كيف يعمل البيع على الخارطة في البرتغال

الشراء على الخارطة، قبل اكتمال المبنى أو حتى قبل البدء فيه، طريق شائع لامتلاك منازل جديدة في لشبونة وبورتو والغارف. لكن البرتغال ليس لديها قانون عام يُلزم المطوّرين بضمان الدفعات المقدّمة من المشتري، كما هو الحال في إسبانيا. فالحماية التي يحصل عليها المشتري هي الحماية التي ينشئها عقده. ومهمتك كوسيط أن تتأكد من وجود العقد والرخصة وأي ضمان قبل أن تتحرك الأموال.

باختصار

1. تُوقَّع مبيعات العقارات على الخارطة عبر CPCV (عقد الوعد بالبيع) قبل عقد البيع النهائي.
2. يجب أن يكون CPCV مكتوبًا، مع توقيعات مصدّقة حضوريًا، ويجب على من يصدّق التأكد من وجود رخصة بناء أو استخدام.
3. ليس لـ sinal (العربون) مبلغ قانوني. وفي البيع على الخارطة، يشيع عربون بنسبة 10% إلى 30%.
4. لا يوجد ضمان قانوني عام للدفعات المقدّمة. تفاوض على كفالة بنكية أو سند تأمين.
5. إذا أصبح المطوّر معسرًا قبل تسليم المفاتيح، فالمشتري ليس سوى دائن عادي.
6. اربط كل دفعة بمرحلة بناء، وعقد البيع النهائي برخصة الاستخدام.
7. ابتداءً من 1 يوليو 2026، تنخفض ضريبة القيمة المضافة على بناء المنازل الجديدة من 23% إلى 6% للمنازل المؤهلة بموجب المرسوم بقانون 97/2026.
8. لا يزال المشتري يدفع IMT ورسوم الدمغة عند عقد البيع النهائي، والعقار لا يمنح تأشيرة ذهبية.

الإطار القانوني

يخضع CPCV للقانون المدني. ويعرض دليل Literacia Financeira الصادر في أكتوبر 2026 القواعد:

• يجب أن يكون العقد مكتوبًا وموقّعًا من الطرفين.
• يجب أن تكون التوقيعات مصدّقة حضوريًا من موثق أو محامٍ أو solicitador أو جهة أخرى مخوّلة بتصديقها. وأي بند يتنازل عن ذلك لا أثر له.
• يجب على من يصدّق التأكد من وجود رخصة استخدام أو رخصة بناء. وقد ألغى إصلاح Simplex لعام 2024 التحقق من الرخصة عند عقد البيع النهائي، لكن ليس عند CPCV.
• دون التصديق يكون العقد باطلًا، ولا يحق التمسك بذلك إلا للمشتري، ما لم يكن هو من تسبب في العيب.

في البيع على الخارطة، يعني ذلك لا CPCV دون رخصة بناء. فإذا طلب مطوّر أموالًا قبل حصوله عليها، فلا يوجد ما يمكن للمصدّق تأكيده.

العربون (sinal) والإخلال

• لا يحدد القانون مبلغًا. ويُفترض أن أي مبلغ يدفعه المشتري عند التوقيع هو sinal ما لم ينص العقد على خلاف ذلك.
• إذا انسحب المشتري، يخسر العربون.
• إذا أخلّ المطوّر، يمكن للمشتري المطالبة بضعف العربون، أو أن يطلب من المحكمة التنفيذ العيني (أمرًا بإتمام البيع). ولا يمكن التنازل عن هذا الحق في CPCV عقاري.
• لا يُستحق أي تعويض آخر ما لم ينص عليه العقد. وتذكر Literacia Financeira تكاليف التمويل والتقييم كبنود يُستحسن كتابتها.

لا ضمان قانوني: تفاوض على ضمان

ليس لدى البرتغال قانون عام يُلزم المطوّرين بضمان دفعات البيع على الخارطة. فإذا أصبح المطوّر معسرًا قبل تسليم المفاتيح، فالمشتري ليس سوى دائن عادي، دون أي حق خاص على الوحدة. ونصحت The Portugal News في مايو 2026 المشترين بالتأكد من أن كفالات بنكية أو تأمينًا يحمي دفعاتهم إذا لم يكتمل المشروع.

اطلب:

• كفالة بنكية أو سند تأمين باسم المشتري، يغطي العربون وكل قسط.
• دفعات مرتبطة بمراحل البناء، محددة في العقد، بدلًا من ربطها بتواريخ زمنية فقط.
• موعد تسليم، وفترة سماح محدودة، وغرامات على التأخير. وتشير The Portugal News إلى أن “التأخير في البناء ليس نادرًا”.
• حق فسخ مع استرداد جميع المبالغ المدفوعة، إذا تجاوز التسليم موعدًا نهائيًا.

تسجيل الوعد بالبيع

لا يُلزم CPCV العادي إلا المطوّر شخصيًا. فإذا باع الوحدة نفسها لشخص آخر، يحصل المشتري على ضعف العربون، لا على المنزل. وتوضح Literacia Financeira أنه يمكن منح CPCV أثرًا عينيًا: يُوقَّع بعقد رسمي أو مستند موثّق مع تصريح صريح، ثم يُسجَّل في السجل العقاري. وعندها يتملّك أي مشترٍ لاحق العقار مقيّدًا بالوعد. ويكلّف ذلك أكثر، وتقول Literacia Financeira إنه مجدٍ أساسًا في حالات المدد الطويلة أو الأعمال غير المكتملة أو البائع المدين أو العربون الكبير، وهو ما ينطبق على معظم صفقات البيع على الخارطة.

المفاتيح قبل عقد البيع النهائي

يُعامل تسليم المفاتيح مع CPCV ضريبيًا كنقل للملكية، لذا تصبح IMT مستحقة حينها. كما يمنح المشتري حق الحبس: إذا أخلّ البائع، يمكن للمشتري البقاء في المنزل حتى يُسدَّد له، وهو حق تقول Literacia Financeira إنه يتقدّم على رهن بنك البائع. لا تدع التسليم المبكر يحدث مصادفة.

جدول الدفعات

لا يوجد جدول قانوني. ووصفت The Portugal News التسلسل المعتاد في مايو 2026:

1. الحجز: عربون صغير يسحب الوحدة من السوق.
2. CPCV: عربون أكبر، غالبًا 10% إلى 30% من السعر، مع جدول الدفع وموعد الإنجاز وغرامات التأخير في العقد.
3. دفعات مرحلية مرتبطة بمراحل البناء.
4. عقد البيع النهائي: يُدفع الرصيد المتبقي بعد اكتمال المبنى، وتنتقل الملكية.

مثال محسوب

هذه الأرقام توضيحية فقط. العقد وأي ضمان هما المرجع.

شقة في لشبونة، €500,000، يشتريها مشترٍ سيسكن فيها.

المرحلة	الدفعة	المدفوع حتى الآن	يجب أن يغطي الضمان على الأقل
الحجز	€10,000	€10,000	€10,000
CPCV (حتى 20%)	€90,000	€100,000	€100,000
اكتمال الهيكل (حتى 30%)	€50,000	€150,000	€150,000
عقد البيع النهائي	€350,000	€500,000	ينتهي الضمان

عند عقد البيع النهائي يدفع المشتري أيضًا رسوم دمغة بنسبة 0.8% (€4,000) وIMT، التي تقع عند هذا السعر في الشريحة الحدّية 8% للمسكن الدائم الخاص في 2026 (PwC). وإذا كان المشتري غير مقيم، فإن IMT ثابتة بنسبة 7.5% (€37,500) منذ 25 مايو 2026، ما لم ينطبق استثناء. وإذا دفع المشتري €150,000 قبل عقد البيع النهائي دون ضمان وتعثّر المطوّر، يصبح هذا المبلغ مطالبة عادية في إجراءات الإعسار.

رخصة الاستخدام والملف الفني وفحص العيوب

• Licença de utilização. تؤكد رخصة الاستخدام الصادرة عن البلدية أن المبنى مطابق لمشروعه المعتمد وصالح للسكن. ومنذ المرسوم بقانون 10/2024، تُغطّى الأعمال الجديدة بإشعار مع إفادة المدير الفني، وتُصدر البلدية مستند إثبات. لم تعد مطلوبة عند عقد البيع النهائي، لكن اجعل التسليم وعقد البيع النهائي مشروطَين بها. وابتداءً من 1 أكتوبر 2026 يجب أن يذكر عقد البيع النهائي هل للعقار سند تخطيط عمراني (Literacia Financeira).
• Ficha técnica da habitação. يجب على المطوّر إعداد هذا الملف الفني، الذي يصف المواد والمساحات والتجهيزات، للمنازل المرخّصة بعد 30 مارس 2004، وإيداع نسخة منه لدى البلدية. لم يعد مطلوبًا عند عقد البيع النهائي، لكن الالتزام قائم وبعض البنوك لا تزال تطلبه. اطلبه عند التسليم.
• شهادة الطاقة. يحتاج المبنى الجديد إلى شهادة، وهي تصنّف المنزل من A+ إلى F (ComparaJá).
• فحص العيوب. تحذّر The Portugal News من أن المنزل المكتمل قد يختلف عن المخططات. افحص المنزل قبل عقد البيع النهائي بالمخططات والمواصفات، واحصل على قائمة عيوب موقّعة مع موعد نهائي للإصلاح.

الضرائب على المنازل الجديدة في 2026

يخفّض المرسوم بقانون 97/2026، وهو حزمة ضرائب الإسكان لعام 2026، ضريبة القيمة المضافة على بناء المنازل الجديدة من 23% إلى 6% ابتداءً من 1 يوليو 2026، أو اختياريًا من 1 يناير 2026، عندما تُباع كمسكن دائم خاص بسعر يصل إلى نحو €660,982 أو تُؤجَّر بإيجارات معتدلة. والمشتري الذي لا يستخدم هذا المنزل كمسكن دائم يدفع IMT إضافية بنسبة 10%. اسأل المطوّر كتابيًا هل يستفيد المشروع من النسبة المخفّضة، وأخبر المشتري بما يعنيه ذلك لاستخدامه للمنزل.

في كل عملية شراء يدفع المشتري:

• IMT عند عقد البيع النهائي، وفق شرائح 2026 أو النسبة الثابتة 7.5% لغير المقيمين.
• رسوم دمغة بنسبة 0.8%، إضافة إلى 0.6% من أي قرض عقاري مدته خمس سنوات أو أكثر.
• عقد البيع النهائي والتسجيل، مثلًا €375 للشراء النقدي أو €700 مع التمويل في Casa Pronta (Literacia Financeira، سبتمبر 2026).

في المباني الجديدة يدفع المطوّر عادةً أتعاب الوكالة، وغالبًا 3% إلى 5%، ولا يدفع المشتري أي أتعاب وساطة (BoaVenda، سبتمبر 2026).

لشبونة والغارف

• سجّلت لشبونة أعلى متوسط سعر بيع في البرتغال في الربع الأول من 2026، €5,292 للمتر المربع (INE). ويحظى Parque das Nações بشعبية لدى العائلات الدولية، بينما تحوّل الضفة الشرقية للنهر في Marvila وBeato مواقع صناعية سابقة إلى مساكن جديدة.
• استحوذ الغارف على 29.7% من مشتريات غير المقيمين و42.4% من قيمتها في 2025 (INE، كما نشرت idealista). وفي المثلث الذهبي (Golden Triangle)، تقدّر Engel & Völkers حصة المشترين الأجانب بنحو 80% من المشتريات (كما نشرت Postal، يوليو 2026).
• الإيجارات السياحية: منذ المرسوم بقانون 76/2024، تتحكم البلديات في تسجيلات Alojamento Local الجديدة ويمكنها الاعتراض عليها خلال 60 يومًا، أو 90 يومًا في مناطق الاحتواء. والأحياء المركزية في لشبونة والمركز التاريخي في بورتو ضمن مناطق الاحتواء. تحقّق قبل أن تبيع وحدة على أساس عائدها الإيجاري.
• مخاطر العملة: تشير The Portugal News إلى أن المشترين الذين لا تكون أموالهم باليورو يتحملون مخاطر سعر الصرف طوال فترة البناء.
• لا تأشيرة: لم يعد العقار مؤهلًا للتأشيرة الذهبية منذ 7 أكتوبر 2023.

ما يجب التحقّق منه بشأن المطوّر والمشروع

• رخصة البناء: رقمها وتاريخها وقطعة الأرض التي تغطيها.
• شهادة السجل العقاري لقطعة الأرض وأي رهون عليها.
• سجلات الشركة الخاصة بالمطوّر وسجله في المشاريع المنجزة في موعدها.
• كفالة بنكية أو سند تأمين باسم المشتري لكل دفعة.
• المواصفات والمخططات المرفقة بـ CPCV.
• بنود التسليم وفترة السماح والغرامات والفسخ.
• هل يستفيد المشروع من نسبة ضريبة القيمة المضافة 6%، والشروط المرتبطة بها.

علامات التحذير

• أموال تُطلب قبل وجود رخصة بناء.
• CPCV موقّع دون توقيعات مصدّقة.
• لا ضمان، أو وعد بأنه سيأتي “لاحقًا”.
• دفعات إلى حساب ليس باسم المطوّر، أو إلى وسيط.
• تمديدات مفتوحة لموعد التسليم.
• عقد بيع نهائي يُعرض دون رخصة الاستخدام أو دون إثبات سند التخطيط العمراني.
• تسويق يَعِد بـ تأشيرة ذهبية أو بعوائد إيجارية مضمونة.

تعتمد مبيعات العقارات على الخارطة في البرتغال على العقد أكثر من اعتمادها على قانون مخصص، وقد غيّرت حزمة ضرائب 2026 ضريبة القيمة المضافة وIMT على المنازل الجديدة. تم التحقّق من هذا الدليل في التاريخ المذكور أعلاه. وهو معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية. CloserPass غير تابع لـ IMPIC ولا لأي مطوّر أو بنك أو جهة رسمية برتغالية.

اعثر على وظائف ومزيد من الأدلة في البرتغال على CloserPass.