كيف يعمل البيع على الخارطة في قبرص

تُباع معظم المنازل الجديدة في قبرص على الخارطة، وغالبًا قبل صدور رخصة البناء أصلًا. ويمنح القانون المشتري أداة قوية واحدة، هي إيداع العقد لدى السجل العقاري، لكنه لا يُلزم المطوّرين بضمان الدفعات المقدّمة. والخطر الأكبر في النهاية: فآلاف المشترين دفعوا كامل الثمن وما زالوا ينتظرون سند الملكية. ومهمتك كوسيط هي التأكد من أن التراخيص والعقد وأي تحرير من البنك جاهزة قبل أن تنتقل الأموال. يغطي هذا الدليل المناطق الخاضعة لسيطرة جمهورية قبرص فقط.

باختصار

1. يلتزم المشترون على الخارطة عادةً بناءً على المخططات وترخيص التخطيط، وفي أحسن الأحوال رخصة البناء (Connor Legal، سبتمبر 2026).
2. يحتاج كل عقد إلى شهادة بحث من السجل العقاري لا يزيد عمرها على خمسة أيام عمل.
3. أودِع العقد الموقّع لدى السجل العقاري خلال ستة أشهر، مقابل €50، بموجب Law 81(I)/2011.
4. الضمانات المصرفية ليست إلزامية. تفاوض على ضمان مصرفي أو سند مدعوم بالتأمين.
5. إذا كانت قطعة الأرض مثقلة برهن للمطوّر، فاحصل على إقرار من النوع A (Type A declaration) من البنك، ولا تدفع إلا في الحساب المحدد.
6. الدفعات مرحلية، ومرتبطة بتقدّم البناء. وقد يستغرق الإنجاز من 18 إلى 36 شهرًا.
7. لا تصدر سندات الملكية المنفصلة إلا بعد شهادة الموافقة، وموافقة كل بنك، وملف تقسيم كامل.
8. تدفع المنازل الجديدة ضريبة القيمة المضافة 19%، أو 5% على المسكن الدائم المؤهَّل، ولا رسوم نقل ملكية.

التراخيص أولًا

أشارت Connor Legal في سبتمبر 2026 إلى أن المشترين يلتزمون بناءً على المخططات المعمارية، وترخيص التخطيط، وفي أفضل الحالات رخصة البناء. اطلب الاطلاع على كليهما، مع تواريخهما وقطعة الأرض التي يشملانها، واجعل محامي المشتري يراجعهما مع التصنيف العمراني وأي قيود تعاقدية. ويهم تاريخ رخصة البناء أيضًا لضريبة القيمة المضافة، لأنه يحدد المهلة الانتقالية التي يمكن للمشروع استخدامها للقاعدة الأقدم بنسبة 5%.

العقد وشهادة البحث

• منذ دخول القانون المعدِّل Law 132(I)/2023 حيز التنفيذ في 12 ديسمبر 2023، يجب أن يُرفق بكل عقد بيع شهادة بحث من السجل العقاري لا يزيد عمرها على خمسة أيام عمل. وتُظهر أي رهون أو مذكرات أو حظر على قطعة الأرض.
• توصي Connor Legal بأن يتحقق المحامي أيضًا من السجل التجاري للمطوّر والقضايا المرفوعة عليه، والتزامات المقرضين، ونظام الأجزاء المشتركة في المشاريع المشتركة.
• اطلب بيانًا مكتوبًا بأن الوحدة خالية من الأعباء، أو، إن لم تكن كذلك، تعهدًا ملزمًا وجدولًا زمنيًا لرفعها قبل التسليم.

أودِع العقد

الحماية الرئيسية للمشتري هي إيداع العقد الموقّع لدى دائرة الأراضي والمساحة بموجب قانون بيع الأراضي (التنفيذ العيني) Law 81(I)/2011 خلال ستة أشهر من التوقيع. وأوضحت Koufettas Law في أكتوبر 2026 أن الإيداع:

• يسجّل حق المشتري على العقار.
• يمنع البائع من بيع الوحدة أو رهنها لأي شخص آخر.
• يتيح للمشتري رفع دعوى لنقل الملكية.

يحتاج الإيداع المتأخر إلى أمر قضائي. والرسوم €50. سجّل الموعد النهائي في مفكرتك يوم توقيع العقد.

لا ضمان إلزامي: تفاوض على ضمان

الضمانات المصرفية ليست إلزامية في قبرص. وينصح المحامون بالتفاوض على ضمان مصرفي أو سند أداء مدعوم بالتأمين يغطي العربون وكل قسط حتى تسليم سند الملكية (Connor Legal). واطلب أيضًا:

• دفعات مرتبطة بمراحل البناء، محددة في العقد.
• تاريخ إنجاز واضحًا، وفترة سماح محدودة، وتعويضات اتفاقية عن التأخير.
• تاريخًا نهائيًا يمنح المشتري حق الفسخ واسترداد المبلغ كاملًا.

الرهون على قطعة الأرض الأم

يموّل المطوّرون المشروع عادةً بقرض مضمون بقطعة الأرض كلها. وتحذّر Koufettas Law من أن هذا الرهن يبقى مترتبًا على كل وحدة حتى يحررها البنك، فإذا توقف المطوّر عن الدفع، قد يعلق سند المشتري خلف مطالبة البنك. والحماية التي تصفها هي إقرار من النوع A (Type A declaration)، يوقّعه البنك والبائع، ويلتزم فيه البنك بتحرير الوحدة بمجرد دفع 95% من السعر. ويجب حينها أن تذهب الدفعات فقط إلى الحساب المذكور فيه.

تذكر Koufettas Law أيضًا نظام غرامات جديدًا بموجب Law 81(I)/2011، أُعلن في 13 فبراير 2026 ويُطبَّق من 16 مايو 2026، بغرامات على البنوك تتراوح بين €5,000 و€100,000 حسب حجم الرهن. وإذا رفض البنك توقيع التحرير، فنصيحتها هي التوقف.

جدول الدفعات

لا يوجد جدول قانوني. وتقول Connor Legal إن العقود تقسّم السعر عادةً إلى أقساط مرحلية مرتبطة بالبناء، وإن الإنجاز قد يستغرق من 18 إلى 36 شهرًا. والشكل الشائع هو حجز، ثم دفعة أكبر عند العقد، ثم دفعات مرحلية أثناء البناء، والرصيد عند التسليم.

مثال محسوب

هذه الأرقام توضيحية فقط. العقد والضمان وتحرير البنك هي الفيصل.

شقة جديدة في لارنكا، €300,000 مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة، المسكن الدائم للمشتري، 110 أمتار مربعة، مؤهَّلة لضريبة القيمة المضافة 5%.

المرحلة	الدفعة (قبل ضريبة القيمة المضافة)	المدفوع حتى الآن	ما يجب أن يغطيه الضمان أو التحرير
الحجز	€5,000	€5,000	€5,000
العقد، يُودَع خلال ستة أشهر	€55,000	€60,000	€60,000
اكتمال الهيكل	€90,000	€150,000	€150,000
اكتمال التشطيبات	€90,000	€240,000	€240,000
التسليم	€60,000	€300,000	البنك يحرر الوحدة عند دفع 95%

تضيف ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% مبلغ €15,000 إجمالًا، مقابل €57,000 بنسبة 19%. ولا يدفع المشتري رسوم نقل ملكية، لأن ضريبة القيمة المضافة دُفعت. والأتعاب القانونية نحو 1% مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة (INDEX.cy، أغسطس 2026). وإذا دفع المشتري €240,000 دون ضمان، ودون عقد مودَع، ودون إقرار من النوع A، ثم تعثّر المطوّر، فهذا المال في خطر.

شهادة الموافقة وسندات الملكية

لا تصدر سندات الملكية المنفصلة إلا عند توفر ثلاثة أمور (Koufettas Law، أكتوبر 2026):

1. شهادة موافقة على المبنى المكتمل، تصدرها سلطة البناء بموجب Cap. 96.
2. موافقة كل بنك لديه رهن على الأرض.
3. ملف تقسيم كامل من المطوّر. ومنذ 2 يناير 2024 لا يقبل السجل العقاري الملف إلا عند اكتمال كل المستندات، ثم يسعى إلى إصدار السندات خلال نحو ثلاثة أشهر.

عادةً ما يأتي التأخير في مرحلة سابقة: من مخالفات للمخططات المعتمدة (تؤدي إلى رفض الشهادة)، أو شروط تخطيط غير مستوفاة، أو قروض غير مسددة على المطوّر، أو الإعسار.

المشترون العالقون

لا يزال العمل جاريًا لتصفية التراكم. فقد ذكرت Cyprus Mail في يونيو 2026 أن قانون 2015 الذي أصدر أكثر من 11,000 سند أُبطل في يونيو 2024، وأن Law 110(I)/2025 أعاد فتح 9,497 طلبًا مجمّدًا لعقود أُودعت حتى 31 ديسمبر 2014، منها 5,417 بلا سند ملكية بعد. ولا يشمل القانون نحو 15,000 مشترٍ آخر تعاني مبانيهم مخالفات تخطيط جسيمة. وتضيف Connor Legal أنه بموجب Law 110(I)/2025 يمكن للمشتري الذي دفع كامل الثمن طلب نقل الملكية بموافقة كتابية من أصحاب الأعباء، ويمكنه اللجوء إلى المحكمة خلال 45 يومًا إذا رفض أحد الدائنين.

ضريبة القيمة المضافة والتكاليف الأخرى على المنازل الجديدة

• تُطبَّق ضريبة القيمة المضافة 19% على المباني الجديدة وأراضي البناء.
• تُطبَّق ضريبة القيمة المضافة 5% على المسكن الدائم الجديد للفرد بموجب Law 42(I)/2023، على أول 130 مترًا مربعًا وأول €350,000، للمساكن حتى 190 مترًا مربعًا و€475,000. وبيعه أو تأجيره خلال عشر سنوات يعني ردّ جزء من الوفر.
• المشاريع الأقدم. إذا قُدّم طلب التخطيط حتى 31 أكتوبر 2023، فيمكن أن تظل القاعدة القديمة (5% على أول 200 متر مربع، دون سقف للسعر) مطبّقة. وبموجب Law 109(I)/2026، تُقدَّم الطلبات بحلول 31 ديسمبر 2026 إذا صدرت رخصة البناء بعد 2024 أو كانت لا تزال قيد الانتظار (Mondaq، أبريل 2026). اسأل المطوّر كتابيًا عن القاعدة التي يعتمدها المشروع.
• لا رسوم نقل ملكية على عقار دُفعت عليه ضريبة القيمة المضافة، ولا رسوم دمغة منذ 1 يناير 2026.

من يشتري المنازل الجديدة، وأين

أحصت Landbank Analytics عدد 3,594 عملية بيع لعقارات جديدة بقيمة €1.149 billion في النصف الأول من 2026، و1,956 عملية بقيمة €606.4 million في الربع الثالث، حين بيع 64.8% منها بأقل من €300,000 (CBN؛ Cyprus Mail، أكتوبر 2026).

• سجّلت مدينة ليماسول 190 عملية بيع لعقارات جديدة في الربع الثالث من 2026، بزيادة 47.3%، بقيمة وسيطة قدرها €292,500. وتسجّل Germasogeia أعلى علاوة سعرية للمنازل الجديدة في الجزيرة.
• سجّلت بافوس أغلى المنازل الجديدة في النصف الأول من 2026، بقيمة وسيطة قدرها €570,000، وبيع 21.3% منها بأكثر من €1 million (Cyprus Mail، سبتمبر 2026).
• سجّلت مدينة لارنكا 124 عملية بيع لعقارات جديدة في الربع الثالث من 2026، بزيادة 74.6%، بقيمة وسيطة قدرها €205,000. وقدّمت هيئة الموانئ خطة بقيمة €415 million للميناء والمارينا في يوليو 2026، على أن يكتمل المخطط الرئيسي بحلول 2029.
• نيقوسيا هي أكبر سوق للعقارات الجديدة من حيث العدد، رغم أن حصتها تراجعت من 34.5% في الربع الثاني إلى 25% في الربع الثالث من 2026.

نقاط يجب طرحها مع المشترين الأجانب:

• المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي يحتاجون إلى تصريح COMM 145، ويقتصر شراؤهم عادةً على منزل واحد. ويمكنهم توقيع العقد وإيداعه قبل التصريح، لكن لا يمكنهم تسجيل الملكية دونه (Papacleovoulou، سبتمبر 2026).
• الإقامة. يتطلب تصريح Regulation 6(2) استثمار €300,000 مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة في منازل جديدة من مطوّر (GK Law Firm)، لكن الحكومة أعلنت في 24 سبتمبر 2026 أنها ستشدّد البرنامج (Cyprus Mail). لا تبع وحدة بناءً على وعد بالإقامة.
• يجب تسجيل الإيجارات السياحية لدى وزارة السياحة (Deputy Ministry of Tourism) قبل الإعلان عنها (Philippou Law، أغسطس 2026).

ما يجب التحقّق منه بشأن المطوّر والمشروع

• ترخيص التخطيط ورخصة البناء: الأرقام والتواريخ وقطعة الأرض التي يشملانها.
• شهادة بحث حديثة لقطعة الأرض، وكل رهن مترتب عليها.
• إقرار من النوع A (Type A declaration) إذا كانت الأرض مرهونة، والحساب المحدد للدفع.
• ضمان مصرفي أو سند باسم المشتري لكل دفعة.
• السجل التجاري للمطوّر، والقضايا المرفوعة، والمشاريع المنجزة التي صدرت سنداتها.
• بنود الإنجاز وفترة السماح والغرامة والتاريخ النهائي.
• أي قاعدة لضريبة القيمة المضافة تنطبق، كتابيًا.
• أن العقد سيُودَع خلال ستة أشهر.

علامات التحذير

• طلب أموال قبل وجود ترخيص تخطيط.
• عدم وجود شهادة بحث، أو شهادة يزيد عمرها على خمسة أيام عمل.
• بنك يرفض توقيع تحرير لقطعة أرض مرهونة.
• دفعات إلى حساب غير مذكور في إقرار البنك، أو إلى وسيط.
• مطوّر لديه مشاريع أقدم لا يزال مشتروها بلا سندات.
• تمديدات مفتوحة لتاريخ الإنجاز.
• تسويق يعد بالإقامة أو بجواز سفر أو بعوائد إيجار مضمونة.
• أي مشروع في شمال الجزيرة.

يعتمد البيع على الخارطة في قبرص على إيداع العقد وعلى تحرير البنك أكثر من اعتماده على أي قانون للضمانات، ولا يزال العمل جاريًا لتصفية تراكم سندات الملكية. تم التحقق من هذا الدليل في التاريخ المذكور أعلاه، ويغطي المناطق الخاضعة للسيطرة الفعلية لجمهورية قبرص فقط. وهو معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية. CloserPass غير تابع لمجلس تسجيل الوكلاء العقاريين أو لدائرة الأراضي والمساحة أو لأي مطوّر أو بنك أو جهة حكومية في قبرص.

اعثر على وظائف ومزيد من الأدلة في قبرص على CloserPass.