صفقة من البداية إلى النهاية في فرنسا

يمر البيع في فرنسا بعدة أيادٍ: أنت، والبائع، والمشتري، وعادةً البنك، والـ notaire، الموظف العمومي الذي يحرّر العقد النهائي ويحصّل الضرائب. وقيمتك في معرفة الترتيب، وإبقاء الجميع في الموعد، وضمان ألا يتفاجأ أحد بالتكاليف. يتتبع هذا الدرس عملية إعادة بيع، ثم مشروعًا جديدًا، ويعمل على الأرقام باليورو.

من يفعل ماذا

• أنت، الـ négociateur أو الـ agent commercial: بموجب تفويض حامل البطاقة، التسويق، والمعاينات، والعروض، والملف للـ notaire، والتنسيق.
• حامل البطاقة: يوقّع التفويض، ويُصدر فاتورة الأتعاب، وإذا كان لديه ضمان، يمكنه الاحتفاظ بالأموال.
• الـ notaire: يتحقق من سند الملكية والملف، ويحرّر الـ compromis أو يتلقاه إذا طُلب منه، ويوقّع الـ acte authentique، ويدفع الضرائب للدولة.
• البنك أو الوسيط: يوافق على القرض.

عملية إعادة بيع خطوة بخطوة

1. التفويض. موقّع ومقيّد في الـ registre des mandats، مع الأتعاب TTC ومن يدفعها (الدرس 4).
2. المعاينات والعرض. يقدّم المشتري عرضًا مكتوبًا. تحقّق من أن السعر وأساس الأتعاب واضحان.
3. التشخيصات والوثائق. يقدّم البائع التشخيصات الفنية، ومنها الـ DPE، وللشقة، وثائق المبنى.
4. الـ compromis أو الـ promesse de vente. يحدد العقد التمهيدي السعر والشروط وتاريخ العقد وأي عربون. ويمكن توقيعه بشكل خاص، أو في الوكالة، أو أمام notaire.
5. مهلة التراجع البالغة 10 أيام. انظر أدناه.
6. موافقة القرض. يوافق البنك على القرض قبل العقد.
7. الـ acte authentique. يُوقَّع أمام الـ notaire، الذي يتسلّم الأموال ويدفع رسوم نقل الملكية. ويصبح المشتري مالكًا.
8. أتعابك. لا تُستحق إلا إذا تم البيع فعلًا. والبند الذي يفرض أتعابًا دون بيع غير مشروع (DGCCRF).

مهلة التراجع البالغة 10 أيام

هذه تحمي المشتري، ويجب أن تحفظها عن ظهر قلب. بحسب Notaires de France:

• تُطبَّق على المشتري غير المهني لعقار سكني، بموجب المادة L.271-1 من Code de la construction et de l’habitation.
• تستمر 10 أيام تقويمية.
• تبدأ في اليوم التالي لأول تقديم للرسالة المسجّلة التي تُبلغ بالـ compromis الموقّع، أو في اليوم التالي للتوقيع إذا وُقّع الـ compromis أمام notaire.
• يتراجع المشتري برسالة مسجّلة، دون ذكر سبب ودون غرامة.
• يُردّ أي عربون خلال 21 يومًا.

لذا فالـ compromis الموقّع ليس صفقة منتهية طوال عشرة أيام. لا تقل للبائع "تم البيع" قبل انقضاء المهلة.

رسوم نقل الملكية في 2026

يسميها المشترون frais de notaire، لكن معظم المبلغ رسوم نقل ملكية (DMTO) تُدفع للدولة وللـ département. وسمح قانون المالية لعام 2025 للـ départements برفع حصتها من 4.50% إلى 5.00% بين 1 أبريل 2025 و31 مارس 2028. وتعطي MesFraisNotaire، بعد مقارنتها بجدول DGFiP الصادر في 1 يونيو 2026:

الحالة	إجمالي DMTO على العقار المستعمل
89 département رفعت النسبة، ومنها باريس (75) وRhône (69) وGironde (33)	6.31% (يُقرَّب غالبًا إلى 6.32%)
11 département دون زيادة، ومنها Alpes-Maritimes (06)	5.81%
المشترون لأول مرة المؤهلون في département رفع النسبة	5.81%

قسم الأسئلة الشائعة في الموقع نفسه غير متسق بشأن Alpes-Maritimes، لذا تحقّق من جدول DGFiP قبل ذكر النسبة.

بلغت كل تكاليف المشتري في العقار المستعمل، الرسوم إضافة إلى أتعاب الـ notaire ومصاريفه، نحو 7.2% إلى 7.8% من السعر في أمثلة MesFraisNotaire.

المثال المحسوب 1: شقة مستعملة في باريس

يدفع مشترٍ €250,000 مقابل شقة مستعملة في باريس. تقدير MesFraisNotaire للتكاليف الإجمالية على المشتري: 7.81%، أي نحو €19,525. وتُضاف أتعاب الوكالة أو تكون مشمولة في السعر، بحسب التفويض.

إذا وضع التفويض أتعابًا بنسبة 5% TTC على البائع، تُصدر الوكالة فاتورة بـ €12,500 TTC للبائع، وتُحتسب تكاليف المشتري على €250,000.

المثال المحسوب 2: الطرف الدافع يغيّر الرسوم

يريد بائع في ليون €400,000 صافيًا. والأتعاب €20,000 TTC.

الخيار	السعر في العقد	DMTO بنسبة 6.31%
البائع يدفع الأتعاب	€420,000	€26,502
المشتري يدفع الأتعاب	€400,000 (إضافة إلى أتعاب €20,000)	€25,240

عندما يدفع المشتري، تُحتسب رسوم نقل الملكية على السعر الصافي للبائع، ما يوفّر هنا نحو €1,262. وتشير Agence Immobilière France إلى هذا الأثر، وتقدّر أن نحو 70% من التفويضات لا تزال تضع الأتعاب على البائع.

المثال المحسوب 3: إعادة بيع في كوت دازور

يدفع مشترٍ €340,000 مقابل شقة في Alpes-Maritimes، حيث بقيت DMTO عند 5.81%. تقدير MesFraisNotaire للتكاليف الإجمالية على المشتري: 7.19%، أي نحو €24,446.

مشروع جديد: VEFA

في الشراء على الخارطة، تتغير الخطوات:

1. الـ contrat de réservation. يحجز المشتري الوحدة وقد يدفع عربونًا يحدده القانون بسقف: 5% إذا كان البيع سيوقَّع خلال سنة، و2% خلال سنتين، ولا شيء بعد ذلك (Le Mag Juridique؛ تضع معظم النصوص هذه القواعد في المواد R.261-28 إلى R.261-31 من القانون، لذا تحقّق من الرقم).
2. الـ acte de vente بنظام VEFA أمام الـ notaire.
3. الدفعات المرحلية، محددة بسقف في المادة R.261-14: 35% كحد أقصى عند الأساسات، و70% عند إغلاق المبنى ضد الماء (hors d’eau)، و95% عند الإنجاز، والـ 5% الأخيرة عند التسليم، ويمكن حجزها في حساب ضمان إذا سُجّلت تحفظات على عيوب. وغرامات التأخير في الدفع محددة بسقف 1% شهريًا.
4. التسليم وقائمة التحفظات.

مثال: شقة جديدة بقيمة €400,000 في بوردو، يُوقَّع بيعها خلال سنة.

المرحلة	الحد الأقصى المدفوع إجمالًا	منها في هذه المرحلة
عربون الحجز (5%)	€20,000	€20,000
الأساسات (35%)	€140,000	€120,000
الإغلاق ضد الماء (70%)	€280,000	€140,000
الإنجاز (95%)	€380,000	€100,000
التسليم (100%)	€400,000	€20,000

يُخصم العربون من السعر. ويحتاج كل VEFA سكني أيضًا إلى garantie financière d’achèvement (GFA) من بنك أو شركة تأمين أو شركة ضمان، تضمن إنجاز المبنى إذا تعثّر المطوّر (Homunity). وتُذكر تكاليف المشتري في البيع الأول لمسكن جديد عمومًا على أنها أقل بكثير منها في العقار المستعمل، لكننا لم نتحقق من النسبة لهذه الدورة، لذا اطلب تقديرًا من الـ notaire بدلًا من ذكر أرقام العقار المستعمل.

جانب البائع: فائض القيمة

غالبًا ما يسأل البائعون غير المقيمين عمّا سيدفعونه. وتعرض David Notaires القواعد:

• ضريبة دخل بنسبة 19% على الربح، إضافة إلى اقتطاعات اجتماعية بنسبة 17.2%، أو 7.5% فقط للبائعين المنتسبين إلى نظام ضمان اجتماعي في المنطقة الاقتصادية الأوروبية أو سويسرا.
• ضريبة إضافية من 2% إلى 6% على الأرباح التي تتجاوز €50,000.
• إعفاءات مرتبطة بمدة التملك اعتبارًا من السنة السادسة: لا ضريبة دخل بعد 22 عامًا، ولا اقتطاعات اجتماعية بعد 30 عامًا.
• يلزم ممثل ضريبي إذا كان البائع يقيم خارج المنطقة الاقتصادية الأوروبية، والسعر أعلى من €150,000، والعقار مملوكًا لأقل من 30 عامًا.

الإيجارات المفروشة. في المبيعات اعتبارًا من 15 فبراير 2025، يُعاد إضافة الاستهلاك المطالَب به وفق النظام الحقيقي LMNP عند احتساب الربح (NBE Avocats). ويجب على المستثمرين الذين يؤجرون مفروشًا سؤال محاسبهم قبل البيع.

التمويل العقاري

في أكتوبر 2026، كانت متوسطات الوسطاء 3.50% على 15 عامًا، و3.66% على 20 عامًا، و3.75% على 25 عامًا (PAP.fr). عرّف مشتريك على وسيط قروض مبكرًا، قبل أن يقدّموا عرضًا.

الضرائب والرسوم والنسب تتغير، لذا راجع المصدر الرسمي قبل أن تتصرف. تدرّب مع تدريب المبيعات.

هذا الدرس معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية.