كيف تصبح وكيلًا عقاريًا في البرتغال

تنظّم البرتغال الوساطة العقارية على المستوى الوطني، لكن الرخصة تكون للوكالة، لا لكل مندوب مبيعات. ومعظم من يبيعون المنازل في البرتغال يعملون كمستشارين تحت رخصة وكالة، وغالبًا كعاملين مستقلين. ثم تحدد جنسيتك هل يمكنك العمل أصلًا وكيف. إليك الصورة الكاملة في أكتوبر 2026.

باختصار

1. لا تمارس الوساطة إلا شركة مرخّصة بموجب عقد مكتوب (القانون 15/2013). تصدر الرخصة عن IMPIC وتُعرف برقم AMI.
2. يحمل الرخصة شركة أو تاجر فردي. ويعمل مندوبو المبيعات تحتها بصفة consultores imobiliários (مستشارين عقاريين)، دون رخصة خاصة بهم.
3. للحصول على رخصة تحتاج إلى حسن سمعة تجارية وتأمين مسؤولية لا يقل عن €150,000. ويتقاضى IMPIC مبلغ €100 مقابل الرخصة و€265 سنويًا رسوم تنظيم.
4. في كل يناير، يجب على حاملي الرخص أن يثبتوا مجددًا استيفاءهم للمتطلبات وأن يدفعوا الرسوم السنوية.
5. يمكن لمواطني الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية وسويسرا العمل بحرية. ويجب على مواطني الدول من خارج الاتحاد الأوروبي الحصول على التأشيرة المناسبة قبل السفر منذ القانون 61/2025.
6. يحتاج الجميع إلى NIF (رقم ضريبي) وNISS (رقم الضمان الاجتماعي). ويعمل معظم المستشارين بنظام recibos verdes (عاملون مستقلون).
7. الأجر في معظمه عمولة: حصة من أتعاب الوكالة، قدّرتها Ekonomista بـ 40% إلى 50% في سبتمبر 2026.

رخصة AMI

تنص المادة 3 من القانون 15/2013 على أن الوساطة العقارية في البرتغال لا تمارسها إلا شركة وساطة مرخّصة. ويحتاج أي مقدّم خدمة مستقر في البرتغال إلى رخصة من IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção)، سواء كان شركة أو فردًا يعمل باسمه الخاص (empresário em nome individual). ويسمّيها أهل المهنة رخصة AMI. ولا يزال القانون نفسه يذكر الجهة التي سبقت IMPIC، وهي InCI.

يحدد القانون شرطين فقط:

• حسن السمعة التجارية (idoneidade comercial). ويُفقد مثلًا بعد إعسار دون خطة معتمدة من المحكمة، أو عندما يصدر بحق ممثل قانوني حكم نهائي بالسجن خلال السنوات الخمس الأخيرة بتهمة الاحتيال أو خيانة الأمانة أو الفساد أو غسل الأموال.
• تأمين مسؤولية مدنية لا يقل عن €150,000، أو ضمان مالي معادل.

ذكرت idealista في 2013 أن القانون الجديد ألغى شرطين قديمين: رأس المال الإيجابي، وإثبات سلامة الوضع الضريبي ووضع الضمان الاجتماعي.

وفق الأسئلة الشائعة لدى IMPIC، التي تم التحقّق منها في أكتوبر 2026:

• الرسوم €100 للرخصة و€265 رسوم تنظيم سنوية، تُحسب نسبيًا في السنة الأولى.
• يجب أن يبتّ IMPIC في الطلب خلال 20 يومًا. وإذا لم يفعل، تُعتبر الرخصة موافقًا عليها ضمنيًا.
• يجب أن يكون محل إقامة مقدّم الطلب أو مقره الرئيسي في دولة من المنطقة الاقتصادية الأوروبية. والمعيار هو مكان إقامتك، لا جنسيتك.

يسرد Doutor Finanças المستندات التي يقدّمها التاجر الفردي إلى IMPIC، ومنها إقرار مصلحة الضرائب الذي يفتح نشاطًا مستقلًا.

التحقق السنوي

ليس للرخصة تاريخ انتهاء، لكنها ليست دائمة أيضًا. ففي كل يناير يجب على حاملها دفع الرسوم السنوية وإثبات استيفائه للمتطلبات مجددًا: شهادة السجل الجنائي لكل ممثل قانوني، وتأمين ساري المفعول، ورمز السجل التجاري بالنسبة للشركات. وحدد IMPIC لعام 2026 آخر موعد للدفع في 20 فبراير 2026. ويؤدي عدم الدفع أو عدم إثبات المتطلبات إلى إلغاء الرخصة.

الشركات من دول أخرى في المنطقة الاقتصادية الأوروبية

يمكن لشركة وساطة مرخّصة بالفعل في دولة أخرى من المنطقة الاقتصادية الأوروبية أن تسجّل لدى IMPIC للاستقرار في البرتغال، أو أن تُخطر IMPIC خلال 60 يومًا من أول خدمة عرضية.

المستشارون و angariadores

معظم الناس لا يتقدّمون أبدًا بطلب رخصة. وأوضحت Ekonomista في سبتمبر 2026 أن المستشار الذي ينضم إلى وكالة يعمل تحت رخصتها ويحتاج إلى عقد تعاون معها. وقدّر كاتب ضيف في Doutor Finanças في يونيو 2024 أن في البرتغال ما بين 40,000 و60,000 وكيل، يعمل معظمهم بهذه الطريقة. ولا يوجد سجل فردي، فتعامل مع هذا الرقم كتقدير.

يعترف القانون 15/2013 بنوعين من العاملين في الشركة المرخّصة:

• فنيو الوساطة (técnicos de mediação imobiliária)، الذين يؤدون أعمال الوساطة باسم الشركة. وفي إعلانات الوظائف يُسمّون عادةً مستشارين.
• Angariadores (جالبو العقارات)، الذين يساعدون في إعداد عقود الوساطة وتنفيذها، عادةً عبر استقطاب العقارات المعروضة.

لا يحتاج أيّ منهما إلى رخصة AMI. لكن يجب على كل منهما حمل بطاقة تعريف تصدرها الشركة، تتضمن اسمه وصورته وبيانات الشركة، ويجب على الشركة الاحتفاظ بملف لعقودهم. ولا يحصل على بطاقات هوية IMPIC إلا الممثلون القانونيون للشركة.

القواعد التي تعمل بها يوميًا

• يجب أن يكون عقد الوساطة مع العميل مكتوبًا وأن يذكر العقار والصفقة المطلوبة والأتعاب وطريقة دفعها ونسبة ضريبة القيمة المضافة وبوليصة التأمين وأي حصرية. وإذا لم تُحدَّد مدة، يستمر ستة أشهر. راجع عمولة الوكيل العقاري في البرتغال.
• يجب أن يُظهر كل مكتب وعقد وإعلان ورسالة اسم الشركة ورقم AMI، ويحتاج كل مكتب إلى سجل شكاوى (Livro de Reclamações).
• بموجب قانون مكافحة غسل الأموال 83/2017، يقول IMPIC إن على الشركات التحقق من هوية العملاء، والاحتفاظ بالسجلات، وتدريب الموظفين، وإبلاغ IMPIC ببدء نشاطها العقاري، وتقديم تقارير فصلية عن كل بيع تتولاه وكل عقد إيجار بقيمة €2,500 أو أكثر شهريًا.

ممارسة الوساطة دون شركة مرخّصة تقف خلفك مخالفة بموجب القانون 15/2013. لا تعرض منزلًا أبدًا لحسابك الخاص.

حق العمل: مواطنو الاتحاد الأوروبي وغيرهم

مواطنو الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية وسويسرا. يمكنك العمل في البرتغال كموظف أو كعامل مستقل دون تأشيرة عمل. وبعد ثلاثة أشهر تسجّل إقامتك لدى البلدية (câmara municipal) التي تقيم فيها. وتوضح بلدية بورتو أن المهلة 30 يومًا بعد تلك الأشهر الثلاثة الأولى، وأنك تُحضر بطاقة هويتك أو جواز سفرك، وإثبات العنوان، وإقرارًا مشفوعًا باليمين بأنك تستوفي شرطًا، مثل العمل في البرتغال.

مواطنو الدول من خارج الاتحاد الأوروبي. تشدّدت القواعد في 2025. ووفق M|B Advogados، فإن القانون 61/2025، الساري منذ 23 أكتوبر 2025:

• أنهى مسار إبداء الاهتمام (manifestação de interesse). لم يعد بإمكانك الدخول كزائر وتسوية وضعك لاحقًا.
• يشترط أن تحصل على التأشيرة المناسبة في بلدك الأصلي قبل السفر.
• استبدل تأشيرة البحث عن عمل العامة بتأشيرة مدتها 120 يومًا للعمل الماهر.

تشمل تأشيرات الإقامة المرتبطة بالعمل العمل التابع (عقد عمل) والعمل المستقل. وبما أن معظم المستشارين مستقلون، اسأل محامي هجرة عن التأشيرة التي تناسب عقدك الفعلي. ثم تتولى AIMA تصاريح الإقامة، وقد تسلّمت هذه المهمة من SEF، ولديها مبدئيًا تسعة أشهر للبت.

تأشيرة الرحّالة الرقمي غير مناسبة. فهي تغطي العمل عن بُعد لصالح أصحاب عمل أو عملاء خارج البرتغال. وبيع المنازل لصالح وكالة برتغالية ليس عملًا عن بُعد لعميل أجنبي.

NIF وNISS

• NIF (الرقم الضريبي): مطلوب لتوقيع العقود وإصدار الإيصالات ودفع الضرائب. ويقول gov.pt إنه مجاني. يتقدّم المقيمون بالطلب في مكتب الضرائب (Finanças). أما غير المقيمين من خارج الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية فيتقدّمون عادةً عبر ممثل ضريبي.
• NISS (رقم الضمان الاجتماعي): مجاني أيضًا، ويُطلب عبر الإنترنت بهويتك وإثبات العمل، مثل عقد أو تسجيل نشاطك المستقل. ويضيف مواطنو الدول من خارج الاتحاد الأوروبي تأشيرتهم وتصريح إقامتهم.

ويضيف gov.pt أن الأجانب الذين لديهم عنوان في البرتغال يمكنهم طلب NIF وNISS ورقم الصحة الوطني معًا.

مستقل أم موظف

مستقل (recibos verdes). هذا هو النموذج المعتاد في الشبكات الكبرى. تفتح نشاطك لدى مصلحة الضرائب، ثم تُصدر إيصالًا إلكترونيًا (recibo verde) على Portal das Finanças مقابل كل دفعة تسددها لك الوكالة. ويخضع دخلك للضريبة ضمن فئة IRS B. وتعرض Ekonomista وCRN Contabilidade قواعد الضمان الاجتماعي لعام 2026:

• تدفع 21.4% على “دخل احتسابي” يعادل 70% من دخل خدماتك.
• تصرّح به كل ربع سنة، في موعد أقصاه 31 يناير و30 أبريل و31 يوليو و31 أكتوبر.
• يسري تسجيلك عادةً ابتداءً من الشهر الثاني عشر بعد بدء نشاطك، لذا تكون السنة الأولى معفاة من الاشتراكات. لكن تلك الأشهر لا تمنحك أي مزايا ولا تُحتسب في التقاعد.

موظف. توظّف بعض الوكالات ومعظم المطوّرين بعقد عمل مع راتب، ويدفع صاحب العمل الضمان الاجتماعي، إضافة إلى عمولة. وتكون الحصة من كل صفقة أصغر عادةً.

راجع عمولة الوكيل العقاري في البرتغال لمعرفة ضريبة القيمة المضافة وضريبة IRS وأمثلة محسوبة.

كيف يُدفع للوكلاء

لا يحدد أي قانون أتعاب الوكالة. وذكرت Ekonomista في سبتمبر 2026 أن الوكالات تتقاضى عادةً 2% إلى 6% من السعر، و5% هي النسبة الأكثر ذكرًا في الشبكات الكبرى، مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة 23%. تذهب الأتعاب إلى الوكالة، التي تدفع لك حصة منها. وقدّرت Ekonomista هذه الحصة بـ 40% إلى 50%، حسب النموذج. وتنخفض الحصص عند تقاسم الصفقة مع زميل أو وكالة أخرى: ففي مثال نشرته Postal في سبتمبر 2026، احتفظ مستشار باع منزلًا بـ €250,000 بعمولة 5% بمبلغ €3,125 من أتعاب قدرها €12,500، أي نحو 25%.

تُظهر صفحة Indeed لوظيفة consultor imobiliário، المبنية على 314 راتبًا مُبلَّغًا عنه والمحدّثة في 16 أكتوبر 2026، متوسطًا يبلغ نحو €2,890 شهريًا، ومعظمها بين €1,079 و€7,739. وهي أرقام يصرّح بها أصحابها على موقع وظائف، وليست إحصاءات رسمية.

تدفّق الصفقات أهم من النسبة. فأرقام ECO لعام 2025 تمنح الشبكات الخمس الكبرى 24,825 مستشارًا وأكثر من 140,000 صفقة، أي بمتوسط نحو 5.2 صفقة لكل مستشار في السنة. وسيكون المبتدئ دون ذلك، فخطّط لمدخرات تكفي عدة أشهر من العمل بالعمولة فقط.

من يوظّف

• الشبكات الوطنية والامتيازات. ذكرت ECO في مارس 2026 أنه في 2025 كان لدى RE/MAX عدد 11,350 مستشارًا في 422 وكالة، ولدى Century 21 عدد 5,086، ولدى ERA نحو 3,300، ولدى Zome 2,064. ولم تذكر KW عدد موظفيها لكنها أعلنت عن 14,429 صفقة.
• الوكالات المستقلة والمتخصصة، التي تركّز غالبًا على مدينة واحدة أو ساحل واحد أو شريحة سعرية واحدة.
• فرق مبيعات المطوّرين، التي تبيع المشاريع الجديدة مقابل راتب أو أتعاب عن كل وحدة.

أين يوجد العمل، واللغات

تُظهر بيانات INE التي نشرتها ECO أن الأجانب نفّذوا 27.6% من مشتريات المساكن العائلية في 2025، يتصدّرهم مشترون من البرازيل وأنغولا وفرنسا. ولكل سوق مزيجه الخاص:

• لشبونة: أحصت Confidencial Imobiliário مشترين من 64 دولة في منطقة إعادة التأهيل بالمدينة في 2025، يتصدّرهم الأمريكيون، ثم البرازيليون والفرنسيون والبريطانيون والصينيون والألمان (Dinheiro Vivo، مايو 2026).
• الغارف: يتصدّر المشترون البريطانيون والإيرلنديون في المثلث الذهبي (Golden Triangle)، مع حضور بارز للألمان والهولنديين والبلجيكيين في Vilamoura (تقرير Engel & Völkers، Postal، يوليو 2026).
• بورتو: يتصدّر الأمريكيون والفرنسيون والإسبان الطلب الأجنبي وفق التقرير نفسه.

لذا:

• البرتغالية ضرورية لعقود البيع والبنوك والبلديات ومعظم المعاملات الورقية.
• الإنجليزية هي لغة العمل مع معظم المشترين الدوليين.
• الفرنسية أو الألمانية أو الهولندية أو الإسبانية ميزة حقيقية في الأسواق المذكورة أعلاه.

كيف تختار وكالة

• اطلب رقم AMI وتحقّق من ظهوره على إعلانات الوكالة وعقودها.
• اسأل هل ستنضم كعامل مستقل أم كموظف، واحصل كتابيًا على نسبة التقسيم والأهداف وموعد الدفع وطريقة التعامل مع الصفقات التي تُغلق بعد مغادرتك.
• اسأل كيف تتعامل الوكالة مع فحوص مكافحة غسل الأموال والتقارير الفصلية إلى IMPIC.
• اسأل من يدفع تكاليف البوابات العقارية والصور والتسويق، وهل توجد رسوم مكتب شهرية.
• اطلب بطاقة التعريف الصادرة عن الشركة قبل أن تقابل العملاء.
• إذا كنت من خارج الاتحاد الأوروبي، فتأكد من أن تأشيرتك ووضع إقامتك يسمحان بالعقد الذي ستوقّعه قبل أن تبدأ.

علامات التحذير

• وكالة لا تستطيع إظهار رقم AMI الخاص بها، أو يغيب رقمها عن إعلاناتها.
• طلب عرض منازل أو استقطاب عقارات قبل أن يكون لديك عقد موقّع وبطاقة تعريف من الشركة.
• أتعاب تُدفع نقدًا أو إلى حساب شخصي.
• عقود وساطة تُغفل الأتعاب أو نسبة ضريبة القيمة المضافة أو بوليصة التأمين.
• موظف جديد من خارج الاتحاد الأوروبي يُطلب منه البدء بإقامة سياحية أو بتأشيرة الرحّالة الرقمي.
• وعود بدخل يفوق كثيرًا النطاقات الواردة في هذا الدليل.

تُطبَّق قواعد الوساطة في البرتغال على المستوى الوطني، لكن قواعد الهجرة تغيّرت في 2025 والضرائب تتغيّر كل عام. تم التحقّق من هذا الدليل في التاريخ المذكور أعلاه. وهو معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية أو استشارة هجرة. CloserPass غير تابع لـ IMPIC ولا لأي جهة رسمية برتغالية.

اعثر على وظائف ومزيد من الأدلة في البرتغال على CloserPass.