البدء في جورجيا: لا رخصة، ونشاط تجاري، وGNARE

في كثير من دول هذه الدورة، يتناول الدرس 3 الحصول على رخصة. جورجيا لا رخصة فيها. ما تحتاجه بدلًا من ذلك هو طريقة قانونية لتقاضي أجرك: وظيفة في وكالة، أو نشاط تجاري خاص بك. يشرح هذا الدرس الخيارات، ونقطة ضريبية يقع فيها كثير من الوافدين الجدد، والموقف من مكافحة غسل الأموال، والجمعية الوحيدة التي ستسمع عنها، GNARE.

لا رخصة ولا جهة رقابية

لا يصف أي مصدر قرأناه نظامًا لترخيص الوكلاء أو تسجيلهم في جورجيا. تقول تقارير MONEYVAL الصادرة في ديسمبر 2023 وديسمبر 2024 إن الوكلاء العقاريين ليسوا جهات ملزمة بموجب قانون مكافحة غسل الأموال وإنه لا توجد جهة رقابية عليهم. ولم نجد أي قانون أو مشروع قانون بين 2024 و2026 من شأنه إنشاء رخصة.

هذا لا يجعل المهنة بلا قواعد. القواعد موجودة في أماكن أخرى:

• قانون الهجرة: تصريح العمل للأجانب (الدرس 2).
• قانون الأعمال والضرائب: كيف تسجّل وكيف تخضع للضريبة (هذا الدرس).
• قواعد المستهلك والعملة: قاعدة الأسعار بالـ GEL في الإعلانات (الدرس 4).
• السجل العام: ما يمكنك إثباته بشأن العقار (الدرسان 4 و6).

مكافحة غسل الأموال: من الملزم

عُدّل قانون تسهيل مكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب في 2022 و2023 و2024، وظل الوكلاء خارجه. تصف MONEYVAL ذلك بأنه "قصور متوسط". ولتغطية المخاطر العقارية، أصبحت الوكالة الوطنية للسجل العام (NAPR) نفسها جهة ملزمة (MONEYVAL، ديسمبر 2024).

ماذا يعني ذلك لك. ليس عليك واجب قانوني بإجراء العناية الواجبة تجاه العملاء، لكن السجل الذي يسجّل شراء عميلك عليه هذا الواجب. لم نجد تعديلًا لاحقًا يضيف الوكلاء، لكن القانون يتغير كثيرًا، لذا تحقّق من النسخة الحالية قبل الاعتماد على ذلك. يشرح الدرس 4 لماذا يتحقق الوكلاء الجيدون من العملاء على أي حال.

ثلاث طرق للعمل

1. موظف في وكالة. الوكالة صاحبة عملك، تدفع لك بموجب عقدها، وإذا كنت أجنبيًا تتقدّم بطلب تصريح عملك (الدرس 2). هذه أبسط بداية.

2. رائد أعمال فردي (IE). تسجّل كـ IE في House of Justice أو NAPR، ويُمنح رقم ضريبي تلقائيًا (Legalese، يوليو 2026). يعمل كثير من المستقلين مع الوكالات بهذه الطريقة. والأجنبي الذي يعمل كـ IE يحتاج إلى تصريح عمل بصفته عاملًا لحسابه (Legal.ge، فبراير 2026). تبيع ExpatHub، وهي مزوّد خدمات، باقة تسجيل IE بسعر 600 GEL شاملة الرسوم الحكومية. هذا سعر تجاري، وليس الرسوم الرسمية.

3. شركة ذات مسؤولية محدودة (LLC). الإطار المعتاد لوكالة لديها موظفون أو شركاء أو علامة تجارية. تعمل وكالات جورجية كثيرة كـ LLC، مثل Tbilisi Property LLC أو Home24 LLC. لم نتحقق من رسوم تسجيل LLC لهذه الدورة، لذا اسأل House of Justice أو محاسبًا.

فخ ضريبة الـ 1%

تشتهر جورجيا بوضع الأعمال الصغيرة (SBS) لروّاد الأعمال الفرديين. وتصفه Legalese (يوليو 2026):

رقم الأعمال السنوي	الضريبة
حتى 500,000 GEL	1% من رقم الأعمال
من 500,000 إلى 1,000,000 GEL	3% على الجزء الذي يتجاوز 500,000 GEL
فوق 1,000,000 GEL	يُفقد الوضع

لكن مكاتب محاماة تفيد بأن الوساطة العقارية مستثناة. تُدرج Legalese الوساطة في العقارات السكنية ضمن الأنشطة المستثناة. ويُدرج Gegidze، وهو مكتب آخر، أنشطة الوكالة أو الوساطة العقارية ويقول إن الوساطة العقارية تُفقدك الأهلية لنظام الـ 1%. ولا تذكر Andersen Georgia (سبتمبر 2026) الوساطة في ملخصها، لكنها تستثني الخدمات الاستشارية.

كيف تقولها. "يفيد مكتبا محاماة جورجيان بأن الوساطة العقارية لا يمكنها الاستفادة من وضع الـ 1%، لذا خطّط على أساس النظام الضريبي العادي واطلب من محاسب تأكيد ذلك وفق قانون الضرائب." لا تبنِ خطة عملك على نسبة 1% قبل أن يتحقق محاسب من القائمة الحالية للأنشطة المستثناة.

GNARE: الجمعية الطوعية

تأسست الجمعية الوطنية الجورجية للعقارات (GNARE) في أبريل 2014. وتقول على موقعها:

• إنها الشريك الجورجي الوحيد للجمعية الأمريكية National Association of REALTORS، والجهة الوحيدة المخوّلة باستخدام العلامة التجارية REALTOR في جورجيا.
• وإنها تنظّم دورة لشهادة الوكلاء معتمدة من CEPI، بسعر 750 GEL للأعضاء و900 GEL لغيرهم، وتنشر قائمة بالوكلاء الحاصلين على الشهادة.
• ويصفها إعلان عن الدورة بأنها المرحلة الأولى من شهادة الوسيط.

لا تصف GNARE أي رخصة حكومية، والشهادة طوعية. ومع ذلك تستحق الحصول عليها: في غياب الرخصة، تُعد الشهادة والعضوية من الإشارات القليلة التي يمكن لصاحب العمل أو العميل التحقق منها. ومن الأعضاء المدرجين على موقعها Alliance Group وCitybroker وDream Homes وElite Property وHestia وLinova Real Estate وBloomer Properties وBrix Estate.

لم نجد أي دليل على وجود جمعية وطنية أخرى للوكلاء، لذا تعامل بحذر مع أي هيئة أخرى "رسمية" حتى تتمكن من التحقق منها.

كيف تتحقق من وكالة قبل الانضمام إليها

1. التسجيل. ما الاسم القانوني والشكل القانوني (LLC أو IE)، ومن المالكون؟
2. تصريح العمل، إذا كنت أجنبيًا: هل ستتقدّم الوكالة بطلبه، ومتى؟ لا تبدأ قبل صدوره.
3. وضعك. موظف أم مستقل مقابل عمولة؟ وإذا كنت مستقلًا، فمن يتولى تسجيلك كـ IE وضرائبك؟
4. العمولة. ما حصتك، ومتى تُدفع، وماذا يحدث للصفقات التي تُغلق بعد مغادرتك؟
5. العناية الواجبة. هل تتحقق الوكالة من مستخرجات السجل ومن المطوّرين قبل الإعلان؟
6. الجمعيات. هل هي عضو في GNARE؟ ليس إلزاميًا، لكنه مؤشر جيد.

افتتاح وكالتك الخاصة

1. اختر شكلك القانوني: IE إذا بدأت وحدك، وLLC إذا كنت ستوظّف أو تشارك.
2. إذا كنت أجنبيًا، فاحصل أولًا على تصريح عمل بصفتك عاملًا لحسابك، مع خطة عمل.
3. اسأل محاسبًا عن النظام الضريبي الذي ينطبق عليك، بالنظر إلى ما يُقال عن استثناء الوساطة من SBS.
4. اكتب اتفاقية العمولة وروتين التحقق من العملاء (الدرس 4).
5. أعلن الأسعار بالـ GEL (الدرس 4) وانشر على البوابات (الدرس 7).

القواعد تتغير، لذا تحقّق من المصدر الرسمي قبل أن تتصرف. تدرّب مع تدريب المبيعات.

هذا الدرس معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية. CloserPass غير تابع لـ GNARE ولا لـ NAPR ولا لأي جهة حكومية في جورجيا.