عمولة الوكيل العقاري في البرتغال

لا تحدد البرتغال نسبة قانونية للعمولة. الأتعاب هي ما تتفق عليه الوكالة وعميلها كتابيًا. لكن القانون 15/2013 صارم في طريقة كتابة هذا الاتفاق، وموعد استحقاق الأتعاب، ومن يحق له دفعها. إليك كيف تعمل العمولة في أكتوبر 2026، وما يتبقى لك بعد الضريبة إذا كنت تعمل كمستشار مستقل.

باختصار

1. لا توجد نسبة قانونية ولا حد أقصى. قدّرت BoaVenda عمولة البيع المعتادة بـ 4% إلى 5% في سبتمبر 2026، ضمن نطاق 3% إلى 6%.
2. تُضاف ضريبة القيمة المضافة 23% فوق ذلك. فأتعاب بنسبة 5% تكلّف البائع 6.15% من السعر.
3. تحدد وكالات كثيرة حدًا أدنى للأتعاب، غالبًا نحو €6,000 مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة.
4. في البيع يدفع البائع عادةً. وفي الإيجار يدفع المالك عادةً إيجار شهر واحد مضافًا إليه ضريبة القيمة المضافة. وفي المباني الجديدة يدفع المطوّر عادةً.
5. يجب أن تُحدَّد الأتعاب في عقد وساطة مكتوب، وإلا قد يكون العقد باطلًا.
6. تُستحق الأتعاب عند إتمام الصفقة، أو عند توقيع CPCV إذا نص العقد على ذلك.
7. لا يجوز للشركة أن تتقاضى أتعابًا من الطرفين، أي من عميلها ومن الطرف الآخر، في الصفقة نفسها.
8. حصة المستشار غالبًا 40% إلى 50% من أتعاب الوكالة، قبل ضريبة القيمة المضافة وضريبة IRS والضمان الاجتماعي.

النسب المعتادة

• BoaVenda (سبتمبر 2026): النسبة المعتادة 4% إلى 5% مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة. وقد تنخفض في المنازل المطلوبة بشدة إلى نحو 3%. وقد تصل في العقارات الفاخرة أو المعقدة أو المتخصصة إلى 6%. وغالبًا ما تُغلق الصفقات في وسط لشبونة وبورتو وCascais والغارف الراقي بنسبة 3.5% إلى 5%، بينما قد تصل في المنازل الطرفية أو الأقل قيمة إلى 5% أو 6%.
• Ekonomista (سبتمبر 2026): 2% إلى 6%، و5% هي النسبة الأكثر ذكرًا في الشبكات الكبرى.

تقول BoaVenda إنه لا يوجد جدول رسمي: كل وكالة تحدد نسبتها، وهي قابلة للتفاوض دائمًا. ووجدت أيضًا أن العقود الحصرية تحمل عادةً نسبًا أقل بـ 0.5 إلى 1 نقطة من العقود المفتوحة.

الحد الأدنى للأتعاب. تذكر BoaVenda أن عقودًا كثيرة تتضمن حدًا أدنى، مثلًا €6,000 مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة. وفي المنازل التي تصل قيمتها إلى €100,000 يرفع ذلك النسبة الفعلية إلى 5% إلى 7%. وتتنافس الوكالات ذات الأتعاب الثابتة على هذه النقطة، فتتقاضى عادةً €6,000 إلى €9,000 شاملة ضريبة القيمة المضافة.

ضريبة القيمة المضافة على الأتعاب

تخضع أتعاب الوكالة لضريبة القيمة المضافة 23%. معادلة BoaVenda بسيطة: السعر x النسبة x 1.23. فعند عرض “5%”، يدفع البائع 6.15% من السعر. ويشترط القانون 15/2013 أن يذكر عقد الوساطة نسبة ضريبة القيمة المضافة، لذا اكتب “5% مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة بنسبة 23%” وأعطِ العميل المبلغ الإجمالي باليورو.

من يدفع

• البيع: يدفع البائع الذي وقّع عقد الوساطة.
• الإيجار: عادةً إيجار شهر واحد مضافًا إليه ضريبة القيمة المضافة، يدفعه المالك (BoaVenda).
• المباني الجديدة: يدفع المطوّر عادةً 3% إلى 5%، ولا يدفع المشتري أي أتعاب وساطة (BoaVenda).

لا أتعاب مزدوجة. يمنع القانون 15/2013 شركة الوساطة من تقاضي أتعاب من الطرفين، أي من عميلها ومن الطرف الآخر، في الصفقة نفسها. إذا كنت تمثّل البائع، فلا يمكنك أيضًا مطالبة المشتري بالأتعاب.

أموال المشتري. أي مبلغ تتلقاه الوكالة من المشتري قبل توقيع CPCV يُحتفظ به كأمانة ويجب ردّه عند الطلب. وهو ليس من أتعابك.

عقد الوساطة

عقدك مع البائع هو contrato de mediação imobiliária (عقد الوساطة العقارية). ويشترط القانون 15/2013 أن يكون مكتوبًا وأن يذكر:

• العقار وأي أعباء مترتبة عليه، والصفقة المطلوبة (بيع، إيجار، السعر).
• الأتعاب، كمبلغ ثابت أو نسبة مئوية، وطريقة دفعها ونسبة ضريبة القيمة المضافة.
• بوليصة التأمين الخاصة بالوكالة.
• أي angariador (جالب عقارات) مشارك وأي خدمات إضافية.
• هل العقد حصري، وماذا تعني الحصرية.

إذا لم تُحدَّد مدة، يستمر العقد ستة أشهر. ويجب أن تعتمد هيئة حماية المستهلك، Direção-Geral do Consumidor، العقود النموذجية أولًا. والعقد الذي تنقصه العناصر المطلوبة باطل، مع أن العميل وحده يمكنه التمسك بذلك. ويجب أن يُظهر كل عقد وإعلان أيضًا اسم الوكالة ورقم AMI.

تقترح BoaVenda مدد حصرية من 3 إلى 6 أشهر بدلًا من 12، مع إمكانية الخروج إذا كان الأداء ضعيفًا. توقّع أن يسأل البائعون الذين قرأوا ذلك.

متى تُستحق الأتعاب

بموجب القانون 15/2013، تُستحق الأتعاب عند إتمام الصفقة، وعادةً عند توقيع عقد البيع النهائي (escritura). وإذا نص العقد على ذلك، فقد تُستحق عند توقيع CPCV. وفي حالة الحصرية، تتقاضى الوكالة أتعابها أيضًا إذا فشلت الصفقة بسبب خطأ المالك. اكتب سبب الاستحقاق بوضوح، وتذكّر أن CPCV قد يسقط: توضح Literacia Financeira أن المشتري الذي ينسحب يخسر العربون، والبائع الذي يُخلّ يردّه مضاعفًا.

تقسيم العمولة بين الوكالات ومع المستشار

بين الوكالات. لا يحدد أي قانون كيف تتقاسم وكالتان الأتعاب في بيع مشترك. اكتب نسبة التقسيم وموعد الدفع ومن يُصدر الفاتورة لمن قبل أن تعرض العقار.

بين الوكالة وبينك. قدّرت Ekonomista في سبتمبر 2026 حصة المستشار المعتادة بـ 40% إلى 50% من أتعاب الوكالة، حسب النموذج. وتنخفض عند تقاسم الصفقة. ففي مثال Postal من سبتمبر 2026، احتفظ مستشار باع منزلًا بقيمة €250,000 بعمولة 5% بمبلغ €3,125 من أتعاب قدرها €12,500، أي نحو 25%.

تُظهر صفحة Indeed لوظيفة consultor imobiliário (المستشار العقاري) (314 راتبًا، محدّثة في 16 أكتوبر 2026) متوسطًا يبلغ نحو €2,890 شهريًا، ومعظمها بين €1,079 و€7,739. وهي أرقام يصرّح بها أصحابها، وليست رسمية. وتشير أرقام ECO للشبكات الخمس الكبرى إلى نحو 5.2 صفقة لكل مستشار في 2025، لذا فإن بضع صفقات تصنع عامك أو تفسده.

أمثلة محسوبة

تستخدم هذه الأمثلة نسبًا توضيحية فقط. عقد الوساطة واتفاقك مع الوكالة هما المرجع.

شقة في لشبونة، €400,000، يدفع البائع 5% مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة. الأتعاب: 400,000 x 5% = €20,000. ضريبة القيمة المضافة: 20,000 x 23% = €4,600. يدفع البائع €24,600. وبحصة مستشار 45%، تحصل على 20,000 x 45% = €9,000 (قبل ضريبة القيمة المضافة وضريبة IRS والضمان الاجتماعي الخاصة بك).

منزل بيع بـ €250,000، يدفع البائع 5% مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة (مثال Postal). الأتعاب: €12,500 مضافًا إليها €2,875 ضريبة القيمة المضافة. حصة المستشار في هذه الحالة: €3,125.

فيلا في الغارف، €1,200,000، يدفع البائع 4% مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة، مقسّمة 50/50 مع وكالة المشتري. الأتعاب: €48,000 مضافًا إليها €11,040 ضريبة القيمة المضافة. تحصل كل وكالة على €24,000 صافية من ضريبة القيمة المضافة.

شقة في Setúbal، €90,000، حد أدنى للأتعاب €6,000 مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة. يدفع البائع €6,000 + €1,380 ضريبة القيمة المضافة = €7,380، أي نسبة فعلية قدرها 6.7% قبل ضريبة القيمة المضافة.

إيجار طويل الأجل في بورتو، €1,400 شهريًا، أتعاب إيجار شهر واحد. يدفع المالك €1,400 + €322 ضريبة القيمة المضافة = €1,722.

الضرائب والضمان الاجتماعي للمستشار المستقل

يعمل معظم المستشارين بنظام recibos verdes (الإيصالات الخضراء للعاملين المستقلين) ويصدرون للوكالة فاتورة بحصتهم. وتعرض CRN Contabilidade وEkonomista قواعد 2026:

• ضريبة القيمة المضافة. تفرض 23% على إيصالاتك (22% في ماديرا، و16% في جزر الأزور) وتسدّدها لمصلحة الضرائب، بعد خصم ضريبة القيمة المضافة على تكاليف عملك. ويمكن إعفاء أصحاب الدخل الصغير بموجب المادة 53 من قانون ضريبة القيمة المضافة إذا بقي رقم أعمالهم في السنة السابقة دون €15,000. وتجاوزه بأكثر من 25% يُنهي الإعفاء فورًا.
• IRS (ضريبة الدخل). دخلك من الفئة B. في النظام المبسّط، تُفرض الضريبة على جزء من دخلك يحدده معامل: 0.75 للمهن المدرجة في قائمة المادة 151 و0.35 للخدمات الأخرى، ويمكن تخفيضه في السنوات الأولى من النشاط بشروط معينة. ونسبة الاقتطاع من المنبع 23% لمهن المادة 151 و11.5% لدخل الفئة B الآخر، كدفعة مقدّمة على ضريبتك النهائية. اسأل محاسبًا عن رمز النشاط والمعامل اللذين ينطبقان عليك.
• الضمان الاجتماعي. تدفع 21.4% على دخل احتسابي يعادل 70% من دخل الخدمات الذي تصرّح به كل ربع سنة. ويسري التسجيل عادةً ابتداءً من الشهر الثاني عشر بعد بدء نشاطك، لذا تكون السنة الأولى معفاة من الاشتراكات.

البند	قاعدة 2026
ضريبة القيمة المضافة على إيصالاتك	23% (البر الرئيسي)، ما لم تكن معفى بموجب المادة 53
حد المادة 53	€15,000 من رقم الأعمال في السنة السابقة
معامل IRS في النظام المبسّط	0.75 (قائمة المادة 151) أو 0.35 (خدمات أخرى)
اقتطاع IRS من المنبع	23% (قائمة المادة 151) أو 11.5% (فئة B أخرى)
الضمان الاجتماعي	21.4% من 70% من دخل الخدمات الفصلي

المصادر: CRN Contabilidade (سبتمبر 2026) وEkonomista (مارس 2026).

مثال. في سنتك الثانية تتلقى €40,000 من حصص العمولة، إضافة إلى €9,200 ضريبة قيمة مضافة تحوّلها إلى الدولة. الضمان الاجتماعي: 40,000 x 70% x 21.4% = نحو €5,992 في السنة، تُدفع كل ربع سنة. وتعتمد ضريبة IRS الخاصة بك على معاملك ودخلك الآخر، لذا اسأل محاسبًا قبل أن توقّع إيصالك الأول.

نقاط عملية عند إتمام الصفقة

• تخضع الوكالات لقانون مكافحة غسل الأموال 83/2017. تحقّق من هوية كل عميل، واستلم الأتعاب بتحويل بنكي مقابل فاتورة، وليس نقدًا أبدًا، وتأكد من إدراج البيع في التقرير الفصلي للوكالة إلى IMPIC.
• أصدر للبائع فاتورة مستحقة الدفع يوم توقيع عقد البيع النهائي (escritura)، أو عند توقيع CPCV إذا نص العقد على ذلك.
• تأكد من أن صافي عائدات البائع، بعد سداد أي رهن عقاري، لا يزال يغطي أتعابك.

ما يجب التحقّق منه قبل العمل على صفقة

• عقد وساطة موقّع يتضمن النسبة ونسبة ضريبة القيمة المضافة وبوليصة التأمين والمدة والحصرية.
• سبب استحقاق الأتعاب: عقد البيع النهائي أو CPCV.
• أنك لا تطالب الطرفين بالأتعاب.
• اتفاقية تقسيم مكتوبة مع أي وكالة أخرى.
• اتفاقك مع الوكالة: الحصة والأهداف وموعد الدفع والصفقات التي تُغلق بعد مغادرتك.
• رقم AMI الخاص بالوكالة على العقد وعلى كل إعلان.

يحدد السوق العمولة في البرتغال وليس القانون، لكن العقد الذي يحددها منظَّم. تم التحقّق من هذا الدليل في التاريخ المذكور أعلاه. وهو معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية. CloserPass غير تابع لـ IMPIC ولا لأي جهة رسمية ولا لأي وكالة.

اعثر على وظائف ومزيد من الأدلة في البرتغال على CloserPass.