مهنة الوكيل العقاري في البرتغال

مرحبًا بك في الدورة. على مدى ثمانية دروس قصيرة ستتعلّم كيف تبدأ وتعمل وتتطوّر كوكيل عقاري في البرتغال. يتناول هذا الدرس الأول المهنة نفسها: ماذا تفعل طوال اليوم، ومن يدفع لك، وكيف تبدو السنة الأولى فعلًا.

الوكالة تحمل الرخصة، وأنت تكسب العميل

في البرتغال، الوساطة العقارية نشاط مرخّص. ينص القانون 15/2013 على أن الشركة (أو التاجر الفردي) تحتاج إلى رخصة من IMPIC، المعهد العام للعقارات والبناء، قبل أن تعمل كوسيط. ويسمّيها أهل المهنة رخصة AMI. نتناولها بالتفصيل في الدرس 3.

معظم من يعرضون المنازل لا يحملون هذه الرخصة بأنفسهم. بل يعملون بصفة consultores imobiliários (مستشارين عقاريين) تحت رخصة الوكالة التي ينضمون إليها. وأوضحت Ekonomista في سبتمبر 2026 أن المستشار لا يحتاج إلا إلى عقد تعاون مع شركة مرخّصة. وقدّر كاتب ضيف في Doutor Finanças في 2024 أن أكثر من 95% من الوكلاء يعملون بهذه الطريقة، وأن عددهم الإجمالي بين 40,000 و60,000 شخص. ولا يوجد سجل فردي، فتعامل مع هذا الرقم كتقدير.

ما يفعله المستشار فعلًا

في إعادة البيع، تعمل عادةً لصالح البائع. فأنت:

1. استقطب العقار واجعل المالك يوقّع عقد الوساطة الخاص بالوكالة (الدرس 4).
2. تقيّم المنزل، وتلتقط الصور، وتنشره على البوابات العقارية.
3. قيّم المشترين، ونظّم المعاينات، وتحقّق من هوية كل عميل لأغراض فحوص مكافحة غسل الأموال.
4. تفاوض على العرض وساعد الطرفين على الوصول إلى عقد الوعد بالبيع (CPCV) وعربونه (sinal).
5. نسّق مع البنك والمحامي أو solicitador وعقد البيع النهائي حتى تنتقل المفاتيح.

في بيع المباني الجديدة أو على الخارطة، تبيع لصالح مطوّر، غالبًا عبر حفلات الإطلاق وفعاليات المشترين. وفي الإيجار، تبحث عن مستأجرين لمالك وتتحقّق منهم.

من يوظّف

ستصادف ثلاثة أنواع رئيسية من أصحاب العمل:

• الشبكات الوطنية والامتيازات، حيث يعمل معظم المستشارين كمستقلين تحت علامة تجارية مشتركة.
• الوكالات المستقلة والمتخصصة، القوية غالبًا في مدينة واحدة أو ساحل واحد أو شريحة سعرية واحدة.
• المطوّرون وفرق مبيعاتهم، الذين يبيعون المشاريع الجديدة.

الشبكات كبيرة. ذكرت ECO في مارس 2026 أنه في 2025 كان لدى RE/MAX عدد 11,350 مستشارًا في 422 وكالة، ولدى Century 21 عدد 5,086 مستشارًا، ولدى ERA نحو 3,300، ولدى Zome 2,064. ولم تذكر KW (Keller Williams) عدد موظفيها لكنها أعلنت عن 14,429 صفقة. وإجمالًا كان لدى الشبكات الخمس الكبرى 24,825 مستشارًا وأغلقت أكثر من 140,000 صفقة.

المشترون الأجانب مهمّون. تُظهر بيانات INE التي نشرتها ECO أن الأجانب نفّذوا 27.6% من مشتريات المساكن العائلية في 2025، يتصدّرهم مشترون من البرازيل وأنغولا وفرنسا. واللغات ميزة حقيقية.

كيف يُدفع لك

لا يحدد أي قانون الأتعاب. فالقانون 15/2013 لا يقول إلا إن عقد الوساطة يجب أن يذكر أتعاب الوكالة وطريقة دفعها ونسبة ضريبة القيمة المضافة. وذكرت Ekonomista في سبتمبر 2026 أن الوكالات تتقاضى عادةً 2% إلى 6% من السعر، و5% هي النسبة الأكثر ذكرًا في الشبكات الكبرى. وتُضاف ضريبة القيمة المضافة 23% فوقها، كما في مثال Postal لبيع بقيمة €250,000 بنسبة 5%: أتعاب قدرها €12,500 مضافًا إليها €2,875 ضريبة القيمة المضافة. وفي البيع يدفع البائع عادةً.

تذهب هذه الأتعاب إلى الوكالة. وتحصل أنت على حصة:

النموذج	كيف يعمل	الخطر الرئيسي
مستشار مستقل (recibos verdes)	تُصدر للوكالة فاتورة بحصتك من كل أتعاب	لا دخل حتى إتمام الصفقة
موظف براتب وعمولة	عقد، والضمان الاجتماعي يدفعه صاحب العمل	حصة أصغر من كل صفقة، وأقل شيوعًا
وظيفة مبيعات لدى مطوّر	راتب أو أتعاب لكل وحدة مباعة	يعتمد على مشروع واحد

قدّرت Ekonomista حصة المستشار المعتادة بـ 40% إلى 50% من أتعاب الوكالة، حسب النموذج. وتكون الحصص أقل عند تقاسم الأتعاب مع زميل أو وكالة أخرى: ففي مثال Postal، احتفظ المستشار بمبلغ €3,125 من أتعاب قدرها €12,500، أي نحو 25%.

في الإيجارات، ذكرت ECO في 2020 أن Century 21 كانت تتقاضى إيجار شهر ونصف إلى شهرين، وERA إيجار شهرين مضافًا إليه ضريبة القيمة المضافة. اسأل وكالتك عن أسعارها الحالية.

تُظهر صفحة Indeed لوظيفة consultor imobiliário، المبنية على 314 راتبًا مُبلَّغًا عنه والمحدّثة في أكتوبر 2026، متوسطًا يبلغ نحو €2,890 شهريًا، ومعظمها بين €1,079 و€7,739. وهي أرقام يصرّح بها أصحابها، وليست إحصاءات رسمية. نجري الحسابات في الدرس 8، ويمكنك اختبار أرقامك في حاسبة العمولة.

سنة أولى واقعية

كن صادقًا مع نفسك قبل أن تبدأ:

• الصفقات تستغرق وقتًا. تمنح أرقام ECO الشبكات الخمس الكبرى متوسط 5.2 صفقة لكل مستشار في 2025. أي صفقة واحدة تقريبًا كل عشرة أسابيع، وسيكون المبتدئ دون المتوسط.
• تحتاج إلى مدخرات. في نموذج العمولة فقط، خطط لتغطية تكاليف معيشتك لعدة أشهر.
• المعاملات الورقية هي جوهر العمل. التراخيص، وفحوص غسل الأموال، وشهادات الطاقة، والضرائب. والوكلاء الذين يتقنونها يكسبون الثقة.
• اللغات والمعرفة المحلية أهم من عرض مصقول.

الوكلاء الذين يستمرون يبنون روتينًا يوميًا، ويواصلون تعلّم القواعد، ويعاملون كل عميل كمصدر توصية مستقبلية. وهذا ما ستساعدك عليه هذه الدورة.

ما الذي يأتي بعد ذلك

في الدرس 2 نتناول من يحق له العمل في البرتغال، وعلى أي أساس. ولرؤية الوظائف المتاحة الآن، تصفّح الوظائف وقارن أصحاب العمل في الوكالات.

هذا الدرس معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية. القواعد والأرقام تتغير، لذا راجع المصدر الرسمي قبل أي إجراء.