كيف يعمل البيع على الخارطة في تايلاند

تُباع معظم شقق الكوندو الجديدة في تايلاند قبل بنائها. والحماية الرئيسية للمشتري ليست ضمانًا بنكيًا بل العقد: فمنذ 2008 يُلزم Condominium Act المطوّرين باستخدام نموذج موحد، وأي شرط يحيد عنه باطل. ويوجد escrow، لكن فقط إذا اختاره الطرفان. وفي 2026 يتمثل الخطر التجاري الأكبر في فائض العرض، في بوكيت وباتايا قبل كل شيء. ومهمتك كوكيل هي التحقق من العقد والمطوّر ومسار الأموال قبل أن يدفع المشتري.

باختصار

1. يجب أن يتبع عقد الكوندو الخاص بالمطوّر النموذج الموحد لوزارة الداخلية بموجب المادة 6/2 من Condominium Act. والشروط غير المطابقة باطلة، والغرامة 100,000 بات (المادة 63).
2. يجب أن يحدد العقد تاريخ نقل الملكية مع إشعار مدته 30 يومًا، وألا يتجاوز أي توقف للبناء سنة واحدة، وأن يمنح مسؤولية عن العيوب الهيكلية لمدة 5 سنوات وسنتين للأجزاء الأخرى.
3. يجوز للمشتري التنازل عن العقد دون رسوم، ويكلّف التأخير في التسليم المطوّر 0.01% يوميًا على الأقل، بحد أقصى 10%.
4. Escrow طوعي بموجب Escrow Act B.E. 2551 (2008). ويدفع معظم المشترين للمطوّر مباشرة، على مراحل.
5. عادةً تُحجز الوحدة بـ رسوم حجز. وكونها قابلة للاسترداد أم لا يتوقف على البند.
6. يحتاج المشترون الأجانب إلى متسع في حصة 49%، ويجب أن يرسلوا الأموال من الخارج بعملة أجنبية، مع نموذج FET ابتداءً من USD 50,000.
7. يدفع المطوّرون للوكلاء من 3% إلى 5%، ومن 5% إلى 7% على بعض الصفقات الحصرية (Leto، مايو 2026).

العقد الموحد

أُضيفت المادة 6/2 إلى Condominium Act في 2008. وتوضح Siam Legal أنها تُلزم عقود بيع الكوندو باتباع النموذج الموحد لوزارة الداخلية، وأن الشروط غير المتوافقة معه باطلة. وتحدد المادة 63 غرامة قدرها 100,000 بات على المخالفات. الواجبات الأهم بالنسبة للمشتري:

الواجب	ما يجب أن يتضمنه العقد
تاريخ نقل الملكية	تاريخ محدد، مع إشعار مدته 30 يومًا للمشتري
البناء	توقف لا يتجاوز سنة واحدة
العيوب	5 سنوات للهيكل، وسنتان للأجزاء الأخرى
التنازل	يمكن للمشتري نقل العقد إلى شخص آخر دون رسوم
التأخير في التسليم	غرامة لا تقل عن 0.01% يوميًا، بحد أقصى 10% من السعر

عندما يبدو عقد المطوّر مختلفًا عن هذه الشروط، يجب أن يراجعه محامي المشتري قبل التوقيع.

Escrow خيار وليس قاعدة

يوضح Thailand Law Online أن Escrow Act B.E. 2551 (2008) لا ينطبق إلا عندما يتفق المشتري والبائع على استخدام وكيل escrow مرخّص. ولا يوجد قانون يُلزم المطوّر باستخدام escrow. وعمليًا يدفع معظم المشترين للمطوّر مباشرة، على مراحل. لا تصف أبدًا مشروعًا بأنه “محمي بـ escrow” ما لم ينص على ذلك العقد ومستندات وكيل escrow.

الحجز والدفعات المرحلية

يصف Thailand Law Online التسلسل المعتاد:

1. رسوم حجز لتثبيت الوحدة قبل اتفاقية البيع.
2. عربون العقد عند التوقيع.
3. أقساط خلال البناء.
4. الرصيد المتبقي عند نقل الملكية، في دائرة الأراضي.

تختلف اتفاقيات الحجز. قبل أن يدفع المشتري، اقرأ البند الخاص بـ الاسترداد: ماذا يحدث إذا انسحب المشتري، أو إذا غيّر المطوّر الوحدة، أو إذا امتلأت الحصة.

مثال محسوب

هذه الأرقام توضيحية فقط. والعقد هو الفيصل.

شقة كوندو جديدة بسعر 4,300,000 بات، قريبة من متوسط مشتريات الأجانب في النصف الأول من 2026 البالغ 4.3 مليون بات و43.9 م² (The Nation، سبتمبر 2026)، يشتريها مشترٍ أجنبي.

المرحلة	الدفعة	المدفوع حتى الآن
الحجز	50,000 بات	50,000 بات
عربون العقد	380,000 بات	430,000 بات
أقساط البناء	860,000 بات	1,290,000 بات
الرصيد عند نقل الملكية	3,010,000 بات	4,300,000 بات

إذا سُلّم المبنى متأخرًا 100 يوم، فالغرامة بالحد الأدنى هي 4,300,000 x 0.01% x 100 = 43,000 بات. والحد الأقصى البالغ 10% هو 430,000 بات.

عند نقل الملكية (Storm Real Estate Phuket، سبتمبر 2026)، بافتراض أن القيمة التقديرية تساوي السعر: رسوم النقل البالغة 2% هي 86,000 بات، تُقسم وفق ما ينص عليه العقد. ويدفع المطوّر، لكونه يعمل في النشاط العقاري، SBT بنسبة 3.3%، أي 141,900 بات، وضريبة مقتطعة بنسبة 1% بصفته شركة. أما المشتري التايلاندي لمنزل حتى 7 ملايين بات فيدفع رسوم نقل بنسبة 0.01% فقط حتى 30 يونيو 2027. ويدفع الأجانب نسبة 2% كاملة.

المشترون الأجانب: الحصة والأموال

• حصة 49%. لا يمكن للأجنبي تملّك وحدة بنظام التملك الحر إلا ما دامت المساحة المملوكة للأجانب في حدود 49% من المساحة القابلة للبيع في المبنى. اسأل المطوّر كتابيًا عن مقدار حصة الأجانب المتبقية قبل أن يحجز المشتري (Bektu، يونيو 2026).
• نموذج FET. لتسجيل الوحدة باسم أجنبي، يجب أن تصل الأموال من الخارج، بعملة أجنبية، ويصدر البنك المستلم نموذج FET، عادةً للتحويلات التي تبلغ USD 50,000 أو أكثر (Storm Real Estate Phuket). ويجب أن يسلك كل قسط المسار نفسه.
• لا إيجار لمدة 99 عامًا، ولا حصة 75%. اقتُرح كلاهما في 2024 ولم يصبحا قانونًا (Bektu).
• فحوص إضافية في أواخر 2026. منذ 19 أكتوبر 2026، تخضع المشتريات التي تتجاوز 2 مليون بات لفحوص إضافية في إطار حملة مكافحة الملكية بالواجهة (Thai Examiner).

الفلل والمنازل على الخارطة

لا يمكن للأجنبي تملّك الأرض التي تقوم عليها الفيلا. وعادةً تُباع الفلل على الخارطة مع عقد إيجار مسجّل لمدة تصل إلى 30 عامًا. وبنود التجديد مثل 30+30+30 وعود في عقد، ولا تنفّذ المحاكم عمومًا إلا المدة المسجّلة الأولى (Bektu). والعقد الموحد في المادة 6/2 يغطي مبيعات الكوندو، لذا يحتاج عقد الفيلا إلى مراجعة دقيقة خاصة به.

أين يتركّز المعروض الجديد

• بوكيت. تفيد Krungsri Research (أغسطس 2026) بأن المشاريع المطروحة انخفضت 52.6% إلى 7,205 وحدات وأن المبيعات انخفضت 61.1% في 2025، مع 14,008 وحدات غير مباعة بقيمة 193.7 مليار بات. وتراجع معدل استيعاب الفلل إلى 1.8% شهريًا، أي ما يعادل 50 شهرًا من المخزون، بمتوسط سعر للفيلا قدره 44.8 مليون بات. توقعات 2026: انخفاض المشاريع المطروحة 4.2%، والمبيعات 7.3%.
• باتايا. تصف Pattaya Mail (فبراير 2026) فائض عرض هيكليًا، أسوأه في Jomtien والواجهة الشاطئية الجنوبية، مع تقديم المطوّرين خصومات وشروط دفع مرنة. والمشترون من ميانمار هم مصدر الطلب الجديد الرئيسي.
• كو ساموي. سوق أولية تضم 2,882 وحدة في 117 مشروعًا بقيمة 30.3 مليار بات، منها 52% شقق كوندو و48% فلل (Samui Property Group، مايو 2026، ومعظمها من بيانات C9 Hotelworks لشهر يونيو 2025).

يمنح فائض العرض المشترين هامشًا للتفاوض، ويزيد أهمية الوضع المالي للمطوّر. فالمشروع الذي يُباع ببطء مشروع قد يتأخر إنجازه.

ما يجب التحقّق منه بشأن المطوّر والمشروع

• أن يتبع العقد النموذج الموحد، مع تاريخ نقل الملكية وشروط العيوب والغرامات.
• هل يُعرض escrow، وبيانات وكيل escrow إن وُجد.
• بند الحجز: المبلغ، وشروط الاسترداد، والموعد النهائي لاتفاقية البيع.
• جدول الدفعات والحساب الذي تذهب إليه كل دفعة.
• حصة الأجانب المتبقية في المبنى، كتابيًا.
• المشاريع المنجزة للمطوّر، وهل تسلّم مشتروها وحداتهم في الموعد.
• من يدفع رسوم النقل عند الإنجاز.
• بالنسبة للفلل، شروط عقد الإيجار وما هو مسجّل.

علامات التحذير

• عقد لا يطابق النموذج الموحد، أو مطوّر يرفض عرضه قبل الدفع.
• عبارة “محمي بـ escrow” في التسويق دون اتفاقية escrow.
• حجز غير قابل للاسترداد دون موعد نهائي واضح.
• وعد بـ عقود إيجار لمدة 99 عامًا أو حصة 75% أو 30+30+30 مضمونة.
• طلب دفعات بالبات من حساب تايلاندي من مشترٍ أجنبي بنظام التملك الحر.
• عرض واجهة تايلاندية أو شركة ورقية لتملّك الأرض.
• عوائد إيجار مضمونة دون توضيح من يدفعها.

يقوم البيع على الخارطة في تايلاند على عقد الكوندو الموحد أكثر من أي قانون ضمانات، وescrow طوعي. تم التحقق من هذا الدليل في التاريخ المبيّن أعلاه. وهو معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية. CloserPass غير تابع لأي مطوّر أو بنك أو وكيل escrow أو جهة حكومية في تايلاند.

اعثر على الوظائف ومزيد من الأدلة في تايلاند على CloserPass.