اعرف السوق البرتغالية: المدن والسواحل والجزر والمشترون

البرتغال ليست سوقًا واحدة. فشقة في Avenidas Novas في لشبونة، وفيلا قرب Quinta do Lago، وشقة جديدة في Funchal تجذب مشترين مختلفين، بأسعار مختلفة، ولأسباب مختلفة. ومعرفة هذه الفروق هي ما يجعل العملاء يثقون بك.

الصورة الكاملة

أحصى INE، المعهد الوطني للإحصاء، 160,467 عملية بيع مساكن في الأشهر الاثني عشر حتى مارس 2026، بمتوسط وطني (الوسيط) قدره €2,168 للمتر المربع، بارتفاع 17.5% خلال عام. وكان مؤشر أسعار المساكن لديه لا يزال يرتفع بنسبة 16.5% سنويًا في الربع الثاني من 2026 (ComparaJá، سبتمبر 2026). أما الأسعار المطلوبة فأعلى: إذ قدّرت idealista البرتغال بـ €3,228 للمتر المربع في سبتمبر 2026.

الأسعار الوسيطة لدى INE للأشهر الاثني عشر حتى مارس 2026:

المنطقة	السعر الوسيط للمتر المربع	ملاحظة
لشبونة (المدينة)	€5,082	+15.2% خلال عام
Cascais	€4,687	€5,000 في الربع الأول من 2026 وحده
بورتو (المدينة)	€3,510	+16.7% خلال عام
منطقة الغارف	€3,240	Loulé عند €4,091
منطقة ماديرا	€2,578	Funchal عند €3,601 في الربع الأول من 2026، +23%
البرتغال	€2,168

وضّح دائمًا ما إذا كنت تذكر أسعار البيع الفعلية (INE) أم الأسعار المطلوبة (البوابات العقارية). العملاء ينتبهون لذلك.

من يشتري

تُظهر بيانات INE التي نشرتها ECO أن الأجانب نفّذوا 27.6% من عمليات شراء المساكن العائلية في 2025، وقدّرها تقرير الاستقرار المالي لـ Banco de Portugal بـ 28%. وتصدّرت الجنسيات البرازيل (9,808 عمليات شراء)، وأنغولا (4,145) وفرنسا (3,765). ومعظم المشترين الأجانب يعيشون أصلًا في البرتغال: إذ كان لدى 34,838 منهم إقامة ضريبية فيها، مقابل 6,248 من غير المقيمين، وهو عدد انخفض بنسبة 14.1%.

المشترون الأجانب يدفعون أكثر. تذكر ECO متوسط أسعار يبلغ نحو €512,600 للمشترين البريطانيين و€479,400 للمشترين الأمريكيين في 2025، مقابل €234,100 للمشترين المقيمين في البرتغال. وفي لشبونة، قدّر INE السعر الوسيط للمشترين ذوي العنوان الضريبي الأجنبي بـ €6,325 للمتر المربع، مقابل €5,000 للمشترين المحليين.

لشبونة وبورتو

لشبونة هي المدينة الأغلى، ولديها أكبر قاعدة من المشترين الدوليين والعاملين عن بُعد والمستثمرين. أما Cascais وOeiras، غرب المدينة، فهما سوقان للعائلات والعقارات الفاخرة. وبورتو أرخص وتنمو بسرعة، إذ يُظهر INE أن المشترين الأجانب دفعوا نحو 17% أكثر من المحليين في منطقة بورتو الحضرية في الربع الأول من 2026.

الغارف

الغارف ساحل لنمط الحياة والمساكن الثانية. وبلغ السعر المطلوب في المنطقة لدى idealista في سبتمبر 2026 €4,216 للمتر المربع. وفي “المثلث الذهبي” الفاخر حول Quinta do Lago وVale do Lobo، أفادت Engel & Völkers في يوليو 2026 بأن نحو 80% من مشتريها كانوا أجانب، يتقدّمهم المشترون البريطانيون والأيرلنديون، ثم الألمان والبلجيكيون والهولنديون. وفي Vilamoura، شكّل المشترون الأجانب نحو 75%. هذه أرقام وكالة واحدة، وليست إحصاءات رسمية.

ماديرا

بلغ السعر المطلوب في ماديرا €3,767 للمتر المربع في سبتمبر 2026 (idealista). ووجد تقرير السوق لعام 2025 من idealista، الذي نشرته DNOTICIAS.PT، أن الأجانب أجروا 32.4% من عمليات البحث عن الشراء في Funchal، وهي النسبة الأعلى بين عواصم المقاطعات. وهذا يعكس الطلب، لا عمليات الشراء المُنجزة.

تغييرات القواعد التي يجب أن يعرفها كل وكيل

التأشيرة الذهبية. أوقف القانون 56/2023 الصادر في 6 أكتوبر 2023 الطلبات الجديدة للإقامة عبر الاستثمار القائمة على العقارات: شراء العقار، وتحويلات رأس المال المرتبطة به، والصناديق العقارية (PwC). ولا يزال من الممكن تجديد التصاريح الممنوحة سابقًا. وتذكر Bright!Tax المسارات الرئيسية المتبقية في 2026، مثل €500,000 في صندوق مؤهّل ليس صندوقًا عقاريًا. لا تبِع المساكن على أنها تأشيرة.

من NHR إلى IFICI. يسأل القادمون الجدد الآن عن IFICI (الحافز الضريبي للبحث والابتكار)، الذي طُرح في مطلع 2024 (PLMJ). ولا يمكن لمن استفاد سابقًا من نظام المقيم غير الاعتيادي القديم (NHR) المطالبة به. لم نتحقّق من صفحة رسمية من كيفية إغلاق NHR أمام المنضمين الجدد، لذا أحِل الحالات الانتقالية إلى مستشار ضريبي. ويفرض IFICI ضريبة على الدخل المؤهّل بنسبة 20% لمدة 10 سنوات، لمن لم يكونوا مقيمين ضريبيًا في السنوات الخمس السابقة (نشرة Finanças، مارس 2025). ويستهدف وظائف البحث والابتكار والوظائف عالية التأهيل. وتشير PLMJ إلى أن النشاط العقاري ليس من القطاعات المؤهّلة، لذا لن يتأهّل معظم الوكلاء، وإن كان بعض مشتريك قد يتأهّلون.

Alojamento Local (الإيجار السياحي). رفع المرسوم بقانون 76/2024 التجميد الوطني على التسجيلات الجديدة، ومنح البلديات صلاحيات أكبر، وألغى المساهمة الإضافية على AL (Turismo de Portugal). وأصبحت كل مدينة تحدد قيودها الخاصة. ففي لشبونة، تحظر لائحة سارية منذ 6 ديسمبر 2025 التسجيلات الجديدة في الأبرشيات التي تبلغ فيها نسبة AL 10% من المساكن، مثل Santa Maria Maior وMisericórdia، وتشترط موافقة البلدية بين 5% و10% (GuestReady). تحقّق دائمًا من العنوان قبل أن يشتري مستثمر بهدف الإيجار السياحي.

المشترون غير المقيمين يدفعون IMT أعلى. منذ أواخر مايو 2026، وبموجب المرسوم بقانون 97/2026، يدفع مشترو المساكن غير المقيمين ضريبيًا في البرتغال ضريبة نقل ملكية ثابتة بنسبة 7.5%، دون شرائح (Financial Options، ECO). وتوجد إمكانية للاسترداد إذا أصبح المشتري مقيمًا خلال عامين، أو أجّر بإيجار معتدل وفق الشروط الواردة في الدرس 6.

العقارات على الخارطة والمباني الجديدة

خفّض المرسوم بقانون نفسه ضريبة القيمة المضافة على بناء المساكن إلى 6% للمشاريع التي بدأت بين 25 سبتمبر 2025 ونهاية 2029، للمساكن المبيعة حتى €660,982 كمسكن دائم أو المؤجّرة حتى €2,300 شهريًا (ECO). والمشتري الذي لا ينتقل للسكن خلال ستة أشهر يواجه زيادة على IMT بنسبة 10%. تحقّق مما إذا كان المبنى الجديد قد استفاد من النسبة المخفّضة قبل أن تنصح مستثمرًا.

كيف تتعرف على منطقتك

1. اختر منطقة واحدة وتعرّف على شوارعها ومدارسها ووسائل النقل فيها ومشاريعها الجديدة.
2. تابع أرقام INE وidealista وBanco de Portugal، واذكر مصدرك دائمًا.
3. تعرّف على أبرز جنسيات المشترين ولغاتهم.
4. اسأل كل مطوّر عن نسبة ضريبة القيمة المضافة والرخصة المطبّقة على مشروعه.

الأسعار والقواعد تتغيّر بسرعة، لذا تحقّق من المصدر الرسمي قبل أن تتصرّف. راجع صفحة الأسواق لمعرفة ما يغطيه CloserPass.

هذا الدرس معلومات عامة، وليس نصيحة استثمارية.