كيف يعمل البيع على الخارطة (VEFA) في فرنسا

مبيعات العقارات على الخارطة في فرنسا من أكثرها حماية في أوروبا. فالـ VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) تضع سقفًا لما يدفعه المشتري في كل مرحلة من البناء، وسقفًا لعربون الحجز، وتشترط ضمانًا خارجيًا بأن المبنى سيُنجز. وبالنسبة للوكيل، لا يتعلق العمل بالمخاطر القانونية بقدر ما يتعلق بالأرقام: أي نظام ضريبي يُطبَّق على المستثمر، وما الإيجار المسموح به، ومتى تُطلب الأموال. إليك كيف يعمل ذلك في أكتوبر 2026.

باختصار

1. ينظّم Code de la construction et de l’habitation البيع بنظام VEFA (المواد L.261-10 وما يليها).
2. لا يتجاوز عربون الـ contrat de réservation 5% إذا وُقّع البيع خلال سنة، و2% خلال سنتين، ولا شيء بعد ذلك.
3. تحدد المادة R.261-14 سقوف الدفعات المرحلية: 35% عند الأساسات، و70% عند إغلاق المبنى ضد الماء، و95% عند الإنجاز، و5% عند التسليم.
4. يحتاج كل VEFA سكني إلى garantie financière d’achèvement (GFA)، يجب أن تكون خارجية (من بنك أو شركة تأمين أو شركة ضمان) لرخص البناء المودعة اعتبارًا من 1 يناير 2015.
5. انتهى Pinel في 31 ديسمبر 2024. وأنشأ قانون المالية لعام 2026 statut du bailleur privé جديدًا للمشتريات حتى 31 ديسمبر 2028.
6. كما في كل مسكن يُباع، يحتاج الوكيل إلى تفويض من المطوّر ويجب أن يعرض الأتعاب بالطريقة التي تشترطها القواعد.

الـ contrat de réservation

يبدأ البيع بنظام VEFA عادةً بعقد حجز، قبل توقيع البيع نفسه أمام الـ notaire. وتذكر Le Mag Juridique سقوف العربون:

المدة حتى توقيع البيع	الحد الأقصى للعربون
خلال سنة واحدة	5% من السعر
خلال سنتين	2%
أكثر من 2 سنة	لا يوجد

يذكر المصدر المادة R.261-68، بينما تضع معظم النصوص هذه القواعد في المواد R.261-28 إلى R.261-31. تحقّق من المادة مع الـ notaire قبل الاستشهاد بها.

جدول الدفعات

تحدد المادة R.261-14 الحد الأقصى للمبالغ التراكمية التي يمكن للمطوّر طلبها (Le Mag Juridique):

المرحلة	الحد الأقصى المدفوع إجمالًا
إنجاز الأساسات	35%
إغلاق المبنى ضد الماء (hors d’eau)	70%
الإنجاز (achèvement)	95%
تسليم المفاتيح	100%

يمكن حجز الـ 5% الأخيرة في حساب ضمان إذا سجّل المشتري عيوبًا عند التسليم. وغرامات التأخير في الدفع محددة بسقف 1% شهريًا.

مثال: شقة بقيمة €350,000 في ليون، محجوزة قبل 10 أشهر من البيع.

المرحلة	الحد الأقصى التراكمي	المطلوب في هذه المرحلة
عربون الحجز (5%)	€17,500	€17,500
الأساسات (35%)	€122,500	€105,000
الإغلاق ضد الماء (70%)	€245,000	€122,500
الإنجاز (95%)	€332,500	€87,500
التسليم (100%)	€350,000	€17,500

بالنسبة للمشتري بقرض، يحدد الجدول متى يصرف البنك الأموال. وفي أكتوبر 2026 كانت متوسطات الوسطاء 3.66% على 20 عامًا و3.75% على 25 (PAP.fr).

ضمان الإنجاز

يضمن الـ GFA إنجاز المبنى إذا تعثّر المطوّر. وتوضح Homunity أنه، بموجب ordonnance رقم 2013-890 الصادر في 3 أكتوبر 2013، يجب أن يكون خارجيًا، أي صادرًا عن بنك أو شركة تأمين أو شركة ضمان، لكل مشروع سكني أُودعت رخصة بنائه اعتبارًا من 1 يناير 2015. اطلب من المطوّر اسم جهة الضمان وشهادتها.

ضمانات البناء. يُوصف المشتري عادةً أيضًا بأنه مشمول بضمان إنجاز لمدة سنة، وضمان لمدة سنتين على التجهيزات، وضمان décennale لمدة عشر سنوات على العيوب الإنشائية، بموجب القانون المدني، مع تأمين dommages-ouvrage يحمله المطوّر. لم نتحقق من ذلك لهذا الدليل، لذا اطلب الشهادات من الـ notaire.

تكاليف المشتري

تُذكر تكاليف المشتري في البيع الأول لمسكن جديد عمومًا على أنها أقل بكثير منها في العقار المستعمل، حيث تبلغ رسوم نقل الملكية 6.31% أو 5.81% حسب الـ département (MesFraisNotaire). لم نتحقق من نسبة المشاريع الجديدة لهذا الدليل، لذا اطلب تقديرًا من الـ notaire بدلًا من ذكر رقم.

التراجع. لدى المشتري غير المهني لمسكن مهلة تراجع مدتها 10 أيام بموجب المادة L.271-1 من القانون (Notaires de France). اسأل الـ notaire كيف تُطبَّق على عقد الحجز في كل مشروع.

المشترون المستثمرون

انتهى Pinel. انتهى التخفيض الضريبي Pinel في 31 ديسمبر 2024 (Lefebvre Dalloz).

الـ statut du bailleur privé. أنشأ قانون المالية لعام 2026، رقم 2026-103 الصادر في 19 فبراير 2026، نظامًا جديدًا للمؤجرين الأفراد، يُسمّى أيضًا dispositif Jeanbrun، ساريًا اعتبارًا من 21 فبراير 2026 للمشتريات حتى 31 ديسمبر 2028. وتلخّص Manda النص النهائي:

النقطة	القاعدة
الالتزام	تأجير طويل الأمد دون أثاث لمدة 9 سنوات
الأساس	استهلاك على 80% من السعر
شقق جديدة في مبانٍ جماعية	3.5% أو 4.5% أو 5.5% سنويًا، للإيجار المتوسط أو الاجتماعي أو الاجتماعي جدًا
مساكن قديمة مع أعمال لا تقل عن 30% من السعر	3% أو 3.5% أو 4% سنويًا
السقف السنوي	€8,000 أو €10,000 أو €12,000
الحدود	المنازل مستثناة، ومسكنان كحد أقصى لكل أسرة

أعطى ملخص سابق من Lefebvre Dalloz، كُتب قبل التصويت النهائي، التزامًا لمدة 12 عامًا وسقفًا واحدًا فقط. تحقّق من النص النهائي على Légifrance قبل أن تعرض النظام على عميل، ووجّه المستثمرين إلى مستشار ضريبي.

الإيجارات المفروشة. في المبيعات اعتبارًا من 15 فبراير 2025، يُعاد إضافة الاستهلاك المطالَب به وفق النظام الحقيقي LMNP عند احتساب فائض القيمة، مع استثناءات لمساكن الطلاب وكبار السن ومرافق الرعاية. ومدّد قانون المالية لعام 2026 القاعدة نفسها إلى نظام المؤجر الخاص الجديد (NBE Avocats). ويجب على المستثمرين أخذ ذلك في الحسبان منذ اليوم الأول.

الطاقة. سيقارن عملاؤك المستثمرون المشروع الجديد بالعقارات القديمة، حيث لا يمكن تأجير المساكن المصنفة G بعقد جديد منذ 1 يناير 2025، والمصنفة F اعتبارًا من 2028، وE اعتبارًا من 2034 (Hellio).

المساكن الثانوية. المشتري الذي يحتفظ بشقة جديدة كمسكن ثانوي في باريس أو ليون أو بوردو أو نيس يواجه زيادة 60% على الـ taxe d’habitation البلدية (SeLoger، أكتوبر 2026).

أين توجد الأسعار

لفهم ما ينافسه المشروع الجديد، تقدّر MeilleursAgents الشقق القائمة في 1 أكتوبر 2026 بـ €9,630/m² في باريس، و€5,245 في نيس، و€4,714 في ليون، و€4,448 في بوردو. قارنها بقائمة أسعار المشروع نفسه، واشرح أي فارق.

ما يجب التحقّق منه بشأن المطوّر والمشروع

• رخصة البناء وما إذا كانت نهائية.
• شهادة الـ GFA واسم جهة الضمان.
• عقد الحجز: عربون ضمن السقف، وتاريخ التوقيع المتوقع، وشروط ردّ العربون.
• جدول الدفعات في العقد، ضمن سقوف R.261-14.
• تاريخ التسليم وغرامات التأخير.
• شهادات التأمين.
• للمستثمرين، أي نظام ضريبي يُطبَّق، وسقوف الإيجار فيه، ومدة الالتزام.
• تفويضك مع المطوّر، وأتعابك، ومتى تُدفع.

علامات التحذير

• عربون يتجاوز 5%، أو أي عربون لبيع بعد أكثر من سنتين.
• طلبات دفع تسبق مرحلة البناء.
• غياب GFA خارجي لمشروع حديث.
• عرض استثماري لا يزال يروّج لـ Pinel، أو يذكر أرقام الـ bailleur privé دون النص النهائي.
• إيجارات موعودة أعلى مما يسمح به النظام الضريبي المختار.
• أن يُطلب منك، بصفتك agent commercial، تحصيل عربون.

مشترو VEFA في فرنسا محميون بدفعات محددة بسقف وضمان إنجاز خارجي، وقد تغيّرت القواعد الضريبية للمستثمرين في 2025 و2026. تم التحقق من هذا الدليل في التاريخ المذكور أعلاه. وهو معلومات عامة، وليس نصيحة قانونية أو ضريبية. CloserPass غير تابعة لأي مطوّر أو لـ Notaires de France أو CCI أو أي جهة حكومية في فرنسا.

اعثر على وظائف ومزيد من الأدلة في فرنسا على CloserPass.