شراء عقار في فرنسا كأجنبي

فرنسا من أبسط دول أوروبا للمشتري الأجنبي على الورق: لا تصريح، ولا حصص، ولا شرط إقامة. والتعقيد في مكان آخر: في إجراءات الـ notaire، وحق تراجع لمدة عشرة أيام يفاجئ البائعين، ورسوم نقل ملكية تختلف حسب الـ département، وضرائب محلية على المساكن الثانوية ارتفعت بشدة في المدن الكبرى. إليك ما يجب على الوكيل أن يشرحه، حتى أكتوبر 2026.

باختصار

1. يمكن للأجانب شراء العقارات في فرنسا دون أي قيود أو تصريح.
2. يوقّع الـ notaire العقد النهائي، أي الـ acte authentique، ويحصّل رسوم نقل الملكية.
3. بعد توقيع الـ compromis، يكون لدى المشتري غير المهني لمسكن 10 أيام للتراجع دون سبب ودون غرامة (Notaires de France).
4. تبلغ رسوم نقل الملكية على العقار المستعمل 6.31% في معظم الـ départements، ومنها باريس وRhône وGironde، و5.81% في البقية، ومنها Alpes-Maritimes (MesFraisNotaire، أكتوبر 2026).
5. تبلغ التكاليف الإجمالية على المشتري في العقار المستعمل نحو 7.2% إلى 7.8% من السعر، قبل أتعاب الوكالة إذا كان المشتري هو من يدفعها.
6. تُباع المشاريع الجديدة بنظام VEFA، مع دفعات مرحلية محددة بسقف وضمان إنجاز إلزامي.
7. تخضع المساكن الثانوية في باريس وليون وبوردو ونيس لزيادة بنسبة 60% على الـ taxe d’habitation البلدية. أما كان فلا تطبّق أي زيادة.
8. يدفع البائعون غير المقيمين ضريبة فائض القيمة بنسبة 19% إضافة إلى الاقتطاعات الاجتماعية، مع إعفاء كامل بعد 30 عامًا.

من يشتري وأين

شكّل الأجانب غير المقيمين نحو 1.8% من مبيعات المساكن القائمة في فرنسا القارية في 2022، أي نحو 20,000 عملية بيع (MySweetimmo، نقلًا عن الـ notaires). والحصة أعلى بكثير على الريفييرا: فقد وجدت دراسة أقدم للـ notaires، ببيانات 2017، أن نحو 7% من المشتريات في Alpes-Maritimes قام بها أجانب غير مقيمين، مقابل 0.7% في Île-de-France، يتقدمهم البريطانيون والبلجيكيون والألمان (Journal de l’Agence). استخدم هذه الأرقام للترتيب فقط، لأن البيانات قديمة.

تختلف مستويات الأسعار كثيرًا. تقديرات MeilleursAgents في 1 أكتوبر 2026 للشقق: €9,630/m² في باريس، و€5,245 في نيس، و€4,714 في ليون، و€4,448 في بوردو.

الخطوة 1: العرض والـ compromis

يقدّم المشتري عرضًا مكتوبًا. وبمجرد قبوله، يوقّع الطرفان compromis أو promesse de vente، بشكل خاص أو في الوكالة أو أمام notaire. ويحدد السعر والشروط وتاريخ العقد وأي عربون. ويجب أن تحمل الوكالة تفويضًا مكتوبًا، وأن تُعرض أتعابها مع من يدفعها.

الخطوة 2: مهلة التراجع البالغة 10 أيام

تشرح Notaires de France القاعدة، التي تحددها المادة L.271-1 من Code de la construction et de l’habitation:

• تحمي المشتري غير المهني لعقار سكني.
• تستمر 10 أيام تقويمية، من اليوم التالي لأول تقديم للرسالة المسجّلة التي تُبلغ بالـ compromis الموقّع، أو من اليوم التالي للتوقيع إذا وُقّع أمام notaire.
• يتراجع المشتري برسالة مسجّلة، دون سبب ودون غرامة.
• يُردّ أي عربون خلال 21 يومًا.

أخبر المشترين الأجانب أن هذا يحميهم. وأخبر البائعين أن البيع ليس مضمونًا حتى تنقضي الأيام العشرة.

الخطوة 3: القرض والتحققات والعقد

يوافق البنك على القرض. وكانت متوسطات الوسطاء في أكتوبر 2026 3.50% على 15 عامًا، و3.66% على 20، و3.75% على 25، وفي ارتفاع (PAP.fr). ويتحقق الـ notaire من سند الملكية والملف، ثم يوقّع الطرفان الـ acte authentique. ويتسلّم الـ notaire الأموال ويدفع الضرائب، ويصبح المشتري مالكًا.

تكاليف المشتري في العقار المستعمل

سمح قانون المالية لعام 2025 للـ départements برفع حصتها من رسوم نقل الملكية (DMTO) من 4.50% إلى 5.00% بين 1 أبريل 2025 و31 مارس 2028. بحسب MesFraisNotaire، بعد مقارنتها بجدول DGFiP الصادر في 1 يونيو 2026:

الـ département	إجمالي DMTO
باريس (75) وRhône (69) وGironde (33) و86 département آخر رفعت النسبة	6.31% (يُقرَّب غالبًا إلى 6.32%)
Alpes-Maritimes (06) و10 أخرى دون زيادة	5.81%
المشترون لأول مرة المؤهلون في département رفع النسبة	5.81%

قسم الأسئلة الشائعة في الموقع نفسه غير متسق بشأن Alpes-Maritimes، لذا تأكّد من الـ notaire.

بإضافة أتعاب الـ notaire ومصاريفه، تبلغ التكاليف الإجمالية على المشتري نحو 7.2% إلى 7.8% من السعر.

من يدفع أتعاب الوكالة أمر مهم. نحو 70% من التفويضات تضعها على البائع (Agence Immobilière France، رقم استرشادي). وعندما يدفعها المشتري، تُحتسب رسوم نقل الملكية على السعر الصافي للبائع، ما يخفّضها قليلًا.

أمثلة محسوبة

تستخدم هذه الأمثلة أسعارًا توضيحية. وتقدير الـ notaire هو المعتمد.

شقة مستعملة في باريس، €250,000. التكاليف الإجمالية على المشتري في مثال MesFraisNotaire: 7.81%، أي نحو €19,525.

شقة مستعملة في Alpes-Maritimes، €340,000. التكاليف الإجمالية على المشتري في مثال MesFraisNotaire: 7.19%، أي نحو €24,446.

منزل مستعمل في Gironde، €400,000 صافيًا للبائع، وأتعاب €20,000 TTC.

• إذا دفع البائع الأتعاب، العقد بـ €420,000: DMTO بنسبة 6.31% = €26,502.
• إذا دفع المشتري الأتعاب، العقد بـ €400,000: DMTO = €25,240، أي توفير نحو €1,262 من الرسوم.

المشاريع الجديدة: VEFA

تُباع المساكن الجديدة على الخارطة بنظام VEFA. وتعرض Le Mag Juridique سقوف الدفع في المادة R.261-14 من القانون: 35% كحد أقصى عند الأساسات، و70% عند إغلاق المبنى ضد الماء، و95% عند الإنجاز، والـ 5% الأخيرة عند التسليم. ولا يتجاوز عربون الحجز 5% إذا وُقّع البيع خلال سنة، و2% خلال سنتين، ولا شيء بعد ذلك. ويحتاج كل VEFA سكني إلى ضمان إنجاز (GFA) من بنك أو شركة تأمين. راجع كيف يعمل البيع على الخارطة في فرنسا.

بعد الشراء

ضريبة المسكن الثانوي. يمكن للبلديات في zone tendue إضافة 5% إلى 60% إلى الحصة البلدية من الـ taxe d’habitation على المساكن الثانوية. وتذكر SeLoger (أكتوبر 2026) باريس وليون وبوردو ونيس عند الحد الأقصى البالغ 60%، من بين 688 بلدية. ولا تطبّق كان أي زيادة. ولم نعثر على موقف أنتيب.

IFI. تُطبَّق الضريبة على الثروة العقارية فوق €1.3 مليون من صافي العقارات الخاضعة للضريبة في 1 يناير، بنسب من 0.5% إلى 1.5%. ولا يدفعها غير المقيمين إلا على عقاراتهم في فرنسا (Fondation de France، أكتوبر 2026).

التأجير. بموجب loi Climat et résilience، لا يمكن تأجير المساكن المصنفة G في الـ DPE بعقد جديد أو مجدَّد منذ 1 يناير 2025، والمصنفة F اعتبارًا من 2028، وE اعتبارًا من 2034، بما في ذلك الإيجارات السياحية المفروشة (Hellio). تحقّق من الـ DPE قبل أي عرض من مستثمر.

الإيجارات السياحية. خفّض loi Le Meur خصم micro-BIC للإيجارات السياحية المفروشة غير المصنفة إلى 30% حتى €15,000 (المصنفة: 50% حتى €77,700)، وسمح لرؤساء البلديات بتحديد تأجير المسكن الرئيسي بـ 90 يومًا في السنة، وجعل رقم التسجيل إلزاميًا في كل البلديات تقريبًا (Optimhome).

عندما يبيع العميل. تعرض David Notaires القواعد الخاصة بغير المقيمين:

• ضريبة دخل بنسبة 19% على الربح، إضافة إلى اقتطاعات اجتماعية بنسبة 17.2%، أو 7.5% للبائعين المشمولين بنظام ضمان اجتماعي في المنطقة الاقتصادية الأوروبية أو سويسرا.
• ضريبة إضافية من 2% إلى 6% على الأرباح التي تتجاوز €50,000.
• إعفاءات تبدأ من السنة السادسة: إعفاء من ضريبة الدخل بعد 22 عامًا ومن الاقتطاعات الاجتماعية بعد 30 عامًا.
• يمكن لمواطني المنطقة الاقتصادية الأوروبية الذين أقاموا في فرنسا لمدة سنتين على الأقل إعفاء ما يصل إلى €150,000 من الربح مرة واحدة.
• يُعفى المسكن الرئيسي السابق إذا بيع قبل 31 ديسمبر من السنة التالية لمغادرة فرنسا.
• يلزم ممثل ضريبي إذا كان البائع يقيم خارج المنطقة الاقتصادية الأوروبية، والسعر أعلى من €150,000، والعقار مملوكًا لأقل من 30 عامًا.

في الإيجارات المفروشة وفق النظام الحقيقي LMNP، يُعاد إضافة الاستهلاك إلى الربح في المبيعات اعتبارًا من 15 فبراير 2025 (NBE Avocats).

ما يجب أن يشرحه الوكيل

• لا يلزم تصريح، لكن الـ notaire يدير الإجراءات والتوقيت.
• حق التراجع لمدة 10 أيام، ومتى يبدأ.
• رسوم نقل الملكية في الـ département، والتكاليف الإجمالية البالغة نحو 7% إلى 8% في العقار المستعمل.
• من يدفع أتعاب الوكالة، وكيف يغيّر ذلك الرسوم.
• فئة الـ DPE وما تعنيه بالنسبة للتأجير.
• زيادة المسكن الثانوي في البلدية، وحد الـ IFI.
• ما سيدفعه العميل عند البيع مستقبلًا كغير مقيم.

لا تقيّد فرنسا المشترين الأجانب، لكن قواعد الضرائب والإيجار تغيّرت في 2025 و2026. تم التحقق من هذا الدليل في التاريخ المذكور أعلاه. وهو معلومات عامة، وليس نصيحة قانونية أو ضريبية. CloserPass غير تابعة لـ Notaires de France أو CCI أو أي جهة حكومية في فرنسا.

اعثر على وظائف ومزيد من الأدلة في فرنسا على CloserPass.