شراء العقارات في بالي كأجنبي

لا يمكن للأجانب تملّك الأراضي في بالي تملكًا كاملًا. لكن يمكنهم حيازة العقار لعقود، عبر عقد إيجار، أو حق انتفاع، أو شركة. ويحدد الهيكل ما يمكن للمشتري فعله بالفيلا، ومدة احتفاظه بها، وما يحدث إذا ساءت الأمور. هذا ما يجب على الوسيط شرحه في أكتوبر 2026.

باختصار

1. Hak Milik، أي التملك الحر الإندونيسي، مخصّص للمواطنين الإندونيسيين. ولا يمكن للأجانب حيازته.
2. يستخدم معظم المشترين الأجانب في بالي الإيجار طويل الأجل (Hak Sewa)، عادةً من 25 إلى 30 سنة مع خيارات للتمديد.
3. يمكن للأجنبي الذي يحمل تصريح إقامة أن يحوز منزلًا بنظام Hak Pakai، أي حق الانتفاع. وفي بالي، يجب ألا يقل سعر المنزل عن Rp5 مليار، أو Rp2 مليار للشقة.
4. المستثمرون الذين سيؤجّرون تجاريًا غالبًا ما يستخدمون PT PMA، وهي شركة مملوكة للأجانب يمكنها حيازة Hak Guna Bangunan (HGB).
5. صفقات الأسماء المستعارة (nominee)، التي يحوز فيها إندونيسي سند الملكية نيابة عن أجنبي، باطلة أمام المحاكم. ويُعامَل الشخص المستعار اسمه على أنه المالك.
6. يدفع المشترون BPHTB (حتى 5%) عند نقل الملكية. ويدفع البائعون ضريبة دخل نهائية بنسبة 2.5% على نقل الملكية، ويدفع المؤجّرون 10% على دخل الإيجار.
7. تحقّق من التصنيف العمراني قبل أي شيء آخر. فمنذ سبتمبر 2025، أوقفت بالي إنشاء فيلات وفنادق جديدة على الأراضي الزراعية المنتجة.

لماذا لا يوجد تملك حر للأجانب

يسمح قانون الأراضي الزراعية الأساسي لعام 1960 (UUPA) للمواطنين الإندونيسيين فقط بحيازة Hak Milik. ويستشهد Hukumonline بالمادتين 21(1) و 26(2) من هذا القانون باعتبارهما تمنعان الرعايا الأجانب. وما يمكن للأجانب المقيمين في إندونيسيا حيازته هو Hak Pakai (حق الانتفاع) و Hak Sewa untuk Bangunan (حق استئجار أرض للبناء)، بموجب المواد 41 و 42 و 45 من القانون نفسه واللائحة الحكومية رقم 18 لسنة 2021 (PP 18/2021).

الخيار 1: الإيجار طويل الأجل (Hak Sewa)

هذا هو الهيكل الأكثر شيوعًا في بالي. يستأجر الأجنبي الأرض، وغالبًا فيلا عليها، من مالك إندونيسي يحتفظ بسند ملكية Hak Milik.

• تذكر Emerhub (يونيو 2026) أن عقود الإيجار تمتد عادةً من 25 إلى 30 سنة مع خيارات للتمديد، وأن التمديدات قد ترفع المدة الإجمالية إلى نحو 80 سنة.
• يجب أن يكون عقد الإيجار مكتوبًا وموثّقًا لدى كاتب عدل إندونيسي مرخّص.
• عند انتهاء المدة، يعود العقار إلى مالك الأرض ما لم يُتفق على تمديد. اطلب بند تمديد مكتوبًا يُحدَّد فيه السعر أو طريقة حسابه منذ الآن.
• تشير Global Investments إلى أن الإيجار يُدفع عادةً دفعة واحدة، لذا تحقّق من عدم وجود إيجار أرض مستمر.
• لا يلزم تصريح إقامة للإيجار طويل الأجل، وفقًا لـ Neginski.

الضريبة على الإيجارات. يدفع المؤجّر ضريبة دخل نهائية بنسبة 10% من إجمالي الإيجار (Emerhub). وعندما يبيع المستأجر لاحقًا المدة المتبقية، توضح Rumavi أن التنازل يُفرض عليه ضريبة كدخل إيجار، وليس كنقل ملكية عقار: 10% للمقيمين الضريبيين في إندونيسيا، و20% لغير المقيمين ما لم تخفّضها اتفاقية ضريبية، على السعر الإجمالي، حتى في حال الخسارة.

الخيار 2: Hak Pakai لمنزل

يمكن للأجنبي الذي يحمل وثيقة هجرة أن يمتلك منزلًا أو شقة بنظام Hak Pakai. ويعرض Hukumonline القواعد بموجب PP 18/2021 ولائحة وزير ATR/BPN رقم 18/2021:

• يجب أن تكون المنازل من الفئة الفاخرة، وتقتصر على قطعة واحدة لكل شخص أو أسرة، ولا يجوز أن تتجاوز مساحة الأرض 2,000 m². ويمكن للوزارة السماح بأكثر من ذلك إذا كان الاستثمار يحقق فوائد اقتصادية أو اجتماعية.
• يمتد Hak Pakai على أراضي الدولة حتى 30 سنة، قابلة للتمديد 20 سنة والتجديد 30 سنة. أما على أراضي Hak Milik، فيُمنح بعقد PPAT لمدة تصل إلى 30 سنة ويمكن تجديده بعقد جديد.
• إذا اشتُري منزل بنظام Hak Milik أو HGB، فإن الحق يتحوّل إلى Hak Pakai.
• يمكن للورثة الأجانب أن يرثوا، شرط أن يحملوا وثائق هجرة.

الحد الأدنى للأسعار في بالي بموجب Kepmen ATR/BPN 1241/2022 (Hukumonline):

نوع العقار	الحد الأدنى للسعر في بالي
منزل (rumah tapak)	Rp5 مليار
وحدة سكنية في مبنى (sarusun)	Rp2 مليار

بالنسبة لأفراد الجالية الإندونيسية في الخارج، يبلغ الحد الأدنى 75% من هذه الأرقام.

لم يجد Hukumonline عقوبة محددة على الشراء بأقل من الحد الأدنى، لكن مكتب الأراضي لن يسجّل حقًا لا يستوفي القواعد، لذا تعامل مع هذا الحد كحد أدنى صارم.

تصريح الإقامة الطويلة هو الطريقة المعتادة للتأهل. فـ تأشيرة المنزل الثاني، التي أُطلقت في بالي في أكتوبر 2022، تسمح بالإقامة من خمس إلى عشر سنوات للمتقدمين الذين يثبتون امتلاك Rp2 مليار على الأقل من الأموال (Tempo).

الخيار 3: شركة PT PMA تحوز HGB

يمكن لشركة مملوكة للأجانب (PT PMA) أن تحوز Hak Guna Bangunan، أي حق البناء. ويصف Neginski حق HGB بأنه يُمنح لمدة 30 سنة، ويُمدَّد 20 سنة ويُجدَّد 30 سنة، وتحتاج كل خطوة إلى طلب رسمي. ويناسب هذا المسار المستثمرين الذين سيؤجّرون الفيلا تجاريًا.

• تفيد Infiniti بأن لائحة BKPM رقم 5/2025 خفّضت الحد الأدنى لرأس المال المدفوع لشركات PT PMA الجديدة إلى Rp2.5 مليار، بينما يجب أن يظل الاستثمار المعلن أعلى من Rp10 مليار.
• تحتاج الشركة إلى رموز KBLI المناسبة، ورقم ضريبي، وإقرارات ضريبية شهرية، ومكتب.
• في فبراير 2026، نبّهت وزارة الاستثمار إلى إساءة استخدام رمز العقارات KBLI 68111 لتأجير الفيلات قصير الأجل، وإلى المساهمين بالأسماء المستعارة والمكاتب الافتراضية في بالي، واقترحت فحوصات أشد (Bali Villa Realty).

شركة PT PMA نشاط تجاري حقيقي له تكاليف تشغيل. وليست طريقًا مختصرًا إلى التملك الحر.

صفقات الأسماء المستعارة (nominee): لماذا تفشل

يضع ترتيب الاسم المستعار (nominee) سند Hak Milik باسم إندونيسي، بينما تمنح اتفاقات جانبية الأجنبيَّ السيطرة. ويفيد Hukumonline بأن أحد قضاة المحكمة العليا وصف هذه الترتيبات بأنها تحايل على القانون لا يستوفي شرط “السبب المشروع” في القانون المدني، لذا فهي باطلة. وقد أبطلت المحكمة العليا مثل هذه الاتفاقات في عدة قضايا، وتعترف بأن صاحب الاسم المستعار هو المالك القانوني، وله حرية البيع أو الرهن. وأقصى ما يستطيعه الأجنبي هو مقاضاة صاحب الاسم المستعار للمطالبة بتعويض.

ويشير Hukumonline أيضًا إلى أن قانون الاستثمار لعام 2007 يحظر الاتفاقات التي تنص على أن أسهم الشركة مملوكة نيابة عن شخص آخر، لذا فإن المساهمين بالأسماء المستعارة في PT PMA يحملون المخاطر نفسها. وفي فبراير 2026، ذكرت وزارة الاستثمار المساهمين بالأسماء المستعارة ضمن التجاوزات التي تريد وقفها في بالي (Bali Villa Realty). والوسيط الذي يرتّب صفقة باسم مستعار يعرّض المشتري لخسارة كل شيء.

الضرائب والتكاليف عند الشراء

التكلفة	من يدفع عادةً	النسبة	المصدر
BPHTB (رسوم الاستحواذ)	المشتري	حتى 5% من القيمة التي تتجاوز حدًا معفى من الضريبة لا يقل عن Rp80 مليون	Hukumonline
PPh النهائية على نقل الملكية	البائع	2.5% من القيمة الإجمالية	المديرية العامة للضرائب
ضريبة القيمة المضافة على المباني الجديدة من المطوّر	المشتري	12% اسميًا، ونحو 11% فعليًا على العقارات غير الفاخرة، و 12% على الفاخرة	DJP، Global Investments
كاتب العدل و PPAT	مشتركة عادةً	حتى 1%، وغالبًا من 0.5% إلى 1%	Global Investments
محامٍ مستقل	المشتري	من Rp20 مليون إلى Rp60 مليون	Global Investments

مثال محسوب: منزل بنظام Hak Pakai بقيمة Rp5 مليار

• BPHTB: (Rp5,000,000,000 ناقص حد بقيمة Rp80,000,000) × 5% = Rp246 مليون
• PPh البائع: Rp5,000,000,000 × 2.5% = Rp125 مليون
• كاتب العدل و PPAT بنسبة 0.75%: Rp37.5 مليون

يختلف الحد حسب المقاطعة (regency)، لذا يؤكد كاتب العدل الرقم الدقيق. وتشير Global Investments إلى أن BPHTB على عقود الإيجار قد تُحتسب بطريقة مختلفة، لذا اسأل كاتب العدل عن الأساس المطبّق.

حافز ضريبة القيمة المضافة لعام 2026. بموجب PMK 90/2025، تدفع الحكومة ضريبة القيمة المضافة على أول Rp2 مليار من منزل أو شقة جديدة جاهزة للسكن يصل سعرها إلى Rp5 مليار، للتسليمات من يناير إلى ديسمبر 2026 (Katadata). ولا يذكر التقرير ما إذا كان المشترون الأجانب مؤهلين، لذا تحقّق مع المستشار الضريبي للمطوّر.

العناية الواجبة

• سند الملكية. احصل على نسخة من شهادة الأرض، وهي عادةً SHM لـ Hak Milik، واطلب من المحامي التحقّق منها في مكتب الأراضي BPN بحثًا عن الرهون والنزاعات والمالك المسجّل.
• الموقّع. تأكّد من أن الشخص الذي يوقّع يملك الأرض، وأن كل مالك مشارك أو وريث موافق.
• التصنيف العمراني. راجع القسم التالي.
• ترخيص البناء. تحقّق من وجود PBG (أو IMB قديم) وشهادة SLF للصلاحية للاستخدام.
• العقد. لا يمكن تسجيل نقل حقوق الأراضي إلا بعقد يحرره PPAT مخوَّل، بموجب PP 24/1997 (Hukumonline). أما PPJB فهو اتفاق مبدئي ولا ينقل الملكية بحد ذاته.
• تراخيص التأجير. إذا كان المشتري سيؤجّر الفيلا، فتحقّق من التراخيص والتسجيل الضريبي لأماكن الإقامة السياحية.
• المجتمع المحلي. تفيد CNA Indonesia (فبراير 2026) بأن المستثمرين يحتاجون أيضًا إلى تفاهم عملي مع banjar والقرية التقليدية، وإلا فقد تتعطل العمليات حتى مع امتلاك جميع التراخيص.

التصنيف العمراني ووقف البناء على الأراضي الزراعية في 2025

تقسّم المخططات المكانية في بالي الأراضي إلى مناطق. وتصف Bali Exception المناطق الخضراء بأنها أراضٍ زراعية يُقيَّد فيها البناء بشدة، والصفراء للسكن، والوردية للسياحة، والحمراء للتجارة، والبرتقالية للاستخدام المختلط. وتعرض خريطة Gistaru التابعة لوزارة ATR/BPN التصنيف العمراني في أنحاء إندونيسيا، ولدى Badung تطبيقها الخاص. ويقول Neginski إن HGB لشركة PT PMA ممكن عمومًا فقط في المناطق السياحية أو التجارية أو المختلطة.

في سبتمبر 2025، وبعد فيضانات ضربت ست مقاطعات من أصل ثماني في بالي، أعلن الحاكم Wayan Koster أن بالي ستصدر لائحة إقليمية تمنع تحويل الأراضي الزراعية المنتجة إلى فيلات وفنادق ومطاعم. ولن يُسمح بالمنازل إلا لمالكين يسكنون فيها (The Jakarta Post). وأفادت TravelMole بأن المشاريع قيد الإنشاء بالفعل لم تتأثر وأنه لم يُحدَّد تاريخ انتهاء. وأفادت Tirto في يوليو 2025 بأن الحاكم كان قد وقّع بالفعل تعليمات تمنع إصدار تراخيص للمرافق السياحية على الأراضي الزراعية المنتجة، وأمر بهدم 48 مبنى غير مرخّص على شاطئ Bingin.

لم نتمكن في أكتوبر 2026 من التأكد من إقرار اللائحة الإقليمية النهائية. تعامل مع أي قطعة في منطقة خضراء، أو على حقول الأرز، على أنها غير صالحة لبناء فيلا حتى يؤكد مكتب التخطيط خلاف ذلك كتابيًا.

ما يجب على الوسيط شرحه

• أن المشتري لن يمتلك الأرض تملكًا كاملًا، وما هو الحق الذي سيحصل عليه.
• كم يدوم الحق، وكيف يُمدَّد، وكم يكلّف ذلك.
• أن هياكل الأسماء المستعارة باطلة.
• الضرائب على الشراء، وعلى دخل الإيجار، وعلى البيع لاحقًا.
• أن التصنيف العمراني وتراخيص البناء تحدد ما إذا كان يمكن بناء الفيلا وتأجيرها.
• أن على المشتري توكيل محامٍ مستقل، منفصل عن كاتب عدل البائع.

تتغير قواعد الأراضي والضرائب في إندونيسيا كثيرًا، وقد تغيّرت قواعد التصنيف العمراني في بالي في 2025. تم التحقّق من هذا الدليل في التاريخ المذكور أعلاه. وهو معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية. CloserPass غير تابع لأي جهة رسمية أو وكالة.

اعثر على وظائف ومزيد من الأدلة في صفحة إندونيسيا على CloserPass.