كيف تعمل الفيلات على الخارطة في بالي

تمثّل الفيلات على الخارطة جزءًا كبيرًا مما يراه المشترون الأجانب في بالي: تصاميم على Instagram، وقطعة أرض في Canggu أو Uluwatu أو Ubud، وخطة دفع ممتدة على فترة البناء. ولدى إندونيسيا قواعد للمطوّرين الذين يبيعون المنازل مسبقًا، لكن كثيرًا من صفقات بالي تقع خارجها لأنها عقود إيجار طويل الأجل. ويحتاج الوسيط إلى معرفة الحمايات التي تنطبق، وتلك التي لا تنطبق.

باختصار

1. معظم الفيلات على الخارطة المبيعة للأجانب في بالي هي عقود إيجار طويل الأجل أو تُحاز عبر PT PMA. ولا يمكن للأجانب شراء الأرض بالتملك الحر.
2. عندما يبيع المطوّر المنازل مسبقًا، يجب أن يُبرم PPJB (اتفاق البيع المبدئي) أمام كاتب عدل، وفقط بعد استيفاء خمسة شروط، منها إنجاز 20% على الأقل من البناء.
3. يحتاج المطوّر إلى PBG (موافقة البناء) قبل البناء، وإلى SLF (شهادة الصلاحية للاستخدام) قبل أن يتمكن أي شخص من استخدام الفيلا. وقد حلّ PBG محل IMB القديم.
4. لم نجد أي ضمان مصرفي إلزامي على دفعات الفيلات على الخارطة بنظام الإيجار طويل الأجل في بالي، على عكس إسبانيا. وحماية المشتري هي العقد، والدفعات المرتبطة بمراحل الإنجاز، وسجل المطوّر.
5. ضمانات الإيجار لا تساوي أكثر من قيمة المشغّل، ومنذ 2026 تُزال الإيجارات غير المرخّصة من منصات الحجز.
6. التصنيف العمراني أولًا. منذ سبتمبر 2025، توقف بالي إنشاء الفيلات الجديدة على الأراضي الزراعية المنتجة.

الإطار القانوني

PP 12/2021 بشأن الإسكان. يوضح Hukumonline أن PPJB هو الاتفاق المبدئي الذي يُبرم أمام كاتب عدل قبل العقد النهائي. وبالنسبة للمنازل الأرضية يُوقَّع أثناء البناء، وبالنسبة للشقق يمكن توقيعه قبل البناء. وبموجب المادة 22I(5)، لا يمكن للمطوّر توقيع PPJB إلا بعد أن يتيقّن من:

1. وضع ملكية الأرض.
2. ما الذي يُباع.
3. موافقة البناء (PBG).
4. البنية التحتية العامة والمرافق والخدمات.
5. إنجاز 20% على الأقل من البناء.

لا ينقل PPJB الملكية بمفرده. فنقل الملكية يتم عبر عقد أمام PPAT (موظف عقود الأراضي)، ثم يسجّله مكتب الأراضي (Hukumonline، فبراير 2025). وإذا أخلّ المطوّر بـ PPJB، فإن سبيل المشتري هو دعوى مدنية لإخلال بالعقد أمام المحكمة المحلية التي يقع فيها مقر المطوّر.

البيع على الخارطة بنظام الإيجار طويل الأجل مختلف. عندما يشتري أجنبي فيلا على الخارطة على أرض مستأجرة، تكون الوثائق عادةً عقد إيجار موثّقًا للأرض مع اتفاق بناء أو بيع للفيلا. وشروط PPJB أعلاه مكتوبة للمطوّرين الذين يبيعون منازل وشققًا. اسأل محامي المشتري عن القواعد التي تحمي الدفعات في هذه الصفقة تحديدًا، إن وُجدت.

تراخيص البناء: PBG و SLF

أعادت اللائحة الحكومية رقم 16 لسنة 2021 (PP 16/2021) تنظيم تراخيص البناء. ويعرض Hukumonline الوثائق الثلاث:

• PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): الموافقة على بناء مبنى أو تعديله أو توسيعه، ويجب أن يستوفي المعايير الفنية. وقد حلّ محل IMB، ترخيص البناء القديم الذي لم يعد يصدر.
• SLF (Sertifikat Laik Fungsi): تصدرها الحكومة الإقليمية لتأكيد أن المبنى صالح لوظيفته. وهي مطلوبة قبل أن يمكن استخدام المبنى. وتسري لمدة 20 سنة للمنازل المنفردة والمتلاصقة، و5 سنوات للمباني الأخرى.
• SBKBG: إثبات ملكية المبنى، يصدر مع SLF عبر نظام SIMBG.

في البيع على الخارطة، يجب أن يكون PBG موجودًا قبل أن تسوّق المشروع، و SLF هي الوثيقة التي تثبت أن الفيلا صالحة للسكن، ومع التراخيص التجارية المناسبة، صالحة للتأجير.

جدول دفع نموذجي

يضع المطوّرون جداولهم الخاصة. المثال أدناه للتوضيح فقط، لفيلا بنظام الإيجار طويل الأجل بقيمة Rp4 مليار.

المرحلة	الدفعة	المدفوع حتى الآن
الحجز	Rp100 مليون	Rp100 مليون
توقيع عقد الإيجار واتفاق البناء (حتى 30%)	Rp1.1 مليار	Rp1.2 مليار
اكتمال الهيكل (حتى 60%)	Rp1.2 مليار	Rp2.4 مليار
السقف والتشطيب (حتى 90%)	Rp1.2 مليار	Rp3.6 مليار
التسليم مع SLF	Rp400 مليون	Rp4 مليار

مثال توضيحي، وليس متوسطًا للسوق.

في غياب ضمان قانوني، اربط كل دفعة بـ مرحلة إنجاز يمكن التحقّق منها، ويُفضَّل أن يؤكدها مهندس مستقل، واحتفظ بحصة معتبرة إلى حين التسليم. ادفع فقط إلى حساب مصرفي إندونيسي باسم شركة المطوّر التي توقّع العقد.

ضمانات الإيجار

تعد مشاريع كثيرة بعائد ثابت في السنوات الأولى، غالبًا عبر شركة إدارة مرتبطة بالمطوّر. قبل أن يعتمد عميل على ذلك:

• اسأل من يدفع الضمان، ومن حساب أي شركة.
• تحقّق مما إذا كان الضمان مذكورًا في العقد الرئيسي أم في رسالة جانبية.
• تحقّق من أن الفيلا ستحمل تراخيص التأجير للسياح. ففي فبراير 2026، طلبت حكومة بالي من Airbnb التأكد من أن كل فيلا معروضة تحمل التراخيص الكاملة وتدفع الضرائب، وإزالة التي لا تستوفي ذلك (DDTCNews). وتذكر Emerhub عمليات التأجير دون تراخيص تجارية ضمن أبرز المخاطر على المستأجرين لمدد طويلة.
• احسب حساب الضريبة الإقليمية على خدمات الفنادق (PBJT، التي لا تزال تُسمّى غالبًا PHR). وقد طبّقت DDTCNews نسبة 10% في فبراير 2026.
• تذكّر أن الضمان الذي يُدفع من أموال المشترين الجدد يتوقف عندما تتوقف المبيعات.

في فبراير 2026، نبّهت وزارة الاستثمار أيضًا إلى إساءة استخدام رمز النشاط العقاري KBLI 68111 لتأجير الفيلات قصير الأجل من قبل شركات مملوكة للأجانب في بالي، واقترحت فحوصات أشد (Bali Villa Realty). والمشروع على الخارطة الذي يُسوَّق على أساس دخل الإيجار يحتاج إلى الشركة المناسبة والرموز المناسبة.

وقف البناء على الأراضي الزراعية والتصنيف العمراني

يحاول المخططون في بالي إبطاء البناء منذ 2024. ففي سبتمبر 2024، اقترحت المقاطعة تجميدًا لمدة سنتين للفنادق والملاهي الليلية الجديدة (The Jakarta Post). وفي سبتمبر 2025، وبعد فيضانات مميتة، أعلن الحاكم Wayan Koster عن لائحة إقليمية تمنع تحويل الأراضي الزراعية المنتجة إلى فيلات وفنادق ومطاعم، مع السماح بالمنازل فقط لمن يسكنها مالكها (The Jakarta Post). وأفادت TravelMole بأن المشاريع قيد الإنشاء بالفعل لم تتأثر.

بالنسبة للبيع على الخارطة، هذا مهم مرتين. فالمشروع المقام على أرض زراعية قد لا يحصل على PBG، وقد يُعاد النظر في PBG قائم. وفي يوليو 2025، أفادت Tirto بأن الحاكم أمر بهدم 48 مبنى غير مرخّص على شاطئ Bingin. تحقّق من المنطقة على خريطة Gistaru التابعة لوزارة ATR/BPN ولدى مكتب التخطيط المحلي. وتصف Bali Exception المناطق الخضراء بأنها أراضٍ زراعية يُقيَّد فيها البناء بشدة.

الضرائب على المباني الجديدة

• تُطبَّق ضريبة القيمة المضافة على المباني الجديدة المشتراة من مطوّر مسجّل في ضريبة القيمة المضافة. وبموجب PMK 131/2024، تبلغ النسبة الاسمية 12%، لكن السلع والخدمات غير الفاخرة تُفرض عليها الضريبة على 11/12 من السعر، أي نسبة فعلية قدرها 11%. أما السلع الفاخرة فتدفع 12% كاملة (المديرية العامة للضرائب). وتشير Global Investments إلى أن المنازل الفاخرة تدفع 12% كاملة، وأن إعادة بيع حقوق الإيجار طويل الأجل بين الأفراد تقع عمومًا خارج نطاق ضريبة القيمة المضافة.
• حافز ضريبة القيمة المضافة لعام 2026. بموجب PMK 90/2025، تدفع الحكومة ضريبة القيمة المضافة على أول Rp2 مليار من منزل جديد جاهز للسكن يصل سعره إلى Rp5 مليار، ويُسلَّم في 2026 (Katadata). وينطبق ذلك على المنازل المكتملة، لذا فإن معظم الفيلات على الخارطة التي تُسلَّم بعد 2026 لن تستفيد منه.
• إعادة البيع لاحقًا. إذا باع المشتري فيلا بنظام الإيجار طويل الأجل، توضح Rumavi أن التنازل يُفرض عليه ضريبة كدخل إيجار: 10% من السعر الإجمالي للمقيمين الضريبيين، و20% لغير المقيمين ما لم تخفّضها اتفاقية ضريبية.

راجع شراء العقارات في بالي كأجنبي لمعرفة ضرائب الاستحواذ.

ما يجب التحقّق منه بشأن المطوّر والمشروع

• الأرض. نسخة من شهادة الأرض، تم التحقّق منها في مكتب الأراضي BPN، وهوية مالك الأرض الإندونيسي إذا كان المشروع بنظام الإيجار طويل الأجل.
• عقد الإيجار. تاريخ بدايته. فعقد إيجار لمدة 30 سنة بدأ قبل البناء يخسر سنوات أثناء بناء الفيلا.
• التصنيف العمراني مؤكَّدًا كتابيًا للاستخدام المقصود.
• رقم PBG، ولاحقًا SLF.
• الشركة. رقم NIB ورموز KBLI الخاصة بها على OSS، ومكتبها الفعلي، وما إذا كانت PT PMA برأس مال حقيقي.
• الأسماء المستعارة (nominee). أي هيكل يحوز فيه إندونيسي الأرض أو الأسهم “نيابة عن” المطوّر أو المشتري باطل أمام المحاكم (Hukumonline).
• المجتمع المحلي. تفيد CNA Indonesia بأن المشاريع التي لا تملك تفاهمًا مع banjar المحلي والقرية التقليدية قد تواجه احتجاجات حتى مع وجود التراخيص.
• السجل السابق. مشاريع مكتملة يمكن للمشتري زيارتها، مع شهادات SLF.

علامات التحذير

• تسويق مشروع دون PBG، أو القول إن “IMB قادم”.
• قطع أراضٍ على حقول الأرز أو في منطقة خضراء.
• دفعات إلى حساب شخصي أو إلى شركة في الخارج.
• ضمان إيجار في رسالة جانبية من شركة مختلفة.
• مدة إيجار تبدأ قبل البناء.
• مطوّر يطلب من المشتري استخدام اسم مستعار إندونيسي.

تغيّرت قواعد البناء والتصنيف العمراني في بالي في 2025، وازداد التطبيق على الإيجارات في 2026. تم التحقّق من هذا الدليل في التاريخ المذكور أعلاه. وهو معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية. CloserPass غير تابع لأي جهة رسمية أو مطوّر.

اعثر على وظائف ومزيد من الأدلة في صفحة إندونيسيا على CloserPass.