شراء عقار في البرتغال كأجنبي

لا تفرض البرتغال أي قيود على شراء العقار بحسب الجنسية. ويتبع المقيمون وغير المقيمين الخطوات نفسها. ما تغيّر هو التكلفة والوعود المرتبطة بالشراء: لم يعد العقار يؤدي إلى تأشيرة ذهبية، ومنذ مايو 2026 يدفع معظم المشترين غير المقيمين للمنازل ضريبة نقل ملكية ثابتة بنسبة 7.5%. إليك ما يجب على الوسيط شرحه في أكتوبر 2026.

باختصار

1. يمكن للأجانب الشراء بحرية. يحتاج المشتري إلى NIF (رقم ضريبي)، ويجب على المشترين المقيمين خارج الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية تعيين ممثل ضريبي للحصول عليه.
2. يجب أن يتحقّق محامٍ أو solicitador من caderneta predial وcertidão permanente والتراخيص قبل دفع أي عربون.
3. التسلسل المعتاد: CPCV (عقد الوعد بالبيع) مع sinal (عربون)، ثم عقد البيع النهائي والتسجيل.
4. يدفع المشتري IMT (ضريبة نقل الملكية) ورسوم دمغة 0.8%. وفي المسكن الدائم الخاص، تبدأ IMT من 0% حتى €106,346 في 2026.
5. منذ 25 مايو 2026، يدفع غير المقيمين الذين يشترون منزلًا IMT ثابتة بنسبة 7.5%، مع إمكانيات للاسترداد.
6. ثم يدفع الملاك سنويًا IMI، وAIMI على العقارات السكنية التي تتجاوز €600,000.
7. توقفت التأشيرة الذهبية عن قبول العقارات في 7 أكتوبر 2023. والشراء لا يمنح أي حق إقامة.
8. حدود القرض العقاري 90% من القيمة للمسكن الدائم الخاص و80% للأغراض الأخرى، والبنوك غالبًا أكثر تشددًا مع غير المقيمين.

من يشتري وأين

أحصى INE 8,471 عملية شراء منازل من مشترين لديهم عنوان ضريبي في الخارج في 2025، بقيمة €3.4 مليار. وكان ذلك انخفاضًا بنسبة 13.3%، وهو التراجع السنوي الثالث على التوالي (idealista، مارس 2026). ودفع المشترون المقيمون في الاتحاد الأوروبي في المتوسط €335,640، والقادمون من أماكن أخرى €470,277، مقابل €234,120 للمقيمين.

• استحوذ الغارف على 29.7% من مشتريات غير المقيمين من حيث العدد و42.4% من حيث القيمة.
• واستحوذت Grande Lisboa (لشبونة الكبرى) على 12.5% من حيث العدد.

في لشبونة وCascais والغارف، يخسر الوسيط الذي لا يستطيع إدارة هذه العملية بالإنجليزية عملاءه.

الخطوة 1: NIF والممثل الضريبي والحساب البنكي

NIF مطلوب لتوقيع CPCV ودفع الضرائب وتوقيع عقد البيع النهائي والحصول على قرض عقاري. ويقول gov.pt إنه مجاني. يتقدّم المقيمون بالطلب في مكتب الضرائب. ووفق Global Citizen Solutions (أكتوبر 2026)، يجب على المشترين المقيمين خارج الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية تعيين ممثل ضريبي في البرتغال للحصول عليه. ابدأ ذلك يوم يقرر العميل الشراء.

الحساب البنكي البرتغالي يسهّل الباقي: دفع العربون والسعر بشكل قابل للتتبع، والخصم المباشر لضريبة IMI ورسوم الملكية المشتركة، وأي قرض عقاري.

الخطوة 2: التحقق قبل دفع العربون

تسرد Literacia Financeira المستندات التي يجب التحقق منها قبل CPCV:

• Caderneta predial: السجل الضريبي الصادر عن مصلحة الضرائب. يُظهر رقم القيد الضريبي، والوصف والمساحات، والملاك، والقيمة الضريبية (VPT) التي تُحتسب عليها IMI. يحمّله المالك مجانًا من Portal das Finanças، وهو صالح لمدة 12 شهرًا.
• Certidão permanente: شهادة السجل العقاري. تُظهر الملاك وأي رهون أو حجوزات أو حقوق انتفاع أو حقوق ارتفاق، إضافة إلى الدعاوى القضائية. وتذكر DECO أن سعرها €15 عبر الإنترنت، وهي صالحة لستة أشهر. وcaderneta وcertidão متكاملتان: إحداهما ضريبية والأخرى قانونية.
• Licença de utilização: رخصة الاستخدام الصادرة عن البلدية. والمنازل المبنية قبل 7 أغسطس 1951 تحتاج بدلًا منها إلى شهادة من البلدية. ومنذ 2024 لم يعد من الضروري تقديمها عند توقيع عقد البيع النهائي، لكن Literacia Financeira تنصح بجعلها شرطًا في CPCV. وابتداءً من 1 أكتوبر 2026، يجب أن يذكر عقد البيع النهائي هل للعقار سند تخطيط عمراني، وإلا قد يُبطَل البيع.
• Ficha técnica da habitação: الملف الفني للمنازل المرخّصة بعد 30 مارس 2004.
• شهادة الطاقة: مطلوبة للبيع أو الإيجار. ويشير ComparaJá إلى أنها صالحة عشر سنوات للمنازل، وأن البيع دونها قد يؤدي إلى غرامات من €250 إلى €3,740 للأفراد.
• إقرار من إدارة الملكية المشتركة بعدم وجود رسوم مستحقة، وخطة البائع لإلغاء أي رهن قائم عند توقيع عقد البيع النهائي.

قارن المساحات والتصميم بالمستندات. وتحذّر Literacia Financeira من أن التوسعات غير المرخّصة قد تترك المشتري بمنزل لن يموّله البنك بالكامل.

الخطوة 3: CPCV والعربون (sinal) وعقد البيع النهائي

1. CPCV. يجب أن يكون عقد الوعد بالبيع مكتوبًا، مع توقيعات مصدّقة حضوريًا من موثق أو محامٍ أو solicitador، يجب عليه التأكد من وجود رخصة استخدام أو بناء. ودون هذا التصديق يكون العقد باطلًا (Literacia Financeira، أكتوبر 2026).
2. Sinal (العربون). لا يحدد القانون مبلغه؛ والشائع 10% إلى 20%. المشتري الذي ينسحب يخسره. والبائع الذي يُخلّ يردّه مضاعفًا، أو يمكن للمشتري أن يطلب من المحكمة الأمر بإتمام البيع، وهو حق لا يمكن التنازل عنه في CPCV عقاري.
3. تسليم المفاتيح قبل عقد البيع النهائي قرار، وليس مجاملة. فتسليم المفاتيح مع CPCV يُعامل كنقل للملكية، لذا تصبح IMT مستحقة حينها.
4. عقد البيع النهائي والتسجيل. تُدفع IMT ورسوم الدمغة قبل توقيع عقد البيع النهائي. ويمكن توقيعه أمام موثق، أو عبر solicitador أو محامٍ، أو في بنك، أو في شباك Casa Pronta الحكومي، الذي يسجّل الشراء أيضًا.

لا يُلزم CPCV العادي إلا البائع شخصيًا. فإذا باع البائع لشخص آخر، يحصل المشتري على العربون مضاعفًا، لا على المنزل. وفي حالات المدد الطويلة أو العربون الكبير أو البائع المدين، توضح Literacia Financeira أنه يمكن منح الوعد أثرًا عينيًا وتسجيله، بتكلفة أعلى.

تكاليف المشتري

IMT (ضريبة نقل ملكية العقار). في 2026 ارتفعت شرائح البر الرئيسي بنسبة 2% (PwC Tax Guide 2026):

الشراء	IMT في 2026 (البر الرئيسي)
المسكن الدائم الخاص	0% حتى €106,346، ثم نسب حدّية 2% و5% و7% و8% حتى €660,982، ونسبة موحّدة 6% حتى €1,150,853، و7.5% لما يزيد على ذلك
المسكن الثاني	تبدأ من 1%، ثم الشرائح نفسها
العقارات الحضرية الأخرى	6.5%
الأراضي الريفية	5%
منزل يشتريه غير مقيم، منذ 25 مايو 2026	نسبة ثابتة 7.5%

ملاحظات:

• المشترون الشباب. لا يدفع المشترون الذين تبلغ أعمارهم 35 عامًا أو أقل ويشترون أول مسكن دائم أي IMT أو رسوم دمغة حتى €330,539، ولا يدفعون إلا 8% IMT على الجزء الذي يزيد على ذلك حتى €660,982 (Doutor Finanças).
• غير المقيمين. تأتي النسبة الثابتة 7.5% من المرسوم بقانون 97/2026. وذكرت idealista في سبتمبر 2026 أنها لا تنطبق على المشترين الذين كانوا مقيمين ضريبيًا في البرتغال من قبل. ويمكن استردادها إذا أصبح المشتري مقيمًا خلال سنتين، أو أجّر المنزل بإيجار معتدل (حتى €2,300 شهريًا) خلال ستة أشهر ولمدة 36 شهرًا على الأقل في السنوات الخمس الأولى.
• تحدد جزر الأزور وماديرا حدود شرائحها الخاصة.

رسوم الدمغة (Imposto do Selo). 0.8% من السعر، إضافة إلى 0.6% من القرض العقاري الذي تبلغ مدته خمس سنوات أو أكثر.

عقد البيع النهائي والتسجيل. في Casa Pronta، ذكرت Literacia Financeira في سبتمبر 2026 أسعارًا ثابتة قدرها €375 للشراء النقدي و€700 مع التمويل البنكي. ويتقاضى الموثقون الخاصون أو solicitadores عادةً €200 إلى €500 إضافة إلى رسوم السجل. ويحدد المحامون أتعابهم بأنفسهم، فاتفق عليها كتابيًا.

أمثلة محسوبة

تستخدم هذه الأمثلة النسب المذكورة أعلاه. ويجب أن يؤكدها محامٍ لكل صفقة.

مسكن رئيسي قرب بورتو، €200,000، مشترٍ مقيم في البرتغال يزيد عمره على 35 عامًا، دفع نقدي. IMT: €3,542 (مثال Literacia Financeira نفسها). رسوم الدمغة 0.8%: €1,600. Casa Pronta: €375. الإجمالي: نحو €5,517، أي 2.8% من السعر.

شقة في لشبونة، €400,000، مشترٍ غير مقيم، دفع نقدي، عقد البيع النهائي بعد 25 مايو 2026. IMT 7.5%: €30,000. رسوم الدمغة 0.8%: €3,200. Casa Pronta: €375. الإجمالي: نحو €33,575، أي 8.4% من السعر، قبل أتعاب المحامي.

فيلا في الغارف، €800,000، مشترٍ مقيم بالفعل، كمسكن دائم، مع قرض عقاري بقيمة €400,000. IMT بالنسبة الموحّدة 6%: €48,000. رسوم الدمغة على السعر: €6,400. رسوم الدمغة على القرض 0.6%: €2,400. Casa Pronta مع التمويل: €700. الإجمالي: نحو €57,500.

الضرائب السنوية بعد الشراء

• IMI: ضريبة العقارات البلدية، 0.3% إلى 0.45% من القيمة الضريبية للعقار الحضري، تحددها كل بلدية (PwC).
• AIMI: يدفع الأفراد الذين تتجاوز قيمة عقاراتهم السكنية €600,000 (€1.2 مليون للأزواج الذين يقدّمون إقرارًا مشتركًا) 0.7% على الفائض، وترتفع إلى 1% و1.5% في الشرائح الأعلى. وتدفع الشركات 0.4%، والكيانات في الملاذات الضريبية 7.5%.
• يخضع دخل الإيجار للضريبة بنسبة 25% افتراضيًا، وابتداءً من 2026 بنسبة 10% للإيجارات السكنية حتى €2,300 شهريًا بموجب المرسوم بقانون 97/2026.
• تحتاج الإيجارات السياحية إلى التسجيل بصفة Alojamento Local (إيواء محلي) في سجل RNAL. ومنذ المرسوم بقانون 76/2024 تقرر البلديات ذلك، وتطبّق لشبونة وبورتو مناطق احتواء. تحقّق قبل أن يشتري العميل لهذا الغرض.

الإقامة: التأشيرة الذهبية وIFICI

انتهت التأشيرة الذهبية العقارية. ألغى القانون 56/2023 (Mais Habitação) شراء العقارات من تأشيرة المستثمر ابتداءً من 7 أكتوبر 2023. وتسرد Global Citizen Solutions المسارات المتبقية في أكتوبر 2026، ومنها €500,000 في صندوق مؤهل لا يستثمر في العقارات، واستثمار في شركة يخلق وظائف، وتمويل البحث العلمي، وتمويل الفنون والثقافة. لا تسوّق العقار كطريق إلى الإقامة.

الجنسية تستغرق وقتًا أطول. رفع القانون الأساسي 1/2026، الساري منذ 19 مايو 2026، مدة الإقامة اللازمة للتجنّس من خمس سنوات إلى سبع سنوات لمواطني الاتحاد الأوروبي ودول CPLP، وإلى عشر سنوات لغيرهم (ASAG).

تم استبدال NHR. أُغلق نظام المقيم غير الاعتيادي أمام المنضمين الجدد بعد 2023. ويقدّم النظام الذي خلفه، IFICI، نسبة 20% على دخل العمل البرتغالي المؤهل وإعفاءً لمعظم الدخل الأجنبي لمدة عشر سنوات، لكن فقط لمن ينتقلون إلى البرتغال لعمل مؤهل في البحث أو الابتكار، ويسجّلون مسبقًا، ولم يكونوا مقيمين في السنوات الخمس السابقة (Garrigues). وهو ليس امتيازًا عامًا للمتقاعدين أو المستثمرين.

التمويل العقاري

حدود Banco de Portugal، كما لخّصتها Rankia في أغسطس 2026:

• نسبة التمويل إلى القيمة: حتى 90% للمسكن الدائم الخاص و80% للأغراض الأخرى، على أساس الأقل بين السعر والتقييم.
• عبء خدمة الدين: انخفض الحد الموصى به من 50% إلى 45% من صافي الدخل الشهري ابتداءً من 1 أغسطس 2026.
• المدة: حتى 40 عامًا للمقترضين حتى سن 35، و35 عامًا لمن هم أكبر.

يُعامل غير المقيمين بتشدد أكبر. ذكر دليل من idealista صادر في مايو 2021 أن البنوك تُقرض غير المقيمين عادةً 70% أو 80%، وأن صفة غير المقيم تُحدَّد بالإقامة الضريبية لا بالجنسية. تحقّق من الشروط الحالية لدى كل بنك. وعمليًا، يحتاج المشتري غير المقيم لمسكن ثانٍ إلى 20% إلى 30% من السعر مضافًا إليها الضرائب المذكورة أعلاه من أمواله الخاصة. قل ذلك في الاجتماع الأول.

ما يجب على الوسيط شرحه

• يستغرق NIF والممثل الضريبي وقتًا؛ ابدأ فورًا.
• يُتحقَّق من caderneta وcertidão permanente والرخصة قبل CPCV، لا بعده.
• ماذا يعني sinal (العربون) لكل طرف، ولماذا يؤدي تسليم المفاتيح قبل عقد البيع النهائي إلى استحقاق IMT.
• نسبة IMT في تاريخ عقد البيع النهائي، بما في ذلك نسبة 7.5% لغير المقيمين وإمكانيات استردادها، في تقدير مكتوب.
• IMI وAIMI السنويتان، وقواعد الإيجارات السياحية.
• أن الشراء لا يمنح أي تأشيرة.

تغيّرت ضرائب العقارات البرتغالية في مايو 2026 وتتغيّر مجددًا مع كل ميزانية. تم التحقّق من هذا الدليل في التاريخ المذكور أعلاه. وهو معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية. CloserPass غير تابع لـ IMPIC ولا لمصلحة الضرائب ولا لأي جهة رسمية أو موثق أو بنك برتغالي.

اعثر على وظائف ومزيد من الأدلة في البرتغال على CloserPass.