شراء عقار في جورجيا كأجنبي

جورجيا، الدولة التي تضم تبليسي وباتومي، من أبسط الأماكن في العالم لشراء أجنبي لشقة. يمكن شراء الشقق بالشروط نفسها التي يشتري بها الجورجي، ولا توجد ضريبة نقل ملكية، ويمكن للسجل العام تسجيل البيع في اليوم نفسه. الأسئلة التي يطرحها المشترون الأجانب تتعلق بالأراضي والعملة ومخاطر الشراء على الخارطة والإقامة. إليك ما يجب أن يتمكن الوكيل من شرحه في أكتوبر 2026.

باختصار

1. يمكن للأجانب شراء الشقق والعقارات غير الزراعية بحرية (GRATA International، سبتمبر 2025).
2. الأراضي الزراعية مقصورة على المواطنين والكيانات الجورجية، مع استثناءات محدودة.
3. تُسجَّل الملكية لدى الوكالة الوطنية للسجل العام (NAPR)، مقابل 150 GEL خلال 4 أيام عمل، أو 270 GEL خلال يوم واحد، أو 350 GEL في اليوم نفسه.
4. لا توجد ضريبة نقل ملكية ولا رسم دمغة (Georgiafy؛ GeorgiaExpats).
5. تخضع إعادة بيع العقار السكني خلال سنتين لضريبة 5% على الربح، وبعد سنتين 0% (Gegidze).
6. تُعرض الأسعار بالـ USD، لكن الإعلانات يجب أن تُظهر الـ GEL (ISET Policy Institute).
7. يمكن لعقار تبلغ قيمته 150,000 USD أو أكثر أن يدعم طلب إقامة مؤقتة منذ 1 مارس 2026، لكنه لا يمنح الحق في العمل.

ما يمكن للأجانب تملّكه

• الشقق والمنازل والعقارات التجارية على أراضٍ غير زراعية: بحرية، وبالشروط نفسها المطبّقة على المحليين (GRATA International).
• الأراضي الزراعية: يقصرها الدستور وقانون ملكية الأراضي الزراعية على المواطنين والكيانات الجورجية. والاستثناءات هي الميراث وخطط الاستثمار المعتمدة من الحكومة للشركات الجورجية المملوكة لأجانب (GRATA).

ماذا يعني ذلك للوكلاء. قبل أن تعرض منزلًا بأرض أو قطعة أرض خارج المدينة، تحقّق من تصنيف الأرض في السجل. لا يمكن للمشتري الأجنبي أن يشتري أرضًا زراعية ببساطة.

كيف تتم عملية الشراء

1. التحقق من السجل. احصل على مستخرج NAPR وتأكد أن البائع هو المالك المسجّل.
2. العربون أو الحجز، مع بند مكتوب بشأن الاسترداد.
3. عقد البيع، الذي يمكن توقيعه في NAPR أو في House of Justice. كاتب العدل غير مطلوب لكل عملية بيع (ExpatHub؛ GeorgiaExpats).
4. المشترون عن بُعد يوقّعون عادةً عبر توكيل موثّق ومصدّق بالأبوستيل.
5. التسجيل في NAPR يجعل المشتري مالكًا.

رسوم التسجيل (napr.gov.ge، تم التحقق في أكتوبر 2026):

الخدمة	الرسوم	الوقت
عادية	150 GEL	4 أيام عمل
سريعة	270 GEL	يوم عمل واحد
في اليوم نفسه	350 GEL	في اليوم نفسه

لا تزال بعض الأدلة تذكر من 50 إلى 200 GEL. اعتمد على الصفحة الرسمية.

العملة: أسعار بالـ USD، وإعلانات بالـ GEL

• منذ يوليو 2017، يجب على الشركات الإعلان عن الأسعار بالـ GEL. تبدأ العقوبات بإنذار، ثم 1,000 GEL، ثم 5,000 GEL (ISET Policy Institute، فبراير 2017).
• عمليًا، تُسعَّر العقارات وكثيرًا ما تُسوّى بالـ USD. يقول GeorgiaExpats (2026) إن معظم صفقات تبليسي تُسعَّر وتُسوّى بالدولار. ويقول ExpatHub إن الـ GEL هو العملة القانونية الوحيدة وإن العقود تذكر ما يعادله بالـ USD.

تتضارب المصادر حول كيفية التسوية بالعملة الأجنبية اليوم، لذا دع محامي المشتري وبنكه يقرّران كيف يذكر العقد السعر وكيف تُحوَّل الأموال.

الضرائب على الملّاك الأجانب

الضريبة	القاعدة	المصدر
ضريبة نقل الملكية أو رسم الدمغة	لا يوجد	Georgiafy؛ GeorgiaExpats
التسجيل	رسوم NAPR تبدأ من 150 GEL	napr.gov.ge
الربح من إعادة بيع عقار سكني	5% إذا بيع خلال سنتين، و0% بعد أكثر من سنتين	Gegidze؛ ExpatHub
الربح من إعادة بيع عقار تجاري	20% إذا بيع خلال سنتين	Gegidze
دخل الإيجار	5% من إجمالي الإيجار للفرد الذي يسجّل أو يختار هذا النظام، وإلا 20%	Georgiafy؛ Gegidze
ضريبة العقار السنوية	معفى إذا كان دخل الأسرة أقل من 40,000 GEL، ثم ترتفع مع الدخل حتى 1%، وتحددها البلدية	Georgiafy؛ ExpatHub

تذكر المصادر شرائح مختلفة لضريبة العقار، لذا اطلب من المشترين التأكد مع مصلحة الإيرادات.

مثال محسوب: شقة في باتومي يحتفظ بها مستثمر

يدفع مشترٍ أجنبي 90,000 USD مقابل شقة جاهزة، ويؤجرها ثم يبيعها بعد 3 سنوات بمبلغ 100,000 USD. نعرض المبالغ بالـ USD للتبسيط. في الواقع تُحتسب الضرائب باللاري.

البند	المبلغ
ضريبة نقل الملكية عند الشراء	0
رسوم NAPR، الخدمة العادية	150 GEL
الإيجار: 600 USD شهريًا لمدة 12 شهرًا، مسجّل بنسبة 5%	7,200 x 5% = 360 USD سنويًا
الضريبة على الربح، مع الاحتفاظ لأكثر من سنتين	0

لو باع المشتري خلال سنتين، لخضع الربح البالغ 10,000 USD لضريبة 5%: 500 USD. رقم الإيجار افتراض لأغراض المثال.

الشراء على الخارطة

تُباع معظم الشقق الجديدة على الخارطة. يمكن تسجيل المشتري في NAPR كمالك مستقبلي بموجب اتفاقية ما قبل الشراء مع المطوّر، وتأتي الملكية الكاملة بعد الإنجاز وصدور وثيقة الصلاحية للاستخدام (Legal.ge، أكتوبر 2026). لا يوجد قانون لحساب الضمان ولا سجل للمطوّرين، وكثيرًا ما يكون العربون غير قابل للاسترداد. اطّلع على كيف يعمل البيع على الخارطة في جورجيا.

الإقامة عبر العقار

• الإقامة المؤقتة عبر العقار: منذ 1 مارس 2026، ابتداءً من 150,000 USD من القيمة السوقية، بعد أن كانت 100,000 USD. يتم التقييم عبر تقييم معتمد، ويمكن الجمع بين عدة عقارات. ويمكن للحاملين الحاليين مواصلة التجديد وفق القواعد القديمة ما داموا يحتفظون بالعقار (Erickson Immigration Group، فبراير 2026).
• الإقامة الاستثمارية: ابتداءً من 300,000 USD، يمكن أن تشمل عقارات يقيّمها مدقق حسابات. تصدر لمدة 5 سنوات، ثم يمكن تحويلها إلى إقامة دائمة (Legal.ge، أكتوبر 2026).

ولا أيّ منهما تصريح عمل. منذ 1 مارس 2026، يحتاج الأجانب إلى تصريح عمل منفصل للعمل، بما في ذلك العمل الحر (Legal.ge، فبراير 2026). ولا يزال إعفاء حاملي الإقامة الاستثمارية محل نقاش بين مكاتب المحاماة.

أين يشتري الأجانب

• باتومي: اشترى الأجانب 52% من الشقق في 2025، ومنهم الإسرائيليون بنسبة 13% من إجمالي المبيعات. كان متوسط سعر الشقة الجاهزة 1,865 USD للمتر المربع، وباتومي القديمة فوق 3,000 USD والأطراف تحت 1,500 USD. وكان العائد الإجمالي 7.4% (Investor.ge، أبريل 2026). وفي أغسطس 2026 شكّل المشترون الأجانب مرة أخرى 52% (Business Media Georgia).
• تبليسي: نحو 90% من المشترين جورجيون، ثم 4% إسرائيليون و2% روس (Colliers، عبر Commersant، ديسمبر 2025). كان متوسط السوق الأولية على الهيكل الأبيض 1,373 USD للمتر المربع في ديسمبر 2025، من نحو 1,038 USD في Gldani إلى 2,781 USD في Vake، بعائد إجمالي 8.6% (Galt & Taggart).

ما يجب أن يقوله الوكيل منذ اليوم الأول

• "يمكنك تملّك هذه الشقة تملّكًا تامًا، مثل أي جورجي."
• "لا توجد ضريبة نقل ملكية. يكلّف التسجيل من 150 إلى 350 GEL حسب السرعة."
• "إذا بعت خلال سنتين، فستدفع 5% على الربح."
• "السعر بالدولار، لكن الإعلان يجب أن يُظهر اللاري."
• "تتطلب الإقامة 150,000 USD وفق تقييم معتمد، ولا تسمح لك بالعمل هنا."
• "على الخارطة، اقرأ بند العربون مع محامٍ قبل أن تدفع."

تسمح جورجيا للأجانب بشراء الشقق بحرية، وتقيّد الأراضي الزراعية، ولا تفرض ضريبة نقل ملكية. تم التحقق من هذا الدليل في التاريخ المذكور أعلاه. وهو معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية أو استشارة هجرة. CloserPass غير تابع لـ NAPR ولا لأي جهة حكومية في جورجيا.

اعثر على وظائف ومزيد من الأدلة في جورجيا على CloserPass.