كيف تصبح وكيلًا عقاريًا في جورجيا (الدولة)

هذا الدليل عن جورجيا الدولة، في القوقاز، وسوقاها العقاريتان تبليسي وباتومي. جورجيا من أكثر الأماكن انفتاحًا في العالم لبدء العمل كوكيل: لا رخصة ولا امتحان ولا جهة تنظيمية. لكن شيئًا واحدًا تغيّر في 2026. منذ 1 مارس 2026، يحتاج الأجنبي إلى تصريح عمل ليعمل، حتى كعامل مستقل أو صاحب نشاط تجاري فردي. إليك كيف تترابط الأمور في أكتوبر 2026.

باختصار

1. لا توجد في جورجيا رخصة حكومية للوكلاء ولا جهة رقابية. الوكلاء ليسوا من الجهات الملزمة بموجب قانون مكافحة غسل الأموال (MONEYVAL، ديسمبر 2024).
2. يمكن للمواطنين الجورجيين والمقيمين الدائمين البدء فورًا، مع وكالة أو بنشاطهم التجاري الخاص.
3. يحتاج الأجانب إلى تصريح عمل، أي "الحق في ممارسة نشاط عمل"، للعمل المدفوع الأجر وللعمل الحر، منذ 1 مارس 2026 (Fragomen؛ Legal.ge).
4. غرامة العمل بدونه 2,000 GEL على العامل وعلى صاحب العمل، وتتضاعف ثم تتضاعف ثلاث مرات عند التكرار.
5. يمكنك العمل كموظف أو كرائد أعمال فردي (IE) أو عبر LLC. يفيد مكتبا محاماة بأن الوساطة مستثناة من وضع الأعمال الصغيرة بنسبة 1%.
6. تقدّم GNARE شهادة طوعية، بسعر 750 GEL للأعضاء و900 GEL لغيرهم.
7. يكسب الوكلاء عادةً من 2% إلى 3% في السوق الثانوية، يدفعها البائع، وفي المباني الجديدة يدفع المطوّر للوكالة.

لا رخصة ولا جهة تنظيمية

لا يصف أي مصدر قرأناه نظامًا لترخيص الوكلاء أو تسجيلهم. يقول تقرير MONEYVAL الصادر في ديسمبر 2024 إن الوكلاء غير مصنّفين كجهات ملزمة وإنه لا توجد جهة رقابية. ويشير TbilisiExperts (يوليو 2026) إلى أن عمولة الوكيل غير منظّمة. ولم نجد أي مشروع قانون لتغيير ذلك.

عُدّل قانون مكافحة غسل الأموال في 2022 و2023 و2024، وظل الوكلاء خارجه. بدلًا من ذلك، أصبحت الوكالة الوطنية للسجل العام (NAPR)، التي تسجّل كل حق عقاري، جهة ملزمة. عمليًا، يطرح السجل الأسئلة في نهاية الصفقة، لذا تتحقق الوكالات الحريصة من العملاء منذ البداية على أي حال.

إذا كنت جورجيًا

لا يوجد ما تسجّله كوكيل فردي. يمكنك الانضمام إلى:

• وكالة في تبليسي، مثل Tbilisi Property أو Vestin Property أو Realtor.ge أو Home24 أو BD Realty، أو مكتب امتياز مثل RE/MAX Realty Park.
• وكالة في باتومي، مثل Batumi Residence أو Batumi Real Estate أو مكتب BD Realty في باتومي.
• فريق مبيعات لدى مطوّر، لأن جزءًا كبيرًا من السوق على الخارطة.
• أو ابدأ نشاطك التجاري الخاص كـ IE أو LLC.

إذا كنت أجنبيًا: تصريح العمل لعام 2026

دخلت التعديلات التي أُقرّت في يونيو 2025 حيّز التنفيذ بموجب المرسوم الحكومي رقم 70 الصادر في 20 فبراير 2026. ويلخّص Fragomen (نوفمبر 2025) وLegal.ge (فبراير 2026) القاعدة الجديدة:

• يحتاج معظم الأجانب الذين لا يحملون إقامة دائمة إلى تصريح عمل للعمل المدفوع الأجر أو العمل المستقل أو إدارة نشاط تجاري، بما في ذلك العمل الحر ونشاط IE.
• لم تعد التأشيرة أو الإقامة بدون تأشيرة أو بطاقة الإقامة المؤقتة وحدها تمنح الحق في العمل.
• أُلغي نظام التسجيل القديم كعامل مهاجر.

النقطة	التفاصيل
الجهة المُصدِرة	الوكالة الحكومية لتعزيز التوظيف، عبر بوابة هجرة العمالة
مدة المعالجة	30 يومًا تقويميًا، أو 10 أيام عمل بالخدمة المستعجلة
الرسوم	200 GEL للخدمة العادية و400 GEL للمستعجلة (Legal.ge). ويقول Nomos Georgia إن الرسوم محدودة بسقف 500 GEL
الموظفون	يتقدّم صاحب العمل بالطلب، بعد نشر الوظيفة الشاغرة على Worknet لمدة 10 أيام عمل، ما لم يكن معفى
العاملون لحسابهم وروّاد الأعمال الفرديون	يتقدّمون بأنفسهم، مع خطة عمل أو إثبات للنشاط ومقابلة بالفيديو
الغرامة	2,000 GEL على كل من العامل وصاحب العمل، تتضاعف ثم تتضاعف ثلاث مرات عند التكرار
المرحلة الانتقالية	العاملون لحسابهم الذين يعملون بالفعل: التطبيق اعتبارًا من 1 مايو 2026. العمال المهاجرون المسجّلون: حتى 1 يناير 2027

من المعفى. المقيمون الدائمون. ويُدرج Legal.ge وAttorneyAtLaw.ge أيضًا حاملي الإقامة الاستثمارية، لكن Nomos Georgia لا يفعل، لذا احصل على استشارة مكتوبة قبل الاعتماد على ذلك. بعد حصولك على تصريح العمل، تتقدّم بطلب تصريح إقامة للعمل خلال 10 أيام إذا كنت في جورجيا بالفعل (AttorneyAtLaw.ge).

الإقامة ليست حقًا في العمل. الإقامة عبر العقار، التي تبدأ الآن من 150,000 USD، لا تسمح للأجنبي بالعمل. لا تقدّمها للعملاء بهذه الطريقة، ولا تعتمد عليها لنفسك.

موظف أو IE أو LLC

• موظف. أبسط بداية. تدفع لك الوكالة بموجب عقدها، وإذا كنت أجنبيًا تتقدّم بطلب تصريحك.
• رائد أعمال فردي. يُسجَّل في House of Justice أو NAPR، مع رقم ضريبي يُمنح تلقائيًا (Legalese، يوليو 2026). شائع بين الوكلاء المستقلين الذين يعملون مع الوكالات مقابل عمولة.
• LLC. الإطار المعتاد لوكالة لديها موظفون أو شركاء.

فخ الـ 1%. يفرض وضع الأعمال الصغيرة في جورجيا على روّاد الأعمال الفرديين ضريبة 1% من رقم الأعمال حتى 500,000 GEL، و3% على الجزء حتى 1,000,000 GEL، ويُفقد الوضع فوق ذلك (Legalese). لكن Legalese تُدرج الوساطة في العقارات السكنية ضمن الأنشطة المستثناة، ويقول Gegidze إن الوساطة العقارية تُفقدك الأهلية لهذا النظام. خطّط على أساس النظام الضريبي العادي واطلب من محاسب تأكيد ذلك.

GNARE

تقول الجمعية الوطنية الجورجية للعقارات، التي تأسست في أبريل 2014، إنها الشريك الجورجي الوحيد للجمعية الوطنية الأمريكية للوسطاء العقاريين (National Association of REALTORS) والجهة الوحيدة المخوّلة باستخدام العلامة التجارية REALTOR في جورجيا. وهي تنظّم دورة شهادة طوعية معتمدة من CEPI، وتنشر قائمة بالوكلاء الحاصلين على الشهادة. وفي غياب رخصة حكومية، فهي من المؤهلات القليلة التي يمكن لصاحب العمل أو العميل التحقق منها.

كيف يُدفع للوكلاء

• السوق الثانوية: نحو 3%، يدفعها البائع عادةً (ExpatHub)، أو من 2% إلى 3% (GeorgiaExpats، 2026).
• المباني الجديدة: عادةً 0% على المشتري، ويدفع المطوّر للوكالة (TbilisiExperts).
• الإيجارات: عادةً 50% من إيجار شهر واحد، يدفعها المستأجر (Madloba، أكتوبر 2026).

لم نجد بيانات منشورة عن نسب تقاسم العمولة أو رواتب الوكلاء في جورجيا. اطلب من كل صاحب عمل أرقامه مكتوبة. اطّلع على عمولة الوكيل العقاري في جورجيا.

أين يوجد العمل

• باعت تبليسي 42,388 شقة في 2025، بزيادة 4.3%، بمتوسط للسوق الأولية على الهيكل الأبيض (white frame) قدره 1,373 USD للمتر المربع في ديسمبر 2025 (Galt & Taggart). معظم المشترين جورجيون.
• باعت باتومي 17,478 شقة في 2025، بزيادة 15%، واشترى الأجانب 52% منها، ومنهم الإسرائيليون بنسبة 13% من إجمالي المبيعات (Investor.ge، أبريل 2026).

البوابات الرئيسية هي myhome.ge وss.ge وkorter.ge وplace.ge (Stratos، مارس 2026). في باتومي، تبيع الوكالات للأجانب بالروسية والإنجليزية عبر WhatsApp وTelegram. الجورجية والإنجليزية والروسية هي اللغات الأساسية. والعبرية ميزة إضافية في باتومي.

كيف تختار وكالة

• اسأل عن اسمها القانوني وشكلها القانوني، وهل هي عضو في GNARE.
• إذا كنت أجنبيًا، فاسأل هل ستتقدّم بطلب تصريح عملك، ولا تبدأ قبل صدوره.
• احصل على وضعك مكتوبًا: موظف أم مستقل، ومن يتولى الضرائب.
• احصل على أجرك مكتوبًا: حصتك من العروض والعملاء المحتملين وصفقات المطوّرين والإيجارات، ومتى تُدفع.
• اسأل كيف تتحقق من مستخرجات السجل والمطوّرين والعملاء.

علامات التحذير

• "ابدأ الآن، التصريح يمكنه الانتظار."
• "سجّل كـ IE، لن تدفع سوى 1%"، دون أي تحقّق من محاسب.
• إعلانات بأسعار بالـ USD فقط، بينما يفرض القانون الـ GEL.
• عربون على الخارطة يُقدَّم على أنه "آمن" دون حساب ضمان في العقد.
• أتعاب تُدفع نقدًا أو إلى حساب شخصي.

لا توجد في جورجيا رخصة للوكلاء، لكن الأجانب يحتاجون إلى تصريح عمل منذ 1 مارس 2026. تم التحقق من هذا الدليل في التاريخ المذكور أعلاه. وهو معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية أو استشارة هجرة. CloserPass غير تابع لـ GNARE ولا لـ NAPR ولا للوكالة الحكومية لتعزيز التوظيف ولا لأي جهة حكومية في جورجيا.

اعثر على وظائف ومزيد من الأدلة في جورجيا على CloserPass.