شراء عقار في قبرص كأجنبي

تسمح قبرص للأجانب بالشراء، لكنها تقسمهم إلى فئتين. فمواطنو الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية يشترون تمامًا مثل القبارصة. أما الآخرون، ومنهم البريطانيون منذ Brexit، فيحتاجون إلى تصريح من إدارة المنطقة، ويقتصر شراؤهم عادةً على منزل واحد. وتغيرت الضرائب أيضًا: أُلغيت رسوم الدمغة في 1 يناير 2026، وتصريح إقامة المستثمرين على وشك التشديد. إليك ما يجب على الوسيط أن يشرحه في أكتوبر 2026. يغطي هذا الدليل المناطق الخاضعة لسيطرة جمهورية قبرص فقط.

باختصار

1. المشترون من الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية لا تفرض عليهم أي قيود. أما المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي، ومنهم البريطانيون، فيحتاجون إلى تصريح بموجب Cap. 109، يُقدَّم على النموذج COMM 145 لدى إدارة المنطقة.
2. التصريح مجاني، ويستغرق عادةً أسبوعين إلى ثلاثة، ويسمح عادةً بمنزل واحد (أو وحدتين) لكل مشترٍ، ويُعدّ الزوجان مشتريًا واحدًا.
3. يجب أن يحصل المحامي على شهادة بحث حديثة، لا يزيد عمرها على خمسة أيام عمل، قبل توقيع العقد.
4. يجب إيداع العقد الموقّع لدى السجل العقاري خلال ستة أشهر، مقابل €50. وهذه هي الحماية الرئيسية للمشتري.
5. تدفع عمليات إعادة البيع رسوم نقل ملكية بنسب 3% و5% و8% وفق شرائح، تُخفَّض إلى النصف لتصبح النسب الفعلية 1.5% و2.5% و4%. أما المنازل الجديدة فتدفع بدلًا من ذلك ضريبة القيمة المضافة 19%، أو 5% على المسكن الدائم المؤهَّل.
6. أُلغيت رسوم الدمغة اعتبارًا من 1 يناير 2026، ولا توجد ضريبة عقارية سنوية.
7. يمكن للمستثمرين من خارج الاتحاد الأوروبي الحصول على الإقامة الدائمة ابتداءً من €300,000 مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة في منازل جديدة، لكن البرنامج قيد المراجعة. وانتهى برنامج الجنسية مقابل الاستثمار في 2020.
8. العقارات في الشمال سوق منفصلة وعالية المخاطر. لا تبعها.

من يشتري وأين

وقّع مشترون من الخارج 6,267 من أصل 14,969 عقد بيع أُودعت في الأشهر التسعة الأولى من 2026، أي 41.9%: 4,173 من خارج الاتحاد الأوروبي و2,094 من مواطني الاتحاد (بيانات DLS، Cyprus Mail، أكتوبر 2026). وفي 2025 وقّع الأجانب 7,255 من أصل 18,114 عقدًا (Cyprus Property News، يناير 2026).

• بافوس هي الأكثر اعتمادًا عليهم: نحو 66% من عقودها في الربع الثاني من 2026 (GK Law Firm، نقلًا عن بيانات البنك المركزي).
• لارنكا نحو 44% وليماسول نحو 34%.
• نيقوسيا نحو 16% فقط.

الخطوة 1: من الاتحاد الأوروبي أم من خارجه، وتصريح Cap. 109

اسأل عن جنسية المشتري في أول لقاء. وبالنسبة للمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي، عرضت Papacleovoulou القواعد في سبتمبر 2026:

• يُقدَّم التصريح على النموذج COMM 145 لدى إدارة المنطقة التي يقع فيها العقار. ولا رسوم عليه، وعادةً يستغرق الملف المكتمل أسبوعين إلى ثلاثة.
• تسمح سياسة وزارة الداخلية عادةً بمنزل واحد على قطعة أرض تصل إلى نحو 4,000 متر مربع، أو بوحدتين كحد أقصى: منزلان، أو منزل ومتجر حتى 100 متر مربع، أو منزل ومكتب حتى 250 متر مربع.
• يُعدّ الزوجان مشتريًا واحدًا.
• تخضع للقاعدة نفسها الشركة القبرصية التي يسيطر عليها أشخاص من خارج الاتحاد الأوروبي، لذا لا يمكن الالتفاف عليها بهيكل شركة.

تشير Koufettas Law إلى أن المشتري يمكنه توقيع العقد وإيداعه أولًا، لكن لا يمكن تسجيل الملكية باسمه حتى يُمنح التصريح. والعميل من خارج الاتحاد الأوروبي الذي يريد شقة استثمارية ثانية يحتاج إلى استشارة قبل أن يحجز.

الخطوة 2: الفحوصات قبل التوقيع

• شهادة البحث. منذ دخول Law 132(I)/2023 حيز التنفيذ في 12 ديسمبر 2023، يجب أن يُرفق بكل عقد بيع شهادة بحث من السجل العقاري لا يزيد عمرها على خمسة أيام عمل. وتُظهر المالك وأي رهون أو مذكرات أو حظر على العقار.
• سند الملكية. تحقق مما إذا كان هناك سند منفصل. فكثير من الشقق والمنازل لا تزال قائمة على قطعة أرض أم واحدة، ولا تصدر السندات المنفصلة إلا بعد حصول المبنى على شهادة الموافقة وتقسيم الأرض (Koufettas Law، أكتوبر 2026). وإذا لم يستطع أحد تفسير سبب غياب السند، فنصيحة Koufettas Law هي الانسحاب.
• الرهون على قطعة الأرض. يبقى قرض المطوّر على قطعة الأرض الأم مترتبًا على كل وحدة حتى يحررها البنك. وعندما تكون الأرض مرهونة، اطلب إقرارًا من النوع A (Type A declaration)، يلتزم فيه البنك بتحرير الوحدة بمجرد دفع 95% من السعر في حساب محدد.
• الرقم الضريبي. تذكر Cyprus Tax Life أن مالكي العقارات غير المقيمين وكل من لديه دخل إيجار في قبرص من بين الأشخاص الذين يحتاجون إلى TIC (رمز التعريف الضريبي). ويستغرق الحصول عليه من أسبوعين إلى أربعة أسابيع، لذا ابدأ مبكرًا إذا كان العميل سيؤجر المنزل.

الخطوة 3: العقد والإيداع ونقل الملكية

1. عقد البيع. يصوغه ويراجعه محامي المشتري نفسه. وقدّرت INDEX.cy الأتعاب القانونية بنحو 1% من السعر مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة في أغسطس 2026.
2. الإيداع. أودِع العقد الموقّع لدى دائرة الأراضي والمساحة بموجب Law 81(I)/2011 خلال ستة أشهر من التوقيع، مقابل €50. فهو يسجّل حق المشتري، ويمنع البائع من بيع الوحدة أو رهنها لأي شخص آخر، ويتيح للمشتري رفع دعوى لنقل الملكية. ويحتاج الإيداع المتأخر إلى أمر قضائي (Koufettas Law، أكتوبر 2026).
3. نقل الملكية. عندما يُدفع الثمن ويتوفر سند، تُنقل ملكية العقار في السجل العقاري ويدفع المشتري رسوم النقل. ويذكر إقرار البائع اسمَ الوكيل والأتعاب المدفوعة.

تكاليف المشتري

تُحتسب رسوم نقل الملكية على القيمة السوقية وفق شرائح، وتُخفَّض إلى النصف عندما لا يخضع البيع لضريبة القيمة المضافة (Philippou Law، مارس 2026؛ Cyprus Tax Life، أبريل 2026):

الجزء من القيمة	النسبة الكاملة	إعادة البيع (النصف)
حتى €85,000	3%	1.5%
من €85,001 إلى €170,000	5%	2.5%
أكثر من €170,000	8%	4%
عقار دُفعت عليه ضريبة القيمة المضافة	لا يوجد	لا يوجد

ضريبة القيمة المضافة. تخضع المباني الجديدة وأراضي البناء لضريبة القيمة المضافة 19%. وبموجب Law 42(I)/2023، يدفع المسكن الدائم الجديد للفرد 5% على أول 130 مترًا مربعًا وأول €350,000، بشرط ألا تزيد مساحة المسكن على 190 مترًا مربعًا وألا يزيد السعر الإجمالي على €475,000. وبيعه أو تأجيره خلال عشر سنوات يعني ردّ جزء من الوفر. ويمكن للمشاريع التي قُدّم طلب تخطيطها حتى 31 أكتوبر 2023 أن تستفيد من القاعدة الأقدم (5% على أول 200 متر مربع، دون سقف للسعر)، على أن تُقدَّم الطلبات بحلول 31 ديسمبر 2026 إذا صدرت رخصة البناء بعد 2024 أو كانت لا تزال قيد الانتظار، بموجب Law 109(I)/2026 (Mondaq، أبريل 2026).

أُلغيت رسوم الدمغة. فقد كانت تصل إلى 0.2% من سعر العقد، بحد أقصى €20,000، وأُلغيت اعتبارًا من 1 يناير 2026 (PwC Cyprus؛ EY).

الرهن العقاري. يكلّف تسجيل الرهن 1% من قيمة القرض (INDEX.cy).

أمثلة محسوبة

تستخدم هذه الأمثلة النسب المذكورة أعلاه. ويجب أن يؤكدها محامٍ لكل صفقة.

شقة إعادة بيع في لارنكا، €250,000، مشترٍ من الاتحاد الأوروبي، دفع نقدي. رسوم النقل: (85,000 x 3% + 85,000 x 5% + 80,000 x 8%) / 2 = €6,600. الأتعاب القانونية بنسبة 1% مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة: نحو €2,975. الإيداع: €50. الإجمالي: نحو €9,625، أي 3.9% من السعر.

فيلا إعادة بيع في بافوس، €600,000، مشترٍ بريطاني، دفع نقدي. رسوم النقل: €20,600. تصريح COMM 145: بلا رسوم. الأتعاب القانونية: نحو €7,140. الإيداع: €50. الإجمالي: نحو €27,790، أي 4.6%.

شقة جديدة في ليماسول، €400,000 مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة، مشترٍ من خارج الاتحاد الأوروبي بغرض الاستثمار. ضريبة القيمة المضافة بنسبة 19%: €76,000. رسوم النقل: لا شيء، لأن ضريبة القيمة المضافة دُفعت. الأتعاب القانونية: نحو €4,760. يدفع المشتري نحو €480,800 إجمالًا.

منزل عائلي جديد في نيقوسيا، €300,000 مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة، 120 مترًا مربعًا، المسكن الدائم للمشتري، رهن عقاري بقيمة €240,000. ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5%: €15,000، مقابل €57,000 بنسبة 19%. تسجيل الرهن: €2,400. رسوم النقل: لا شيء.

بعد الشراء

• لا ضريبة عقارية سنوية. أُلغيت ضريبة العقارات منذ 2017. ويدفع المالكون رسومًا محلية للنفايات والصرف الصحي والإنارة، تتراوح عادةً بين نحو €90 و€300 سنويًا (Philippou Law، مارس 2026).
• دخل الإيجار. اعتبارًا من 2026 يخضع لضريبة الدخل فقط، ولم يعد يخضع أيضًا لمساهمة الدفاع، ويجب دفع الإيجار بتحويل مصرفي أو بطاقة أو وسيلة إلكترونية أخرى، وإلا فلا يمكن للمستأجر خصمه (PwC Cyprus).
• الإيجارات السياحية. لا يجوز الإعلان عن منزل أو تأجيره لمدة قصيرة إلا بعد قيده في سجل وزارة السياحة (Deputy Ministry of Tourism)، مع إظهار الرقم في كل إعلان. والتأجير دونه قد يؤدي إلى السجن حتى سنة، أو غرامة تصل إلى €5,000، أو العقوبتين معًا (Philippou Law، أغسطس 2026).
• العوائد. أعطى مؤشر RICS وKPMG للربع الثاني من 2026 عوائد إجمالية تقديرية قدرها 5.51% للشقق و3.01% للمنازل (Papacleovoulou، سبتمبر 2026).

عندما يبيع العميل. يدفع البائعون ضريبة أرباح رأسمالية بنسبة 20% على الربح، بعد تعديله وفق التضخم وخصم التكاليف. ورفع إصلاح 2026 الإعفاءات مدى الحياة إلى €30,000 بشكل عام و€150,000 للمسكن الرئيسي الذي سُكن خمس سنوات على الأقل (PwC Cyprus). ويدفع البائعون أيضًا رسمًا بنسبة 0.4% لإسكان اللاجئين فُرض عام 2022.

الإقامة والجنسية

الإقامة الدائمة (Regulation 6(2)). منذ 2 مايو 2023، يحتاج المستثمر من خارج الاتحاد الأوروبي إلى ما لا يقل عن €300,000 مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة في منازل جديدة تُشترى من مطوّر، تُدفع مقدمًا وتُموَّل من الخارج، ودخل مضمون لا يقل عن €50,000 سنويًا، يضاف إليه €15,000 للزوج أو الزوجة و€10,000 لكل طفل (Kyprianou، مايو 2023؛ GK Law Firm، أكتوبر 2026). ولا يجوز لحاملي التصريح العمل في قبرص.

البرنامج قيد المراجعة. في 24 سبتمبر 2026 أبلغ نائب وزير الهجرة النواب أن نحو 1,500 تصريح صدرت خلال عامين، وأن نحو 12,000 تصريح مُنحت منذ 2013 قيد المراجعة، وأن البرنامج سيُشدَّد قبل انضمام قبرص إلى Schengen (Cyprus Mail). ولم تُنشر أي قواعد جديدة حتى أكتوبر 2026. لا تعد عميلًا أبدًا بالشروط الحالية.

لا جواز سفر. أُلغي برنامج الجنسية مقابل الاستثمار في نوفمبر 2020. وفي ديسمبر 2025 ألغى البرلمان صلاحية مجلس الوزراء في منح الجنسية للمستثمرين (Cyprus Mail).

شمال الجزيرة

الشمال، الخاضع لإدارة القبارصة الأتراك منذ 1974، لا يشمله أي مما سبق. فكثير من أراضيه كانت ملكًا لقبارصة يونانيين نازحين، والملكية فيه متنازع عليها غالبًا، وتعديل أُدخل عام 2006 على القانون الجنائي للجمهورية يجعل التعامل في هذه العقارات جريمة عقوبتها السجن حتى سبع سنوات (Koufettas Law، أكتوبر 2026). وأرقام منطقة فاماغوستا في الإحصاءات الرسمية تخص الجزء الخاضع لسيطرة الحكومة فقط. لا تعرض عقارات في الشمال ولا تُريها لأحد ولا تتقاضَ أتعابًا عليها.

ما يجب على الوسيط شرحه

• ما إذا كان المشتري من الاتحاد الأوروبي أم من خارجه، وماذا تعني قاعدة المنزل الواحد لخططه.
• أن شهادة البحث ووضع السند يُفحصان قبل التوقيع، لا بعده.
• لماذا يجب إيداع العقد خلال ستة أشهر.
• ما إذا كان المنزل يدفع رسوم نقل ملكية أم ضريبة قيمة مضافة، وما إذا كانت نسبة 5% تنطبق، في تقدير مكتوب.
• أن رسوم الدمغة لم تعد مطبّقة منذ 2026.
• قاعدة التسجيل الخاصة بالإيجارات السياحية.
• أن برنامج الإقامة يتغير وأن الشراء لا يمنح جواز سفر.

غيّرت قبرص ضرائبها العقارية في 1 يناير 2026، وبرنامج الإقامة قيد المراجعة. تم التحقق من هذا الدليل في التاريخ المذكور أعلاه، ويغطي المناطق الخاضعة للسيطرة الفعلية لجمهورية قبرص فقط. وهو معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية أو في شؤون الهجرة. CloserPass غير تابع لمجلس تسجيل الوكلاء العقاريين أو لدائرة الأراضي والمساحة أو لدائرة الضرائب أو لأي جهة حكومية في قبرص.

اعثر على وظائف ومزيد من الأدلة في قبرص على CloserPass.