلى €72,000	30%
أكثر من €72,000	35%

التأمين الاجتماعي. نشرت Andersen Cyprus نسب 2026 في يناير 2026: 8.8% للموظفين و8.8% لأصحاب العمل، و16.6% للعاملين لحسابهم الخاص، على الدخل حتى €68,904 سنويًا.

ضريبة القيمة المضافة على الأتعاب. يفرض الوكلاء ضريبة القيمة المضافة 19% على أتعابهم. اسأل محاسبًا متى يجب عليك التسجيل.

المصادر: PwC Cyprus (يناير 2026) وAndersen Cyprus (يناير 2026).

مثال: مساعد يتقاضى راتبًا وعمولة. الراتب €1,500 x 12 = €18,000، إضافة إلى €6,000 عمولة من صاحب العمل: €24,000. ضريبة الدخل: (24,000 - 22,000) x 20% = €400. التأمين الاجتماعي بنسبة 8.8%: €2,112. ويدفع صاحب العمل 8.8% أخرى فوق ذلك.

مثال: وكيل مرخّص يعمل بمفرده بربح خاضع للضريبة قدره €60,000. ضريبة الدخل: 10,000 x 20% + 10,000 x 25% + 18,000 x 30% = €9,900. والتأمين الاجتماعي بنسبة 16.6% سيكون نحو €9,960 لو كان دخلك المؤمَّن عليه مساويًا لربحك، لكن أساس الاحتساب للعاملين لحسابهم الخاص يتبع قواعده الخاصة. اسأل محاسبًا قبل أن تنتهي سنتك الأولى.

نقاط عملية عند إتمام الصفقة

• الوكلاء جهات ملزمة بموجب AML Law 188(I)/2007. تعرّف على كل عميل ومستفيد حقيقي وتحقق منه، وتحقق من مصدر الأموال للعملاء الأعلى خطورة، وأبلغ عن الشبهات إلى MOKAS (Kourtellos & Co، أكتوبر 2026). خذ الأتعاب بتحويل مصرفي مقابل فاتورة، ولا تأخذها نقدًا أبدًا.
• تأكد من أن إقرار نقل الملكية يُظهر اسمك والأتعاب التي أصدرت بها الفاتورة، وادفع رسم المجلس خلال 30 يومًا.
• في صفقات البيع على الخارطة، تحقق من أن بنك البائع وقّع إخلاء طرف للوحدة (Koufettas Law، أكتوبر 2026)، حتى يمكن إتمام البيع فعلًا.
• حافظ على تجديد رخصتك قبل 31 ديسمبر. الأتعاب المكتسبة برخصة منتهية لا يمكن المطالبة بها قضائيًا.

ما يجب التحقّق منه قبل العمل على صفقة

• تسجيلك ورخصتك ساريان، والأرقام تظهر في الإعلان.
• اتفاق مكتوب يتضمن النسبة، وضريبة القيمة المضافة، ومن يدفع، وموعد الاستحقاق، وأي حصرية.
• اتفاق تقاسم مكتوب مع أي وكيل مرخّص آخر.
• إذا كنت مساعدًا، عقد عمل يحدد عمولتك من صاحب العمل.
• ملف مكافحة غسل الأموال الخاص بالعميل مكتمل.

تخضع العمولة في قبرص للتفاوض، مع نسبة احتياطية قدرها 3% في القانون، ولا يحق تقاضي الأجر من العملاء إلا للوكلاء المرخّصين. تم التحقق من هذا الدليل في التاريخ المذكور أعلاه، ويغطي المناطق الخاضعة للسيطرة الفعلية لجمهورية قبرص فقط. وهو معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية. CloserPass غير تابع لمجلس تسجيل الوكلاء العقاريين أو لأي وكالة أو أي جهة حكومية في قبرص.

اعثر على وظائف ومزيد من الأدلة في قبرص على CloserPass.