صفقة عقارية مغربية من البداية إلى النهاية

تشمل الصفقة المغربية أشخاصًا أكثر مما يتوقعه كثير من المبتدئين: أنت، والموثّق أو العدول، وإدارة الضرائب، والمحافظة العقارية، والبنك، والمطوّر بالنسبة للمساكن الجديدة. معرفة ترتيب الخطوات تتيح لك إرشاد العميل بهدوء واكتشاف المشكلات مبكرًا.

من يفعل ماذا

• أنت، الوكيل. تجد المشتري أو العقار، وتحصل على توقيع التفويض وأوراق الزيارة، وتتفاوض، وتجمع المستندات، وتحافظ على التزام الجميع بالجدول.
• الموثّق أو العدلان. منذ 16 يوليو 2026 (القانون 41.25)، هم وحدهم من يحق لهم تحرير عقد البيع والوعد بالبيع والعقد الابتدائي للبيع على التصاميم.
• إدارة الضرائب (DGI). تحصّل رسوم التسجيل من المشتري والضريبة على الأرباح العقارية (TPI) من البائع.
• المحافظة العقارية (conservation foncière، التابعة لـ ANCFCC). تقيّد البيع في الرسم العقاري. وتصبح الملكية مضمونة بمجرد أن يظهر اسم المشتري في الرسم.
• البنك. يقرض المشتري، ويحوّل العملة الأجنبية إلى دراهم مع الإثبات بالنسبة لغير المقيمين.
• المطوّر، في البيع على التصاميم: يبيع الوحدة، ويقدم الضمان، ويسلّم المبنى.

عملية إعادة بيع خطوة بخطوة

1. العرض والفحوص. اتفقوا على السعر. اطلب رقم الرسم العقاري وشهادة حديثة من المحافظة العقارية. تحقق من هوية البائع والرهون والتحملات. وإذا كان العقار ملكية (عقد عدلي قائم على الشهود)، فنبّه المشتري: لا يوجد سجل مركزي، وقد يستغرق التحفيظ من 12 إلى 36 شهرًا (Lesmre).
2. الوعد بالبيع (compromis). يُوقَّع أمام الموثّق أو العدول. ويحدد السعر، والعربون، وأي شرط للقرض، وتاريخ العقد النهائي.
3. العربون. يُدفع إلى الموثّق. والأموال المدفوعة للموثقين تُودَع في حسابات ودائع لدى CDG، وليس في حساب البائع.
4. التمويل. يدفع المشتري بتحويل بنكي أو شيك. ويرسل غير المقيم عملة أجنبية عبر بنك مغربي ويحتفظ بالإثبات، وهذا ما يسمح بتحويل المال إلى الخارج عند بيع مستقبلي (مكتب الصرف).
5. العقد النهائي. يُوقَّع أمام الموثّق. وإذا وقّع أي شخص عبر ممثل، فيجب أن تكون الوكالة قد سُجّلت لدى المحكمة أولًا.
6. الرسوم والتسجيل. تُدفع رسوم المشتري، ويودع الموثّق البيع لدى المحافظة العقارية، التي تحدّث الرسم العقاري.
7. ضريبة البائع. يصرّح البائع ويدفع TPI خلال 30 يومًا من البيع.

عملية بيع على التصاميم (VEFA) خطوة بخطوة

يتبع البيع على التصاميم القانون 44-00 كما عُدّل بـ القانون 107-12:

1. عقد الحجز، فقط بعد وجود رخصة البناء. يدفع المشتري 5% ويمكنه التراجع خلال شهر.
2. العقد الابتدائي، المسموح به بعد الحصول على رخصة البناء (المادة 618-5). ومنذ يوليو 2026 يجب أن يكون عقدًا رسميًا يحرره موثّق أو عدول. يدفع المشتري 5%. ويجب على المطوّر تقديم ضمان بنكي أو تأميني للتسبيقات.
3. بداية الأشغال: 10%.
4. مراحل البناء (الأشغال الكبرى، والتشطيب، ورخصة السكن): 60% إجمالًا، مقسمة حسب الاتفاق.
5. المفاتيح والعقد النهائي: 20%، ثم التسجيل لدى المحافظة العقارية.

ذكرت Finances News في 2023 أن كثيرًا من المطورين يبيعون بحجوزات أقل صرامة بدلًا من ذلك. إذا لم يكن هناك رقم رخصة، ولا ضمان، ولا موثّق، فأخبر المشتري بوضوح بالحماية التي يتخلى عنها. راجع كيف يعمل البيع على التصاميم (VEFA) في المغرب.

الرسوم والضرائب

المشتري:

• رسوم التسجيل: 4% على العقار المبني (حد أدنى MAD 1,000)، و5% على الأرض العارية، و3% على السكن الاجتماعي المؤهل.
• المحافظة العقارية: 1.5% من السعر إضافة إلى MAD 100 لكل رسم، بحد أدنى MAD 500 (تعريفة ANCFCC).
• الموثّق: عادةً نحو 1% مع ضريبة القيمة المضافة. اطلب عرض سعر مكتوبًا.
• الرسم الإضافي على النقد: منذ 1 يوليو 2026، 2% إضافية على أي جزء غير قابل للتتبع من سعر يتجاوز MAD 300,000.

البائع:

• TPI: 20% من الربح الصافي، بحد أدنى 3% من سعر البيع. والمسكن الرئيسي الذي سُكن فيه خمس سنوات على الأقل معفى، لكن الحد الأدنى 3% لا يزال يُطبَّق على جزء السعر الذي يتجاوز MAD 4 million.

أتعاب الوكالة: عادةً 2% إلى 3%، وغالبًا 2.5%، يدفعها من وقّع عليها.

مثال محسوب بالدرهم

أرقام على سبيل المثال: تُباع شقة محفظة في الدار البيضاء بمبلغ MAD 2,000,000. اشتراها البائع بـ MAD 1,500,000، وهي ليست مسكنه الرئيسي، والربح الصافي الخاضع للضريبة بعد التكاليف المقبولة MAD 400,000. ووقّع البائع تفويضًا بنسبة 2.5%.

البند	طريقة الحساب	MAD
رسوم التسجيل (المشتري)	4% x 2,000,000	80,000
المحافظة العقارية (المشتري)	1.5% x 2,000,000 + 100	30,100
الموثّق (المشتري)	نحو 1% مع ضريبة القيمة المضافة	نحو 22,000 إلى 24,000
الشهادات والمصاريف المتنوعة (المشتري)	مبلغ تقديري	نحو 2,000
إجمالي ما يدفعه المشتري فوق السعر		نحو 134,000 إلى 136,000
أتعاب الوكالة (البائع)	2.5% x 2,000,000	50,000
TPI (البائع)	الأعلى بين 20% x 400,000 = 80,000 و3% x 2,000,000 = 60,000	80,000
ما يحتفظ به البائع	2,000,000 ناقص 50,000 ناقص 80,000	1,870,000

تبلغ تكاليف المشتري نحو 6.7% إلى 6.8% من السعر، بما يتوافق مع تقدير ReaConsult لعام 2026. وإذا كان على البائع رهن، فيُسدَّد أيضًا من مبلغ 1,870,000.

النقاط الأساسية

• يحرر الموثّق أو العدول كل عقد أساسي. وأنت تُعدّ الملف وتحافظ على سيره.
• إعادة البيع: الفحوص، والوعد بالبيع، والعربون لدى الموثّق، والدفع البنكي، والعقد النهائي، والمحافظة العقارية.
• البيع على التصاميم: الرخصة أولًا، ثم 5 و5 و10 و60 و20، مع ضمان.
• يدفع المشترون نحو 6.5% إلى 7% فوق السعر. ويدفع البائعون TPI خلال 30 يومًا.

تدرّب على الأرقام مع تدريب المال في المغرب وتدريب البيع على التصاميم. وبالنسبة للمشترين الأجانب، اقرأ شراء عقار في المغرب كأجنبي.