صفقة من البداية إلى النهاية في جورجيا

عملية البيع الجورجية قليلة الأوراق مقارنةً بمعظم دول هذه الدورة. لا توجد ضريبة نقل ملكية، ولا كاتب عدل إلزامي، ويمكن للسجل تسجيل البيع في يوم واحد. وهذه السرعة بالضبط هي سبب أهمية تحققك: بمجرد تسجيل العقد، ينتهي الأمر. يتابع هذا الدرس عملية إعادة بيع، ثم شراء على الخارطة، ويحسب الأرقام.

من يفعل ماذا

• الوكالة: اتفاقية التسويق، والتحقق من السجل، والتسويق، والمعاينات، والعرض، والتفاوض، والتنسيق.
• محامي المشتري (يُنصح به بشدة للأجانب): يتحقق من سجل العقار ومن العقد، وفي البيع على الخارطة من المطوّر.
• الوكالة الوطنية للسجل العام (NAPR)، التي يمكن الوصول إليها أيضًا عبر House of Justice: تسجّل نقل الملكية وتحصّل الرسوم.
• كاتب العدل، عند الحاجة فقط. البيع لا يتطلبه، لكن المشتري أو البائع عن بُعد يوقّع عادةً عبر توكيل موثّق ومصدّق بالأبوستيل (ExpatHub؛ GeorgiaExpats).
• البنك، عندما يكون لدى المشتري قرض عقاري أو تُدفع الصفقة بتحويل.
• المطوّر، في المبنى الجديد: عقد ما قبل الشراء الخاص به وخطة الدفع.

عملية إعادة بيع خطوة بخطوة

1. اتفاقية التسويق. مكتوبة، تتضمن العمولة والعملة ومن يدفع ومتى تستحق (الدرس 4).
2. مستخرج السجل. تأكد أن البائع هو المالك المسجّل واقرأ كل ما هو مسجّل على العقار، قبل أن تعلن.
3. العرض والعربون. عادةً ما يحجز العربون أو اتفاقية الحجز الشقة. وكون المبلغ قابلًا للاسترداد يعتمد على الصياغة، لذا اقرأها مع المشتري قبل تحويل أي أموال.
4. التحقق من العملاء. حدّد هوية الطرفين وافهم مصدر أموال المشتري (الدرس 4).
5. عقد البيع. السعر، والعملة، وطريقة الدفع وتاريخه، وتاريخ التسليم، ومن يدفع كل تكلفة. يمكن توقيع العقد في NAPR أو House of Justice (ExpatHub).
6. التسجيل في NAPR. يصبح المشتري مالكًا عندما يسجّل السجل تغيير الحق.
7. التسليم والعمولة. المفاتيح، وقراءات العدادات، ويدفع البائع للوكالة بتحويل بنكي مقابل فاتورة.

العملة. عادةً ما يُتفق على الأسعار بالـ USD، وتُسوّى صفقات كثيرة بالـ USD، بينما يجب أن تُظهر الإعلانات الـ GEL (ISET Policy Institute؛ GeorgiaExpats). أما كيف يجب أن يذكر العقد العملة فمسألة للمحامي، لأن المصادر تتضارب.

رسوم التسجيل

تعتمد الرسوم الرسمية لـ NAPR لتسجيل تغيير الحق العقاري على السرعة التي تريدها (napr.gov.ge، تم التحقق في أكتوبر 2026):

الخدمة	الرسوم	الوقت
عادية	150 GEL	4 أيام عمل
سريعة	270 GEL	يوم عمل واحد
في اليوم نفسه	350 GEL	في اليوم نفسه

لا تزال أدلة قديمة تذكر من 50 إلى 200 GEL، ما يشير إلى ارتفاع الرسوم. اعتمد على الصفحة الرسمية، وتحقّق منها مجددًا قبل كل صفقة.

الضرائب على الصفقة

• لا ضريبة نقل ملكية ولا رسم دمغة على الشراء (Georgiafy، أغسطس 2026؛ GeorgiaExpats، 2026).
• ربح البائع. إذا باع فرد عقارًا سكنيًا خلال سنتين من شرائه، يخضع الربح لضريبة 5%. وبعد أكثر من سنتين، لا ضريبة. والعقار التجاري المبيع خلال سنتين يخضع لضريبة 20% (Gegidze، يونيو 2024؛ ExpatHub).
• ضريبة العقار السنوية للأفراد تعتمد على دخل الأسرة: تحت 40,000 GEL سنويًا يُعفى المالك، وفوق ذلك ترتفع النسبة مع الدخل حتى 1%، وتحددها البلدية (Georgiafy؛ ExpatHub). تذكر المصادر شرائح مختلفة، لذا اطلب من العملاء التأكد مع مصلحة الإيرادات.
• دخل الإيجار. الفرد الذي يسجّل نشاط التأجير السكني يدفع 5% من إجمالي الإيجار. وإلا فالنسبة 20% (Georgiafy؛ Gegidze).

المثال المحسوب 1: إعادة بيع في Saburtalo، امتلكها البائع 18 شهرًا

يدفع مشترٍ 98,700 USD مقابل شقة مساحتها 75 م² في مبنى حديث، بسعر 1,316 USD للمتر المربع، وهو متوسط ديسمبر 2025 للمشاريع الجديدة في السوق الثانوية (Galt & Taggart). اشتراها البائع قبل 18 شهرًا بمبلغ 90,000 USD. عمولة الوكالة 3%، يدفعها البائع. في الواقع تُحتسب الضريبة باللاري. نعرض المبالغ بالـ USD لتبسيط المثال.

البند	الحساب	المبلغ
ضريبة نقل الملكية	لا توجد في جورجيا	0
رسوم NAPR، الخدمة العادية	ثابتة	150 GEL
ربح البائع	98,700 - 90,000	8,700 USD
الضريبة على الربح (أقل من سنتين)	8,700 x 5%	435 USD
العمولة، على البائع	98,700 x 3%	2,961 USD

تكاليف المشتري ضئيلة: رسوم السجل، ومحامٍ إن وظّفه، وأي ترجمة أو توكيل. وهذه ميزة بيعية قوية مع المشترين الأجانب.

المثال المحسوب 2: الشقة نفسها، امتلكها البائع 3 سنوات

السعر نفسه، لكن البائع امتلك الشقة لمدة ثلاث سنوات.

البند	المبلغ
الضريبة على الربح	0، مع الاحتفاظ لأكثر من سنتين
عمولة	2,961 USD

يوفّر البائع 435 USD. اسأل كل بائع متى اشترى، في الاجتماع الأول.

على الخارطة: عقد المطوّر

في المبنى الجديد، يوقّع المشتري اتفاقية ما قبل الشراء مع المطوّر. يشرح Legal.ge (أكتوبر 2026) أنه يمكن تسجيل المشتري في NAPR كمالك مستقبلي، وأن الملكية الكاملة تأتي بعد الإنجاز وصدور وثيقة الصلاحية للاستخدام الخاصة بالمبنى. تحقّق أن العقد ينص على هذا التسجيل، وأنه يتم فعلًا.

كيف تُدفع الأموال. يصف SOVA (أكتوبر 2026) وGeorgiaExpats (2026) النمط المعتاد:

• تمتد خطط التقسيط من المطوّر عادةً من سنتين إلى 3 سنوات، وغالبًا بعملة أجنبية، وكثيرًا ما تكون بدون فوائد.
• كثيرًا ما يكون العربون 10%، وعمومًا غير قابل للاسترداد، ويمكن أن تبدأ الدفعات الأولى الآن من 0%.
• كثير من المشترين يعيدون تمويل الرصيد بقرض عقاري مصرفي عند التسليم.
• كثيرًا ما تكون أسعار العقارات على الخارطة أقل بنحو 20% إلى 30% من الوحدات المنجزة.
• الأقساط معفاة من سقوف نسبة الأقساط إلى الدخل التي يفرضها البنك الوطني وقد لا تظهر في مكتب الائتمان. وكما قال اقتصادي لـ SOVA، لا يوجد تنظيم هناك.

لا يوجد قانون لحساب الضمان ولا سجل للمطوّرين (Legal.ge؛ SOVA). العقد وسجل إنجازات المطوّر هما الحماية الوحيدة للمشتري.

المثال المحسوب 3: شقة على الخارطة في باتومي

يحجز مشترٍ شقة مساحتها 45 م² بسعر 1,400 USD للمتر المربع، قريبًا من متوسط أغسطس 2026 للمباني الجديدة البالغ 1,386 USD (Business Media Georgia)، أي 63,000 USD. يعرض المطوّر دفعة أولى 10% و24 قسطًا شهريًا بدون فوائد. هذه الشروط للتوضيح. العقد هو الفيصل.

المرحلة	الدفعة	المدفوع حتى الآن
العربون، 10%	6,300 USD	6,300 USD
24 قسطًا شهريًا	2,362.50 USD لكل قسط	63,000 USD بعد 24 شهرًا
التسجيل كمالك بعد الإنجاز	رسوم NAPR	الملكية باسم المشتري

في المبنى الجديد، يدفع المطوّر عادةً للوكالة، ولا يدفع المشتري أي أتعاب (الدرس 8).

المثال المحسوب 4: مشترٍ يريد الإقامة

يريد مشترٍ الإقامة عبر العقار. منذ 1 مارس 2026 أصبح الحدّ 150,000 USD من القيمة السوقية وفق تقييم معتمد، ويمكن الجمع بين عدة عقارات (Erickson Immigration Group، فبراير 2026).

شقة جديدة مساحتها 55 م² في Vake بمتوسط ديسمبر 2025 للسوق الأولية البالغ 2,781 USD للمتر المربع تبلغ نحو 152,955 USD. يبدو ذلك كافيًا، لكن التقييم وحده هو المعتبر، وقد يقيّمها المقيّم بأقل. انصح المشتري بأن يترك هامشًا فوق 150,000 USD، وأخبره أن الإقامة لا تمنح الحق في العمل (الدرس 2).

الضرائب والرسوم والقواعد تتغير، لذا راجع المصدر الرسمي قبل أي إجراء. تدرّب مع تدريب المبيعات وتمارين المال.

هذا الدرس معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية.