القواعد التي تتبعها كل يوم في جورجيا

لا يوجد في جورجيا قانون للوكلاء يضم قائمة بالواجبات، لذا فإن القواعد التي تتبعها كل يوم تأتي من عقودك ومن السجل العام ومن قاعدة العملة في الأسعار ومن الممارسة الجيدة البسيطة. ومع عدم وجود رخصة تخسرها، فالشيء الوحيد الذي يحمي مسيرتك هو سمعتك. معظم المشاكل تأتي من أتعاب لم يكتبها أحد، أو شقة لم يتحقق أحد من مالكها، أو وعد على الخارطة لم يستطع أحد الوفاء به. يحوّل هذا الدرس القواعد إلى عادات.

1. اتفق على العمولة كتابيًا

لا توجد نسبة قانونية، ويشير TbilisiExperts (يوليو 2026) إلى أن العمولة غير منظّمة. الأعراف المعتادة (الدرس 1) هي نحو 3% في السوق الثانوية، يدفعها البائع (ExpatHub)، ومن 2% إلى 3% بحسب GeorgiaExpats (2026)، ولا شيء على المشتري في المبنى الجديد، حيث يدفع المطوّر. ولأن القانون لا يسدّ هذه الفجوة، فاتفاقك المكتوب هو حمايتك الوحيدة. يجب أن ينص على:

• العقار والصفقة (بيع أو إيجار).
• العمولة، كنسبة مئوية أو مبلغ، والعملة، ومن يدفع.
• متى تستحق: عند التوقيع، أو عند التسجيل لدى NAPR.
• هل تُضاف ضريبة القيمة المضافة، إذا كان نشاطك يفرضها.
• هل التفويض حصري، ولأي مدة.
• كيف تُقسم الصفقة المشتركة مع وكالة أخرى.

2. تحقّق من السجل العام أولًا

يُسجَّل كل حق عقاري في جورجيا لدى الوكالة الوطنية للسجل العام (NAPR). قبل أن تعلن عن شقة أو تدع مشتريًا يدفع عربونًا، احصل على مستخرج السجل وتحقّق من:

1. المالك. يجب أن يكون البائع هو المالك المسجّل، أو أن يحمل توكيلًا صالحًا منه. كثيرًا ما يستخدم البائعون والمشترون عن بُعد توكيلًا موثّقًا ومصدّقًا بالأبوستيل (ExpatHub؛ GeorgiaExpats).
2. العقار. يجب أن يتطابق العنوان والمساحة والنوع مع ما تعلن عنه.
3. أي قيد مسجّل عليه. اقرأ كل قيد واسأل محاميًا عن أي شيء لا تفهمه.
4. للعقارات على الخارطة، هل يملك المطوّر الأرض وكيف يُسجَّل المشترون كملّاك مستقبليين (القاعدة 4 والدرس 6).

الأرض حالة خاصة. الأراضي الزراعية مقصورة على المواطنين والكيانات الجورجية، مع استثناءات محدودة (GRATA International، سبتمبر 2025). تحقّق من تصنيف الأرض قبل أن تعرض قطعة أرض على مشترٍ أجنبي.

3. أعلن الأسعار باللاري

منذ يوليو 2017، يجب على الشركات في جورجيا الإعلان عن الأسعار بالـ GEL. تبدأ العقوبات التي وصفها ISET Policy Institute (فبراير 2017) بإنذار، ثم 1,000 GEL، ثم 5,000 GEL.

عمليًا، تُعرض أسعار العقارات وكثيرًا ما تُسوّى بالـ USD. يقول GeorgiaExpats (2026) إن معظم صفقات تبليسي تُسعَّر وتُسوّى بالدولار. ويقول ExpatHub إن الـ GEL هو العملة القانونية الوحيدة وإن العقود تذكر ما يعادله بالـ USD. تتضارب المصادر حول كيفية التسوية بالعملة الأجنبية اليوم، لذا:

• في الإعلانات وعلى موقعك، اعرض السعر بالـ GEL. ويمكنك إضافة ما يعادله بالـ USD.
• في العقود، اتبع صياغة المحامي أو السجل بشأن العملة.
• لا تَعِد العميل أبدًا بكيفية تحويل الأموال قانونيًا. اسأل البنك ومحاميًا.

4. بِع على الخارطة بأمانة

البيع على الخارطة هو جوهر السوق الجورجية، وشبكة الأمان رقيقة. لم يجد Legal.ge (أكتوبر 2026) ولا SOVA (أكتوبر 2026) أي قانون يفرض حساب الضمان ولا سجلًا للمطوّرين. وقال اقتصادي نقل عنه SOVA عن خطط التقسيط من المطوّرين: لا يوجد تنظيم هناك. ويضيف GeorgiaExpats (2026) أن العربون المعتاد البالغ 10% يكون عمومًا غير قابل للاسترداد، وأن بعض المطوّرين يحتفظون بالعربون في حساب ضمان، لكن كثيرين لا يفعلون.

لذا لا تقل أبدًا:

• "أموالك محمية"، ما لم يُبيّن العقد بالضبط كيف، مثل حساب ضمان مذكور في العقد.
• "موعد إنجاز مضمون"، عندما يمنح العقد المطوّر هامشًا.
• "عائد إيجاري مضمون"، ما لم يكن التزامًا مكتوبًا من المطوّر، وحتى في هذه الحالة اشرح من يقف وراءه.
• "هذا يمنحك الإقامة"، ما لم تبلغ القيمة 150,000 USD وفق تقييم معتمد (Erickson Immigration Group، فبراير 2026). ولا تلمّح أبدًا إلى أن الإقامة تمنح الحق في العمل (الدرس 2).

سلامة المباني جزء من الأمانة. بعد انهيار المبنى في باتومي عام 2021 في شارع 26 May، الذي أودى بحياة تسعة أشخاص ورُبط بتعديلات غير قانونية، أشارت OC Media إلى أن المهندسين المعماريين وشركات البناء غير مرخّصين في جورجيا. اسأل عن التصاريح وعن مشاريع المطوّر السابقة قبل أن تبيع أي وحدة.

5. اعرف عميلك على أي حال

الوكلاء ليسوا جهات ملزمة بموجب قانون مكافحة غسل الأموال، لكن NAPR جهة ملزمة (MONEYVAL، ديسمبر 2024). سيطرح السجل أسئلة عند التسجيل، والوكالة التي تجلب له مشترين مشبوهين لن تستمر. وكممارسة يومية:

1. تحقّق من هوية كل مشترٍ وبائع، والمالك الحقيقي وراء أي شركة.
2. افهم مسار الأموال: من أين تأتي وكيف ستصل.
3. تقاضَ أتعابك بتحويل بنكي، مقابل فاتورة، وليس نقدًا أبدًا.
4. احتفظ بسجل لما تحققت منه.

ما يوقع الناس في المشكلات

الممارسة	الخطر
أجنبي يعمل بدون تصريح عمل	غرامة 2,000 GEL على العامل وصاحب العمل، تتضاعف ثم تتضاعف ثلاث مرات عند التكرار (الدرس 2)
لا اتفاقية عمولة مكتوبة	لا قاعدة قانونية افتراضية يُرجع إليها، ونزاع حول من يدفع
الإعلان عن شقة بدون مستخرج السجل	بيع شيء لا يملكه البائع، أو لا يستطيع بيعه
أسعار بالـ USD فقط في الإعلانات	إنذار، ثم غرامات قدرها 1,000 و5,000 GEL
وصف عربون على الخارطة بأنه "آمن"	مشترٍ يخسر عربونًا غير قابل للاسترداد ويلومك
عرض أرض زراعية على مشترٍ أجنبي	عملية شراء يقيّدها القانون

عاداتك اليومية

• لا إدراج لعقار دون اتفاقية عمولة مكتوبة.
• لا إعلان ولا عربون بدون مستخرج السجل.
• كل إعلان مُسعَّر بالـ GEL.
• لا وعد على الخارطة غير مكتوب في عقد المطوّر.
• لا أتعاب نقدية، ولا عميل لا تفهم مصدر أمواله.

هذه القواعد تتغيّر، لذا تحقّق من المصدر الرسمي قبل أن تتصرّف. تدرّب عليها في مهارات التعامل مع العملاء.

هذا الدرس معلومات عامة، وليس استشارة قانونية. CloserPass غير تابع لـ NAPR ولا لأي جهة حكومية في جورجيا.