القواعد التي تتبعها كل يوم في فرنسا

القواعد الفرنسية للوكلاء مفصّلة، وتخضع للتفتيش. فعندما أجرت DGCCRF، هيئة حماية المستهلك، مسحًا على 2,175 منشأة وكالات في 2019، وجدت مخالفات في 64% منها وأصدرت 1,706 إنذارات و1,765 أمرًا بالامتثال و114 بلاغًا جنائيًا. وجاءت معظم المشكلات من التفويضات وعرض الأتعاب. يحوّل هذا الدرس القواعد إلى عادات يومية.

1. لا تفويض، لا تفاوض

لا يجوز لك التفاوض على عقار لحساب عميل قبل توقيع تفويض مكتوب. وتعدّد DGCCRF ما يجب أن يذكره بوضوح:

• الأطراف والعقار.
• المدة.
• الأتعاب ومن يدفعها، البائع أو المشتري.
• ما إذا كان حصريًا أو بسيطًا.
• كيف يمكن إنهاؤه.

يُوقَّع التفويض باسم حامل البطاقة، لا باسمك، وتحدد الـ attestation d’habilitation الخاصة بك صلاحياتك (الدرس 2). وتعتبر DGCCRF التفويض الناقص أو غير النظامي ممارسة مضللة.

هل وُقّع خارج الوكالة؟ عندما يُوقَّع التفويض في منزل العميل أو عن بُعد، يشترط قانون الاستهلاك أن يتسلم العميل نموذج التراجع. اطلب من وكالتك نسختها الخاصة بالتوقيع خارج المكتب واستخدمها في كل مرة.

2. امسك الـ registre des mandats

يجب على كل وكالة أن تمسك registre des mandats، وهو سجل يُدرج كل التفويضات بترتيب زمني. وقد وجدت DGCCRF سجلات ممسوكة على أوراق منفصلة أو بقلم الرصاص. وكلاهما خطأ. قبل أن تنشر إعلانًا، تحقّق من أن تفويضه موقّع ومقيّد.

3. التفويضات الحصرية

التفويض الحصري أكثر قيمة لك، لذا فالقواعد صارمة.

• لا تتجاوز مدة عدم القابلية للإلغاء ثلاثة أشهر (المرسوم 72-678، المادة 78، كما لخّصته Le Blog de L’Immobilier، أكتوبر 2026).
• بعد هذه الأشهر الثلاثة، يستطيع البائع عادةً إنهاءه بإشعار مدته 15 يومًا برسالة مسجّلة مع إشعار بالاستلام. تحقّق من البند الدقيق في نموذج وكالتك.
• لا يوجد حد أدنى أو أقصى قانوني للمدة، لكن يجب أن يذكرها التفويض.
• بموجب loi ALUR، بالنسبة للبائع الفرد، يجب على الوكالة تذكير البائع بحق الإنهاء قبل التجديد الضمني للتفويض.

ما تعتبره DGCCRF مضللًا أو غير مشروع:

• تقديم تفويض بسيط على أنه حصري.
• الاستناد إلى بند حصرية منتهي الصلاحية.
• بند يُلزم البائع بدفع الأتعاب حين يجد المشتري بنفسه.
• تقاضي أتعاب دون بيع فعلي.

4. اعرض أتعابك بالطريقة الصحيحة

يحدد arrêté الصادر في 10 يناير 2017 كيف تُعلم الوكالات المستهلكين، وتشرحه DGCCRF:

• الأتعاب معروضة TTC (شاملة ضريبة القيمة المضافة).
• ذكر من يدفع: البائع أو المشتري.
• معروضة في الواجهة، وداخل الوكالة، وعلى الموقع الإلكتروني، بشكل سهل الوصول ومحدّث.
• منذ 1 أبريل 2022 (arrêté الصادر في 26 يناير 2022)، يجب أن تتضمن التعرفة نسبة قصوى.
• التعرفة "حسب عرض السعر فقط"، أو التي لا تُظهر إلا حصة المشتري، غير مطابقة.

في الإعلانات، عندما يدفع المشتري الأتعاب، يُعرض السعر عمومًا مع الأتعاب ودونها، مع الأتعاب كنسبة مئوية من السعر دون الأتعاب. قارن نموذج وكالتك بالـ arrêté، لأننا لم نتحقق من هذا التفصيل لهذه الدورة.

لماذا يهم العملاء "من يدفع". تقدّر Agence Immobilière France أن نحو 70% من تفويضات البيع تضع الأتعاب على البائع. وعندما يدفع المشتري، تُحتسب رسوم نقل الملكية على السعر الصافي للبائع، ما يخفّضها قليلًا (الدرس 6). اشرح الخيارين للبائع قبل أن توقّع.

5. اعرف قواعد الطاقة

أصبح الـ DPE (شهادة أداء الطاقة) هو ما يقرر ما إذا كان المسكن قابلًا للتأجير. بموجب loi Climat et résilience، كما لخّصته Hellio:

فئة الـ DPE	ممنوع من العقود الجديدة والمجدَّدة
G	منذ 1 يناير 2025
F	اعتبارًا من 2028
E	اعتبارًا من 2034

يُطبَّق الحظر أيضًا على الإيجارات السياحية المفروشة. أخبر كل مشترٍ مستثمر بفئة الـ DPE وما تعنيه للتأجير.

تغيير في 2026. منذ 1 يناير 2026، انخفض المعامل المستخدم للكهرباء في الـ DPE من 2.3 إلى 1.9. ونقلت LocService توقعًا بأن نحو 850,000 مسكن مُدفّأ بالكهرباء سيخرج من الفئتين F وG. ويمكن للملاك الذين لديهم DPE حديث تنزيل شهادة محدّثة من ADEME. تحقّق قبل أن تقول للبائع إن المسكن غير قابل للتأجير.

6. الإيجارات قصيرة الأمد

يسأل كثير من المشترين المستثمرين في كوت دازور وباريس عن الإيجارات السياحية. وقد غيّر loi Le Meur الصادر في نوفمبر 2024 القواعد (Optimhome):

• وفق النظام الضريبي micro-BIC، تحصل الإيجارات السياحية المفروشة غير المصنفة على خصم 30% حتى €15,000 من الدخل (المصنفة: 50% حتى €77,700).
• يمكن لرؤساء البلديات تحديد تأجير المسكن الرئيسي بـ 90 يومًا في السنة، بدلًا من 120، ووضع حصص.
• رقم التسجيل مطلوب في كل البلديات تقريبًا.

لا تعد أبدًا بدخل من الإيجار السياحي. ووجّه المشتري إلى قواعد البلدية وإلى مستشار ضريبي.

7. اعرف عميلك واحمِ البيانات

ستتعامل مع بطاقات الهوية وإثباتات الأموال والتفاصيل العائلية. اطلب من وكالتك إجراء التعرّف على العميل المكتوب الخاص بها واتبعه في كل ملف. ولا ترسل أبدًا نسخًا من الهويات في مجموعات دردشة مفتوحة، واحتفظ فقط بما تحتاجه الصفقة.

ما يوقع الوكلاء في المشاكل

الممارسة	الخطر
التفاوض دون تفويض موقّع ومقيّد	ممارسة مضللة في نظر DGCCRF
العمل دون attestation d’habilitation	ممارسة غير قانونية لك ولحامل البطاقة
أتعاب غير معروضة TTC، دون ذكر من يدفع أو حد أقصى	إنذار أو أمر بالامتثال من DGCCRF
تفويض بسيط يُقدَّم على أنه حصري	ممارسة مضللة
بند أتعاب عندما يبيع البائع بمفرده	بند غير مشروع
أخذ عربون بصفتك agent commercial	إخلال بوضعك
تجاهل فئة الـ DPE مع مستثمر	مشترٍ لا يستطيع تأجير المسكن

عاداتك اليومية

• لا إعلان دون تفويض موقّع ومقيّد في السجل.
• لا تفويض خارج المكتب دون نموذج التراجع.
• الأتعاب في كل إعلان، TTC، مع ذكر من يدفع.
• فئة الـ DPE متحقَّق منها في كل ملف.
• لا أموال في يديك، أبدًا.

هذه القواعد تتغيّر، لذا تحقّق من المصدر الرسمي قبل أن تتصرّف. تدرّب عليها في مهارات التعامل مع العملاء.

هذا الدرس معلومات عامة، وليس استشارة قانونية.