القواعد التي تلتزم بها يوميًا في البرتغال

قواعد البرتغال للوكلاء مكتوبة في بضعة قوانين، ويراقب IMPIC تطبيقها. ومعظم المشكلات تأتي من عقد ضعيف، أو إعلان دون رقم الرخصة أو فئة الطاقة، أو عميل لم يتحقق أحد من هويته، أو النقد. يحوّل هذا الدرس القواعد إلى عادات يومية.

1. وقّع عقد الوساطة أولًا

عقدك مع المالك هو contrato de mediação imobiliária (عقد الوساطة العقارية). وتنص المادة 16 من القانون 15/2013 على أنه يجب أن يكون مكتوبًا وأن يذكر:

• العقار، بما في ذلك جميع الأعباء المترتبة عليه (الرهون، والامتيازات).
• الصفقة التي تتوسط فيها: بيع، إيجار، مقايضة، وغير ذلك.
• الأتعاب، كمبلغ ثابت أو نسبة مئوية، وطريقة دفعها ونسبة ضريبة القيمة المضافة.
• تفاصيل تأمين الوكالة.
• المستشار المشارك، إن وُجد.
• أي خدمات إضافية، مذكورة واحدة تلو الأخرى.
• أي بند حصرية وماذا يعني.

إذا لم تُكتب مدة، يستمر العقد ستة أشهر. والعقد الذي يخالف هذه القواعد باطل، ولا يجوز للوكالة الاحتجاج بذلك ضد العميل. وتستخدم معظم الوكالات النموذج الرسمي الوارد في القرار 228/2018، الذي تشير idealista إلى أنه يجب أن يتضمن صياغة خاصة بحماية البيانات (Imojuris، idealista).

متى تُستحق الأتعاب؟ تنص المادة 19 على:

• عند إتمام الصفقة، كقاعدة عامة.
• عند عقد الوعد بالبيع (CPCV)، إذا نص عقد الوساطة على ذلك.
• في حالة الحصرية، أيضًا عندما تفشل الصفقة بسبب خطأ المالك.
• إذا كان عميلك مشتريًا أو مستأجرًا، فلا يجوز لك أخذ دفعة مقدّمة إلا إذا سمح العقد بذلك، ويجب أن تردّها إذا لم تتم الصفقة.

تشمل واجباتك تجاه العملاء (المادة 17) التحقق من أن الأطراف يملكون الأهلية والحق في التوقيع، والتحقق من أعباء العقار وخصائصه، وإبلاغ العملاء بسرعة بأي أمر يعرّض الصفقة للخطر.

2. حافظ على سلامة إعلاناتك

• رقم الرخصة. اسم الوكالة ورقم AMI على كل إعلان ومنشور وعقار معروض (المادة 13).
• فئة الطاقة. توضح DECO PROteste أن شهادة الطاقة مطلوبة بمجرد طرح المنزل في السوق للبيع أو الإيجار، وأن الإعلان عنه دون فئة الطاقة يُعاقب عليه بغرامة. وتتراوح الغرامات بين €250 و€3,740 للأفراد و€2,500 و€44,890 للشركات.
• لا وعود بالتأشيرة. لم تعد التأشيرة الذهبية تشمل العقارات (الدرس 5).

3. اعرف عميلك (القانون 83/2017)

يُدرج القانون 83/2017 كل من يمارس نشاطًا عقاريًا، بما في ذلك الوساطة، كجهة ملزمة. ويشرف IMPIC على القطاع بموجب اللائحة 603/2021. وتعرض أسئلته الشائعة الواجبات:

1. تحقّق من هوية كل عميل، والمستفيد الحقيقي من الشركة، قبل أن تبدأ العلاقة. وفي الوساطة يعني ذلك عند توقيع عقد الوساطة، ودائمًا قبل أي CPCV أو عقد بيع نهائي. ويشترط القانون 83/2017 أيضًا التحقق في المعاملات العرضية التي تبلغ €15,000 أو أكثر، وكلما اشتبهت في أي أمر، مهما كان المبلغ.
2. افهم الغرض من الصفقة، ومصدر الأموال عندما تستدعي المخاطر ذلك.
3. احتفظ بسجلات فحوصك لمدة 7 سنوات.
4. أبلغ عن الشبهات فورًا إلى DCIAP (الإدارة المركزية للنيابة العامة) وUIF (وحدة الاستخبارات المالية التابعة للشرطة القضائية)، دون تنبيه العميل.
5. أبلِغ IMPIC (هيئة تنظيم القطاع العقاري) بكل صفقة كل ربع سنة: الربع الأول قبل 30 يونيو، والثاني قبل 30 سبتمبر، والثالث قبل 31 ديسمبر، والرابع قبل 31 مارس. ويُبلَّغ عن عقود الإيجار عندما يبلغ الإيجار €2,500 شهريًا أو أكثر.
6. درِّب الموظفين وعيِّن مسؤول امتثال (RCN). ويُدرَّب الموظفون الجدد المكلّفون بمهام مكافحة غسل الأموال فور انضمامهم.

المخاطر كبيرة. يذكر ملخص Abreu Advogados لعام 2024 غرامات على عدم الإبلاغ تتراوح بين €5,000 و€1,000,000 للشركة، وتصل إلى €5 ملايين للمخالفات العامة، أو ضعف المنفعة إن كان أعلى. اطلب من وكالتك إجراءاتها المكتوبة واسم مسؤول الامتثال RCN لديها.

4. لا نقد فوق الحد المسموح

تحظر المادة 63-E من القانون الضريبي العام دفع أو تلقي €3,000 أو أكثر نقدًا، أو €10,000 للأفراد غير المقيمين الذين لا يمارسون نشاطًا تجاريًا (Postal، نقلًا عن Banco de Portugal، يوليو 2026). وتقسيم الدفعة للبقاء تحت الحد فكرة سيئة. احصل على أتعابك بتحويل بنكي، مقابل فاتورة أو إيصال، في كل مرة.

5. احمِ البيانات الشخصية

أنت تجمع وثائق الهوية والأرقام الضريبية وقسائم الرواتب والبيانات البنكية. وتنطبق اللائحة الأوروبية GDPR، ويُدرجها القانون 58/2019 في القانون البرتغالي، مع CNPD بوصفها الجهة الرقابية (Garrigues). وعمليًا:

• اجمع فقط ما تحتاجه الصفقة، ووضّح السبب.
• لا ترسل أبدًا نسخًا من وثائق الهوية عبر مجموعات دردشة مفتوحة.
• احذف الملفات أو أرشفها عند انتهاء مدة الحفظ القانونية، مع مراعاة مدة 7 سنوات لسجلات مكافحة غسل الأموال.

6. اعرف أوراق العقار

قبل النشر، اطلب من المالك:

الوثيقة	ما تُظهره	المكان
Caderneta predial	السجل الضريبي: رقم المادة في السجل، القيمة الخاضعة للضريبة (VPT)، المساحات، المالكون	Portal das Finanças، مجانًا عبر الإنترنت
Certidão permanente	السجل العقاري: المالك القانوني، الرهون، الحجوزات	عبر الإنترنت، نحو €15
Certificado energético	فئة الطاقة، صالحة 10 سنوات للمساكن	خبير مؤهّل معتمد من ADENE
Licença de utilização	يجوز قانونًا استخدام المسكن كمسكن	البلدية

توضّح Literacia Financeira أن الـ caderneta والـ certidão متكاملتان: إحداهما ضريبية والأخرى قانونية.

تغيّرت الـ licença de utilização. تذكر Montepio أنه منذ 1 يناير 2024، وبموجب المرسوم بقانون 10/2024 (“Simplex urbanístico”)، لم تعد الرخصة مطلوبة عند عقد البيع النهائي. لكنها لا تزال مهمة. تحقّق من وجودها، ومن تطابق المساحات الفعلية مع الأوراق، ومن تسوية أي توسعات أو شرفات مغلقة قانونيًا. فقد ترفض البنوك الإقراض إن لم تكن كذلك.

ما الذي يعرّض الوكلاء للغرامات

الممارسة	الخطر
ممارسة الوساطة دون وكالة مرخّصة	غرامات من €5,000 إلى €30,000 بموجب القانون 15/2013
لا عقد مكتوب، أو محتوى ناقص	العقد باطل، والأتعاب معرّضة للخطر
إعلان دون رقم AMI	من €750 إلى €5,000 بموجب القانون 15/2013
إعلان دون فئة الطاقة	من €250 إلى €44,890 حسب صفتك
إغفال التحقق من الهوية أو تقارير IMPIC	غرامات مكافحة غسل الأموال، تصل إلى €1,000,000 لعدم الإبلاغ
نقد بقيمة €3,000 أو أكثر	غرامات ضريبية بموجب القانون الضريبي العام

عاداتك اليومية

• لا إدراج لعقار دون عقد موقّع وشهادة الطاقة.
• لا إعلان دون رقم AMI وفئة الطاقة.
• لا CPCV (عقد الوعد بالبيع) دون التحقق من الهوية والمستفيد الحقيقي.
• لا نقد.
• تذكير في المفكرة لكل تقرير ربع سنوي إلى IMPIC.

هذه القواعد تتغيّر، لذا تحقّق من المصدر الرسمي قبل أن تتصرّف. تدرّب عليها في مهارات التعامل مع العملاء.

هذا الدرس معلومات عامة، وليس استشارة قانونية.