اعرف السوق الفرنسية: باريس وكوت دازور وليون وبوردو

فرنسا بلد واحد بأسواق مختلفة جدًا. فشقة Haussmann في باريس، وشقة مطلة على البحر في نيس، ومنزل عائلي في ليون، ومنزل حجري في بوردو، تجذب مشترين مختلفين، بأسعار مختلفة، لأسباب مختلفة. ومعرفة هذه الفروق، مع مصادرك، هي ما يجعل العملاء يثقون بك.

الصورة الكاملة

السوق تتعافى ببطء. بيع نحو 949,000 مسكن قائم خلال الأشهر الاثني عشر المنتهية في نهاية مايو 2026، بارتفاع 5.7% خلال عام، مقابل أدنى مستوى بلغ 832,000 في سبتمبر 2024 ورقم قياسي بلغ 1,251,000 في أغسطس 2021 (MesFraisNotaire، نقلًا عن Notaires de France، يوليو 2026).

الأسعار مستقرة. ارتفع مؤشر Notaires-INSEE بنسبة 0.1% خلال عام في الربع الأول من 2026: الشقق +0.6%، والمنازل -0.2%، مع تصدّر Île-de-France للارتفاع.

القروض العقارية. نقلت PAP.fr متوسطات الوسطاء في أكتوبر 2026: 3.50% على 15 عامًا، و3.66% على 20 عامًا، و3.75% على 25 عامًا، مع أفضل الملفات بين 3.00% و3.25%. وكانت الأسعار في ارتفاع منذ سبتمبر، وتوقع الوسطاء 3.70% إلى 4% بحلول نهاية 2026.

الأسعار في أسواقك الأربع

تقديرات MeilleursAgents في 1 أكتوبر 2026، باليورو للمتر المربع:

المدينة	الشقق	المنازل
باريس	9,630	10,059
نيس	5,245	6,365
ليون	4,714	5,798
بوردو	4,448	4,960

هذه تقديرات المواقع العقارية. أما أرقام الـ notaires فتستند إلى العقود الموقّعة وتتأخر بضعة أشهر. اذكر دائمًا نوع الرقم الذي تستشهد به.

باريس. قدّرت Notaires du Grand Paris الشقق القائمة بـ €9,550/m² في نهاية يوليو 2026، بانخفاض 0.5% خلال عام، والشقق في Île-de-France بـ €6,150/m². وسجّلت Île-de-France 36,810 عملية بيع من مايو إلى يوليو 2026، بارتفاع 5%. وأشارت العقود التمهيدية إلى نحو €9,600/m² في باريس في أكتوبر 2026.

كوت دازور. أعطت Actual-Immo، استنادًا إلى مؤشر SeLoger وMeilleursAgents لسبتمبر 2026، أسعار الشقق: €6,529/m² في أنتيب (+4.9% خلال عام)، و€6,064/m² في كان (-1.1%)، و€5,219/m² في نيس (-1.4%). أما الفيلات الفاخرة فتتبع منطقها الخاص، شارعًا بشارع.

ليون. لم نعثر على رقم حديث للـ notaires لهذه الدورة. وتعطي MeilleursAgents €4,714/m² للشقق.

بوردو. قدّرت Syage Notaires، نقلًا عن Notaires de France، متوسط سعر الشقة القائمة بـ €4,240/m² في الربع الثالث من 2025 (-1% خلال عام)، ومتوسط سعر المنزل بـ €345,000 (+0.4%).

من يشتري

معظم المشترين مقيمون في فرنسا. وشكّل الأجانب غير المقيمين نحو 1.8% من مبيعات المساكن القائمة في فرنسا القارية في 2022، أي نحو 20,000 عملية بيع (MySweetimmo، نقلًا عن الـ notaires).

الصورة مختلفة جدًا على الريفييرا. فقد وجدت دراسة أقدم للـ notaires، تستند إلى بيانات 2017 ونقلتها Journal de l’Agence، أن الأجانب غير المقيمين وراء نحو 7% من المشتريات في Alpes-Maritimes، مقابل 1.6% على المستوى الوطني و0.7% في Île-de-France، يتقدمهم البريطانيون ثم البلجيكيون والألمان. استخدم هذه الأرقام للترتيب فقط، لأن البيانات قديمة.

لذا:

• باريس: مشترون فرنسيون في الغالب، مع شريحة دولية في الأحياء الفاخرة.
• كوت دازور: أكثر الأسواق دولية في هذه الدورة. واللغات هنا مربحة.
• ليون وبوردو: مشترون محليون ووطنيون في الغالب، عائلات ومستثمرون.

لا تفرض فرنسا أي قيود على شراء الأجانب للعقارات (الدرس 6).

الضرائب التي سيسأل عنها عملاؤك

المساكن الثانوية. يمكن للبلديات في zone tendue إضافة 5% إلى 60% إلى حصتها من الـ taxe d’habitation على المساكن الثانوية. وأحصت SeLoger (أكتوبر 2026) 3,689 بلدية في zone tendue، منها 1,666 تطبّق زيادة و688 عند الحد الأقصى البالغ 60%، ومنها باريس وليون وبوردو ونيس. ولا تطبّق كان أي زيادة. ولم نعثر على موقف أنتيب، لذا تحقّق من البلدية.

IFI. تُطبَّق الضريبة على الثروة العقارية فوق €1.3 مليون من صافي العقارات الخاضعة للضريبة في 1 يناير، بنسب من 0.5% إلى 1.5%، دون تغيير في 2026 (Fondation de France). ولا يُفرض على غير المقيمين إلا على عقاراتهم في فرنسا. والنقاشات حول توسيعها ليست قانونًا.

البيع لاحقًا. يدفع البائعون غير المقيمين ضريبة فائض القيمة بنسبة 19% إضافة إلى الاقتطاعات الاجتماعية (الدرس 6).

العقارات على الخارطة والمباني الجديدة

تُباع المساكن الجديدة بنظام VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)، مع جدول دفعات منظَّم وضمان إنجاز إلزامي (الدرس 6). وهناك تغييران مهمان للمستثمرين:

• انتهى Pinel في 31 ديسمبر 2024 (Lefebvre Dalloz).
• جاء statut du bailleur privé جديد، يُسمّى أيضًا dispositif Jeanbrun، مع قانون المالية لعام 2026 (رقم 2026-103 الصادر في 19 فبراير 2026). وتلخّصه Manda: للمشتريات حتى 31 ديسمبر 2028، يمكن للمستثمر الذي يؤجر دون أثاث لمدة تسع سنوات أن يستهلك 80% من السعر، بنسبة 3.5% أو 4.5% أو 5.5% سنويًا للشقق الجديدة في المباني الجماعية (إيجار متوسط أو اجتماعي أو اجتماعي جدًا)، و3% أو 3.5% أو 4% للمساكن القديمة مع أعمال لا تقل عن 30% من السعر، بسقوف سنوية تبلغ €8,000 أو €10,000 أو €12,000. والمنازل مستثناة، ويمكن للأسرة استخدامه لمسكنين كحد أقصى.

تغيّرت التفاصيل خلال نقاش الميزانية، وأعطى ملخص سابق أرقامًا مختلفة، لذا تحقّق من النص النهائي على Légifrance قبل أن تعرضه على عميل.

كيف تتعرف على منطقتك

1. اختر منطقة واحدة: دائرة (arrondissement)، أو مدينة على الريفييرا، أو حيًا في ليون، أو حيًا في بوردو.
2. تجوّل فيها. تعرّف على مدارسها ومواصلاتها وأنواع مبانيها ومشاريعها الجديدة.
3. تابع بيانات الـ notaires وMeilleursAgents وأسعار الفائدة على القروض كل شهر، واذكر مصدرك دائمًا.
4. اعرف من يشتري هناك، وبأي لغة.

تتغير الأسعار والقواعد بسرعة، لذا راجع المصدر الرسمي قبل أن تتصرف. اطّلع على صفحة فرنسا والأسواق لمعرفة ما يغطيه CloserPass.

هذا الدرس معلومات عامة، وليس نصيحة استثمارية أو ضريبية.