كيف تعمل في العقارات في تايلاند (وما يمكن للأجانب فعله قانونيًا)

دخول السوق في تايلاند سهل، وقواعدها واضحة لا تحتمل سوء الفهم. لا رخصة ولا امتحان، لذا يمكن للمواطن التايلاندي أن يبدأ مع وكالة في الأسبوع المقبل. لكن الوساطة مدرجة في قائمة الوظائف المغلقة أمام الأجانب، لذا لا يمكن للأجنبي إدراج العقارات أو عرضها أو التفاوض أو أخذ عمولة على بيع، مهما أوحت عادات السوق بغير ذلك. إليك كيف تترابط الأمور في أكتوبر 2026، وما يمكن للأجنبي فعله قانونيًا بدلًا من ذلك.

باختصار

1. لا توجد في تايلاند رخصة حكومية للوسطاء ولا امتحان حكومي. والجمعيات مثل TREBA طوعية (Themis Partner؛ Thaiger).
2. أعمال الوساطة أو الوكالة هي البند 19 من القائمة 1، أي الوظائف المحظورة حظرًا مطلقًا، في إخطار وزارة العمل بتاريخ 1 أبريل 2020. والاستثناء الوحيد هو الوساطة في التجارة الدولية أو الاستثمار.
3. عمليًا، إدراج العقارات وعرضها والتفاوض وكسب عمولة الصفقات أمور مقصورة على المواطنين التايلانديين، وقد تشدّد التطبيق منذ 2024 (Thaiger، مايو 2026).
4. يمكن للأجانب العمل في استشارات المبيعات الدولية، والتسويق الخارجي، وتطوير الأعمال، وعلاقات المستثمرين، والإدارة، أو بصفة مدير أو مساهم في حدود 49%، مع تأشيرة Non-B وتصريح عمل.
5. يحتاج صاحب العمل إلى رأس مال مدفوع قدره 2 مليون بات و4 موظفين تايلانديين لكل تصريح لأجنبي، ويجب أن يدفع 50,000 بات شهريًا على الأقل لمواطني الدول الغربية.
6. تحتاج الوكالة ذات الأغلبية الأجنبية إلى رخصة أعمال أجنبية (Foreign Business Licence)، وتصف Leto الحصول عليها للوساطة بأنه شبه مستحيل.
7. يكسب الوكلاء عادةً من عمولة من 3% إلى 5% يدفعها البائع (FazWaz).

إذا كنت تايلانديًا: البدء كوكيل

لا يوجد ما تسجّله بصفتك فردًا. فالوكالة التايلاندية شركة محدودة عادية مسجّلة لدى إدارة تنمية الأعمال (Department of Business Development)، وهذا التسجيل هو فعليًا “الرخصة” الوحيدة في القطاع (Themis Partner). يمكنك الانضمام إلى:

• شركة استشارات دولية في بانكوك، مثل CBRE أو Knight Frank أو Colliers أو Savills أو JLL أو Cushman & Wakefield.
• وكالة محلية في بانكوك أو بوكيت أو باتايا أو كو ساموي.
• بوابة عقارية لها ذراع وكالة، مثل FazWaz أو Lazudi.
• فريق مبيعات لدى مطوّر.

لتتميّز دون رخصة، استخدم الشهادات الطوعية:

• TREBA، جمعية الوسطاء العقاريين التايلانديين (Thai Real Estate Broker Association)، التي تصفها Thaiger بأنها علامة مصداقية لدى أصحاب العمل.
• REBA-ES، جمعية الوسطاء العقاريين في الساحل الشرقي (Real Estate Broker Association of the Eastern Seaboard)، لباتايا وChonburi.
• CIPS، لقب Certified International Property Specialist الصادر عن الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين الأمريكية (National Association of Realtors)، وهو مفيد مع المشترين الأجانب.
• شهادات البوابات العقارية، مثل DDproperty Agent Certification.

إذا كنت أجنبيًا: قائمة 2020

إخطار وزارة العمل الذي يحدد الأعمال المحظور على الأجانب مزاولتها مؤرخ في 1 أبريل 2020، ونُشر في الجريدة الرسمية في 21 أبريل 2020، ودخل حيز التنفيذ بعد 60 يومًا. وقد حلّ محل قائمة 1979 التي ضمت 39 وظيفة بـ 40 بندًا في أربعة ملاحق (Nagashima Ohno & Tsunematsu، مايو 2020). وهو إخطار وزاري بموجب مرسوم الطوارئ لإدارة العمال الأجانب، وليس مرسومًا ملكيًا.

القائمة 1 تضم الوظائف المغلقة تمامًا. والبند 19 منها هو أعمال الوساطة أو الوكالة، باستثناء الوساطة أو الوكالة في التجارة الدولية أو الاستثمار (Acclime، 2024). وتدرجه Khaosod English (يوليو 2023) بوصفه خدمات الوكلاء والوسطاء. وتفسّره الأدلة التي اعتمدنا عليها بأنه يشمل العمل الميداني للوكيل في العقارات: أخذ العقارات للإدراج، وعرض الوحدات، والتفاوض، وكسب عمولة على البيع (Thaiger). لا تعتمد على استثناء التجارة أو الاستثمار في بيع شقق الكوندو دون استشارة مكتوبة من محامٍ تايلاندي.

الأدوار القانونية للأجانب

تصف Thaiger وThemis Partner ما يفعله الأجانب فعليًا في الشركات العقارية التايلاندية:

• مستشار أو مدير مبيعات دولية، يعمل مع المشترين من الخارج بينما يتولى الزملاء التايلانديون المعاينات والتفاوض والعقود.
• مدير تسويق خارجي وتطوير الأعمال.
• علاقات المستثمرين والاستشارات.
• مدير شركة أو مساهم فيها، في حدود 49% المسموح بها للأجانب.
• التسويق والإدارة.

يجب أن يطابق التصريح الوظيفة. يجب أن تطابق المهام المكتوبة في تصريح عملك ما تقوم به (Thaiger). فتصريح التسويق لا يغطي المعاينات في عطلة نهاية الأسبوع.

مسار آخر. تصف Leto العمل لصالح شركة أجنبية، مع عملاء ومدفوعات خارج تايلاند، بتأشيرة الإقامة طويلة الأمد “Work-from-Thailand Professional”. وهذا عمل عن بُعد لنشاط تجاري في الخارج، وليس وسيلة لبيع العقارات التايلاندية محليًا.

التأشيرة وتصريح العمل

عرضت Thaiger متطلبات 2026:

الخطوة	التفاصيل
تأشيرة Non-Immigrant “B”	يُطلب من سفارة تايلاندية قبل الوصول. 2,000 بات للدخول لمرة واحدة، و5,000 بات للدخول المتعدد
تصريح العمل	نحو 7 إلى 10 أيام عمل في بانكوك، ومن 1 إلى 3 أيام لشركات BOI عبر النافذة الواحدة (Single Window)
رأس مال صاحب العمل	2 مليون بات مدفوعة
الموظفون التايلانديون	4 موظفين تايلانديين لكل تصريح عمل لأجنبي
راتب	50,000 بات شهريًا على الأقل لمواطني الدول الغربية

الضمان الاجتماعي في 2026 محدد بسقف أجر شهري قدره 17,500 بات، لذا فالحد الأقصى 875 بات شهريًا منك ومن صاحب العمل. وضريبة الدخل تصاعدية من 0% إلى 35%، والضريبة الثابتة 17% لحاملي LTR تنطبق فقط على القطاعات التي يستهدفها BOI، وليس العقارات (Thaiger).

تملّك وكالة أو إدارتها بصفتك أجنبيًا

يضع Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) أنشطة الوساطة أو الوكالة في القائمة 3، البند 11، وهي مقيّدة على الشركات ذات الأغلبية الأجنبية. والاستثناءات الواردة في النص (الأوراق المالية، والمشتريات داخل المجموعة، وتوزيع التجارة الدولية برأس مال أجنبي قدره 100 مليون بات، وغيرها مما تحدده اللوائح الوزارية) لا تشمل الوساطة العقارية (Siam Legal). لذلك:

• تحتاج الوكالة ذات الأغلبية الأجنبية إلى رخصة أعمال أجنبية (Foreign Business Licence). وتقول Leto إن الحصول عليها شبه مستحيل عمليًا.
• امتيازات BOI أو رخصة FBL قد تسمح بملكية أجنبية تصل إلى 100%، وقد يتطلب BOI رأس مال يصل إلى 50 مليون بات (Themis Partner).
• الهيكل المعتاد هو ملكية أجنبية تصل إلى 49%، مع 51% يملكها مساهمون تايلانديون حقيقيون (Leto).

حتى بصفته مالكًا، لا يستطيع الأجنبي القيام بالعمل الميداني للوكيل.

الملكية بالواجهة (nominees) خطر جسيم في 2026. في 19 أكتوبر 2026 أطلق رئيس الوزراء حملة وطنية على ملكية الأراضي بالواجهة، تشمل 13,088 طرفًا مشتبهًا بهم منهم 1,550 شركة، على أن تُنجز التحقيقات ذات الأولوية بحلول نهاية ديسمبر 2026 (Thai Examiner). وتذكر Leto أيضًا إقرارات مصدر رأس المال لدى إدارة تنمية الأعمال اعتبارًا من 1 أبريل 2026. فالمساهمون التايلانديون على الورق فقط يعرّضون الشركة وتصاريحها وعملاءها للخطر.

التطبيق فعلي

نشرت Leto، وهي وكالة، هذه الأرقام في 2026. ولم نتمكن من التحقق منها بشكل مستقل:

• العامل: غرامة تصل إلى 100,000 بات، والترحيل، وحظر الدخول من 1 إلى 5 سنوات.
• صاحب العمل: حتى 400,000 بات عن كل عامل أجنبي غير قانوني.
• المداهمات: 14 مداهمة على وكالات في Chonburi في 2025، كُشف فيها عن 27 عاملًا أجنبيًا غير قانوني، مقابل 19 في بوكيت و11 في كو ساموي.

وتقول Leto أيضًا إن كثيرًا من الوكلاء الناطقين بالروسية يعملون بتأشيرات سياحية. وهذا غير قانوني، مهما بدا شائعًا.

كيف يُدفع للوكلاء

تحدد FazWaz عمولة البيع المعتادة بـ 3% إلى 5%، يدفعها البائع وتكون مدمجة في السعر المطلوب، ولا يدفع المشترون عادةً أي أتعاب للوكيل. وتذكر Leto من 3% إلى 5% على مبيعات المطوّرين ومن 2% إلى 3% على إعادة البيع. تدفع معظم الوكالات بالعمولة فقط. وتدفع بعض السلاسل الكبرى في بانكوك راتبًا أساسيًا من 15,000 إلى 25,000 بات شهريًا مع العمولة، ويحتفظ الوكلاء بـ 30% إلى 40% من أتعاب الوكالة في البداية، و50% إلى 60% مع الخبرة، و70% إلى 80% لأصحاب أفضل النتائج (Leto، أرقام استرشادية). أما الموظفون الأجانب فيعملون عادةً براتب مع مكافأة بسبب الحد الأدنى للراتب. راجع عمولة الوكيل العقاري في تايلاند.

أين يوجد العمل، واللغات

أحصى REIC 14,899 وحدة كوندو نُقلت ملكيتها إلى أجانب في 2025، بقيمة 60.92 مليار بات، وتصدّرت بانكوك (7,029 وحدة)، ثم Chonburi حيث باتايا (4,164)، ثم بوكيت (1,190) (Khaosod English، مارس 2026). وفي كو ساموي، يمثّل المشترون الأجانب 85% إلى 90% من صفقات الفلل (Samui Property Group، مايو 2026).

• يتصدّر المشترون الصينيون، ويتركّزون في بانكوك وChonburi.
• ارتفعت مشتريات الروس بنسبة 75.9% من حيث القيمة في النصف الأول من 2026، وتركّزت في بوكيت وChonburi (The Nation، أغسطس 2026).
• جاء المشترون من ميانمار في المرتبة الثانية من حيث عدد الوحدات في 2025، ومعظمهم في بانكوك.

لذا فاللغة التايلاندية أساسية في جانب إتمام الصفقات، والإنجليزية هي اللغة المشتركة مع المشترين الدوليين، والصينية أو الروسية أو البورمية ميزة حقيقية.

كيف تختار وكالة

• اسأل عن اسم الشركة المسجّل، ومديريها، وما إذا كانت ذات أغلبية تايلاندية.
• إذا كنت أجنبيًا، فاسأل هل لديها رأس مال قدره 2 مليون بات و4 موظفين تايلانديين لكل تصريح، وهل ستدفع 50,000 بات شهريًا على الأقل.
• احصل على دورك مكتوبًا: أي المهام لك وأيها للزملاء التايلانديين.
• احصل على أجرك مكتوبًا: الراتب الأساسي، والحصة، وتاريخ الدفع، والصفقات التي تُغلق بعد مغادرتك.
• اسأل هل هي عضو في TREBA أو REBA-ES.
• اسأل كيف تجري التحقق من هوية العملاء وفحوص مصدر الأموال.

علامات التحذير

• أن يُطلب من أجنبي عرض الوحدات أو أخذ العقارات للإدراج أو التفاوض.
• البدء بـ تأشيرة سياحية “إلى أن يصدر التصريح”.
• تصريح عمل لا يطابق الوصف الوظيفي فيه الوظيفة الفعلية.
• “شريك تايلاندي” يملك الأسهم على الورق فقط.
• أجر بالعمولة فقط لموظف أجنبي، دون الحد الأدنى للراتب.
• أتعاب تُدفع نقدًا أو إلى حساب شخصي.
• تسويق يعد بـ عقود إيجار لمدة 99 عامًا أو حصة 75%، ولم يصبح أي منهما قانونًا.

لا توجد في تايلاند رخصة للوسطاء، والوساطة مغلقة أمام الأجانب بموجب قائمة وزارة العمل لعام 2020. تم التحقق من هذا الدليل في التاريخ المبيّن أعلاه. وهو معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية أو استشارة في الهجرة. CloserPass غير تابع لوزارة العمل ولا لإدارة تنمية الأعمال ولا لـ TREBA أو REBA-ES ولا لأي جهة حكومية في تايلاند.

اعثر على الوظائف ومزيد من الأدلة في تايلاند على CloserPass.