شراء العقارات في تايلاند بصفتك أجنبيًا

تسمح تايلاند للأجانب بتملّك شقة كوندو بأسمائهم بنظام التملك الحر، ولا شيء غير ذلك تملّكًا كاملًا. فالأراضي مغلقة أمامهم، والمنازل تأتي مع عقد إيجار للأرض، ولا يجوز أن تتجاوز ملكية الأجانب في المبنى 49%. وفي 2024 طرحت الحكومة قواعد أكثر مرونة لم تصبح قانونًا قط، وفي أكتوبر 2026 سارت في الاتجاه المعاكس بحملة وطنية على الملكية بالواجهة. إليك ما يجب أن يشرحه الوكيل في أكتوبر 2026.

باختصار

1. يمكن للأجانب تملّك وحدات الكوندو بنظام التملك الحر، في حدود حصة أجنبية قدرها 49% من المساحة القابلة للبيع في كل مبنى (Condominium Act B.E. 2522، 1979).
2. لا يمكن للأجانب تملّك الأراضي، والشركة التي تتجاوز الملكية الأجنبية فيها 49% تُعامل معاملة الأجنبي بموجب المادة 97 من قانون الأراضي (Land Code).
3. أطول عقد إيجار سكني مسجّل مدته 30 عامًا. وتجديدات “30+30+30” مجرد وعود تعاقدية.
4. مقترحا حصة 75% والإيجار لمدة 99 عامًا لعام 2024 لم يصبحا قانونًا قط.
5. لتسجيل شقة كوندو بنظام التملك الحر، يجب أن تأتي الأموال من الخارج بعملة أجنبية، مع نموذج FET للمبالغ التي تبلغ USD 50,000 أو أكثر.
6. تكاليف نقل الملكية: رسوم نقل 2%، إضافة إلى SBT بنسبة 3.3% أو رسم دمغة بنسبة 0.5%، إضافة إلى الضريبة المقتطعة، ومعظمها على البائع.
7. عادةً لا يدفع المشترون أتعاب الوكيل: البائع هو من يدفع (FazWaz).
8. تضيف حملة مكافحة الملكية بالواجهة بتاريخ 19 أكتوبر 2026 فحوصًا على المشتريات التي تتجاوز 2 مليون بات.

من يشتري وأين

أحصى مركز المعلومات العقارية (REIC) 14,899 وحدة كوندو نُقلت ملكيتها إلى أجانب في 2025، بقيمة 60.92 مليار بات: أي 14.7% من الوحدات و25% من القيمة على المستوى الوطني. واستحوذت بانكوك على 7,029 وحدة، وChonburi (باتايا) على 4,164، وبوكيت على 1,190 (Khaosod English، مارس 2026). وفي النصف الأول من 2026، اشترى الأجانب 6,533 وحدة بقيمة 28.267 مليار بات، بمتوسط 4.3 مليون بات و43.9 م² (The Nation، سبتمبر 2026).

• تتصدّر الصين، ثم ميانمار وروسيا من حيث عدد الوحدات في 2025.
• ارتفع نقل الملكية إلى الأجانب في بوكيت بنسبة 18.3% في 2025، لكن المخزون غير المباع بلغ 14,008 وحدة (Krungsri Research، أغسطس 2026).
• تعاني باتايا من فائض عرض هيكلي، أسوأه في Jomtien، والمشترون من ميانمار هم مصدر الطلب الجديد الرئيسي (Pattaya Mail، فبراير 2026).
• فلل كو ساموي: المشترون الأجانب في 85% إلى 90% من الصفقات (Samui Property Group، مايو 2026).

ما يمكن للأجنبي تملّكه

شقق الكوندو، بنظام التملك الحر، ضمن حصة 49%. لا يجوز أن تتجاوز المساحة المملوكة للأجانب 49% من إجمالي المساحة القابلة للبيع في المبنى. وما زاد على ذلك لا يمكن للأجنبي إلا استئجاره (Bektu، يونيو 2026). تحقّق من الحصة المتبقية في المبنى قبل أن يحجز المشتري.

لا أراضي. لا يمكن للأجنبي تملّك الأراضي، ولا لشركة يتجاوز رأس مالها الأجنبي 49% أو أغلبية مساهميها أجانب (Leto، يونيو 2026). وبالنسبة للفيلا أو المنزل، فالهيكل المعتاد هو عقد إيجار مسجّل للأرض لمدة تصل إلى 30 عامًا.

عقد الإيجار لمدة 30 عامًا. تُسوَّق بنود التجديد مثل 30+30+30 على نطاق واسع (Pattaya Mail)، لكنها تعاقدية. ويوضح Bektu أن المحاكم لا تنفّذ عمومًا إلا المدة المسجّلة الأولى البالغة 30 عامًا. سعّر الصفقة واشرحها على أساس 30 عامًا.

مقترحات 2024. في يونيو 2024 وافق مجلس الوزراء من حيث المبدأ على حصة أجنبية قدرها 75% في مباني الكوندو وعقود إيجار لمدة 99 عامًا. وقال وزير الداخلية آنذاك، Anutin Charnvirakul، إن مسودة دائرة الأراضي لم تكن جاهزة وإن الملّاك التايلانديين يجب أن يحتفظوا بأغلبية حقوق التصويت (The Nation، يونيو 2024). وحتى يونيو 2026، لم يُقرّ أي من التغييرين (Bektu). الجملة الدقيقة للعملاء: حصة 49% وحد الإيجار البالغ 30 عامًا لا يزالان ساريين.

حملة أكتوبر 2026

في 19 أكتوبر 2026، أطلق رئيس الوزراء Anutin Charnvirakul، وهو أيضًا وزير الداخلية، حملة وطنية على ملكية الأراضي بالواجهة (Thai Examiner، أكتوبر 2026):

• 13,088 طرفًا مشتبهًا بهم، منهم 1,550 شركة، و2,360 قطعة أرض، بنحو 14.01 مليار بات.
• صدرت تعليمات للمحافظين بإنهاء التحقيقات ذات الأولوية بحلول نهاية ديسمبر 2026.
• فحوص إضافية على المشتريات التي تتجاوز 2 مليون بات أو التي تتجاوز قيمتها التقديرية 5 ملايين بات.
• يجب على الأزواج التايلانديين إثبات مصدر الأموال.

وتضيف Leto، وهي مصدر واحد من القطاع، مشروع تعديل وافق عليه مجلس الوزراء على المادة 94 من قانون الأراضي (Land Code) لمصادرة الأراضي المملوكة بالواجهة لصالح الدولة (24 فبراير 2026)، وتعميمًا من دائرة الأراضي بشأن المستفيدين الحقيقيين (15 مايو 2026)، وثماني مقاطعات تحت رقابة خاصة، منها بوكيت وSurat Thani (كو ساموي) وشيانغ ماي وChonburi (باتايا). تحقّق من ذلك مع محامٍ. ولا تقترح أبدًا واجهة تايلاندية أو شركة ورقية لتملّك الأرض.

نموذج FET

توضح Storm Real Estate Phuket (سبتمبر 2026):

• يصدر نموذج Foreign Exchange Transaction عن البنك التايلاندي الذي يستلم الأموال.
• وهو مطلوب لتسجيل شقة كوندو بنظام التملك الحر باسم أجنبي، عادةً للتحويلات التي تبلغ USD 50,000 أو أكثر.
• يجب تحويل الأموال من الخارج، بعملة أجنبية، مسبقًا.

أخبر المشتري بذلك قبل الدفعة الأولى، بما في ذلك رسوم الحجز.

تكاليف المشتري والبائع

تعدّد Storm Real Estate Phuket التكاليف عند نقل الملكية:

التكلفة	النسبة	الأساس	من يدفع
رسوم نقل الملكية	2%	القيمة التقديرية	قابلة للتفاوض، وغالبًا تُقسم بين الطرفين
ضريبة الأعمال الخاصة (Specific Business Tax)	3.3%	الأعلى بين القيمة التقديرية والسعر	البائع، إذا امتلك العقار أقل من 5 سنوات أو كان يعمل في النشاط العقاري
رسم الدمغة	0.5%	الأعلى بين القيمة التقديرية والسعر	فقط عندما لا تنطبق SBT
الضريبة المقتطعة	1% للشركة، وتصاعدية للفرد حسب سنوات التملك	قواعد مكتب الأراضي	البائع

إعفاء لا يستفيد منه الأجانب. رسوم النقل والرهن المخفّضة إلى 0.01% تنطبق فقط على المواطنين التايلانديين الذين يشترون منازل حتى 7 ملايين بات، وتسري حتى 30 يونيو 2027.

أتعاب الوكيل. تحدد FazWaz العمولة المعتادة بـ 3% إلى 5%، يدفعها البائع وتكون مدمجة في السعر. ولا يدفع المشترون عادةً شيئًا.

أمثلة محسوبة

تستخدم هذه الأمثلة النسب المذكورة أعلاه وتفترض القيمة التقديرية المبيّنة. ويجب أن يؤكدها محامٍ لكل صفقة.

شقة كوندو لإعادة البيع في بانكوك، 5,000,000 بات، القيمة التقديرية 4,600,000، امتلكها البائع 3 سنوات، رسوم النقل مقسومة 50/50. رسوم النقل: 4,600,000 x 2% = 92,000، أي 46,000 بات على المشتري. ويدفع البائع حصته البالغة 46,000، وSBT بقيمة 5,000,000 x 3.3% = 165,000 بات، والضريبة المقتطعة. لا رسم دمغة. ويحتاج المشتري إلى نموذج FET.

شقة كوندو لإعادة البيع في باتايا، 2,780,000 بات، بالقيمة التقديرية نفسها، امتلكها البائع 8 سنوات، يدفع المشتري رسوم النقل كاملة. رسوم النقل: 2,780,000 x 2% = 55,600 بات، يدفعها المشتري. لا SBT، لذا يدفع البائع رسم دمغة قدره 2,780,000 x 0.5% = 13,900 بات، إضافة إلى الضريبة المقتطعة.

شقة كوندو جديدة مشتراة من مطوّر، 3,000,000 بات، بالقيمة التقديرية نفسها. كان المشتري التايلاندي سيدفع رسوم نقل بنسبة 0.01%، أي 300 بات. أما المشتري الأجنبي فيدفع 2%، أي 60,000 بات، أو الحصة المحددة في عقد المطوّر. ويدفع المطوّر SBT بقيمة 99,000 بات وضريبة مقتطعة بنسبة 1%.

الشراء على الخارطة

بموجب المادة 6/2 من Condominium Act، يجب أن يتبع عقد الكوندو الخاص بالمطوّر النموذج الموحد لوزارة الداخلية، والشروط غير المطابقة باطلة. ويجب أن يحدد تاريخ نقل الملكية مع إشعار مدته 30 يومًا، ويتضمن مسؤولية عن العيوب لمدة 5 سنوات للهيكل وسنتين للأجزاء الأخرى، ويحدد غرامة تأخير في التسليم لا تقل عن 0.01% يوميًا، بحد أقصى 10% (Siam Legal). والضمان عبر حساب escrow طوعي. راجع كيف يعمل البيع على الخارطة في تايلاند.

ما يجب أن يشرحه الوكيل

• أن الأجنبي يمكنه تملّك شقة كوندو بنظام التملك الحر ضمن حصة 49%، ولا يمكنه تملّك الأراضي.
• أن مدة عقد الإيجار 30 عامًا، وأن التجديدات مجرد وعود.
• أن عقود الإيجار لمدة 99 عامًا وحصة 75% ليست قانونًا.
• كيف يجب أن تصل الأموال، ونموذج FET.
• رسوم النقل، وSBT أو رسم الدمغة، والضريبة المقتطعة، في تقدير مكتوب.
• أن حملة مكافحة الملكية بالواجهة تعني فحوصًا إضافية فوق 2 مليون بات، وأن الواجهة ليست خيارًا أبدًا.

تم التحقق من قواعد تملّك الأجانب في تايلاند في التاريخ المبيّن أعلاه. لم تصبح مقترحات 2024 قانونًا، وتشدّد التطبيق ضد الملكية بالواجهة في أكتوبر 2026. هذا الدليل معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية أو استشارة في الهجرة. CloserPass غير تابع لدائرة الأراضي ولا لوزارة الداخلية ولا لأي جهة حكومية في تايلاند.

اعثر على الوظائف ومزيد من الأدلة في تايلاند على CloserPass.