صفقة من البداية إلى النهاية في البرتغال

تمرّ عملية البيع البرتغالية بأيدٍ عدّة: أنت، وغالبًا محامٍ أو وكيل قانوني (solicitador)، والبنك، ومكتب الضرائب، وكاتب عدل أو مكتب Casa Pronta (الشبّاك الموحّد)، والسجل العقاري. وقيمتك تكمن في معرفة الترتيب، وإبقاء الجميع ملتزمين بالمواعيد، والتأكد من ألّا يُفاجأ أحد بفاتورة ضريبية. يتتبّع هذا الدرس عملية إعادة بيع، ثم يحسب صفقة واحدة باليورو.

من يفعل ماذا

• أنت، المستشار: عقد الوساطة، والتسويق، والمعاينات، والعرض، والتحقق من هوية العميل، والتنسيق.
• محامي المشتري أو وكيله القانوني: يفحص الأوراق، ويصوغ CPCV أو يراجعه، ويحجز موعد عقد البيع النهائي.
• البنك: يقيّم المسكن ويوافق على القرض العقاري.
• مكتب الضرائب (Finanças): يُصدر قسائم دفع IMT ورسوم الدمغة، التي يدفعها المشتري قبل عقد البيع النهائي.
• كاتب العدل أو Casa Pronta: العقد الرسمي للبيع. وCasa Pronta هي الشبّاك الموحّد للسجل العقاري.
• السجل العقاري (conservatória do registo predial): يسجّل المالك الجديد وأي رهن.

عملية إعادة بيع خطوة بخطوة

1. عقد الوساطة. موقّع ومكتوب، مع الأتعاب ونسبة ضريبة القيمة المضافة (الدرس 4).
2. العرض والحجز. تأخذ وكالات كثيرة مبلغ حجز لإيقاف المعاينات. لم نجد قاعدة قانونية خاصة بذلك، لذا دوِّن المبلغ، والموعد النهائي لتوقيع CPCV، وما إذا كان قابلًا للاسترداد.
3. التحقق من الهوية. وفق قواعد IMPIC، تحقّق من هوية الطرفين وأي مستفيد حقيقي قبل CPCV (الدرس 4).
4. الفحوصات. يستخرج المحامي certidão permanente (المالك، الرهون، الحجوزات)، وcaderneta predial (البيانات الضريبية)، وشهادة الطاقة، وسجل الرخص لدى البلدية. ومنذ 2024 لم تعد الـ licença de utilização مطلوبة عند عقد البيع النهائي (Montepio)، لكن غياب الرخصة قد يعرقل القرض العقاري.
5. CPCV وsinal. انظر أدناه.
6. الموافقة على القرض العقاري. يوافق البنك على القرض قبل حجز موعد عقد البيع النهائي.
7. IMT ورسوم الدمغة. يقدّم المشتري نموذج IMT (Modelo 1) ويدفع، في موعد أقصاه يوم العمل التالي لإصدار القسيمة، ودائمًا قبل عقد البيع النهائي (Portal das Finanças).
8. عقد البيع النهائي والتسجيل. لدى كاتب عدل، أو في Casa Pronta حيث يتم البيع والتسجيل في جلسة واحدة.
9. أتعابك. تستحق عند إتمام الصفقة، أو عند CPCV إذا نصّ عقد الوساطة على ذلك (القانون 15/2013، المادة 19).

CPCV وsinal

contrato-promessa de compra e venda (CPCV) هو الوعد بالشراء والبيع. ويوضّح دليل Montepio الصادر في سبتمبر 2026:

• يكون مكتوبًا وموقّعًا من الطرفين. وينصّ القانون على التصديق الحضوري على التوقيعات، ويمكن للطرفين التنازل عنه في العقد.
• يجب أن يذكر الطرفين، والعقار ومراجعه في السجل العقاري والضريبي، والسعر وشروط الدفع، وsinal، والموعد النهائي لعقد البيع النهائي، وأن المسكن يُباع خاليًا من الأعباء، ورخصته العمرانية وشهادة الطاقة.
• يُتفق على sinal (العربون) بحرية، وعادةً يكون 10% إلى 20% من السعر، ويُخصم عند عقد البيع النهائي.
• قاعدة الردّ المضاعف. بموجب المادة 442 من القانون المدني، يخسر المشتري الذي ينسحب العربون sinal. أما البائع الذي ينسحب فعليه ردّه مضاعفًا. ويمكن أيضًا مطالبة المحكمة بفرض إتمام البيع (execução específica).

تأكّد من دفع sinal بتحويل بنكي وتدوينه في CPCV.

القرض العقاري

شدّد Banco de Portugal توجيهاته ابتداءً من 1 أغسطس 2026 (Dinheiro Vivo):

• نسبة التمويل إلى القيمة: حتى 90% للمسكن الدائم، و80% للأغراض الأخرى.
• عبء خدمة الدين: أقساط تصل إلى 45% من دخل المقترض، بعد أن كانت 50%.
• المدة: حتى 40 عامًا إذا كان أكبر المقترضين سنًّا في الخامسة والثلاثين أو أصغر، و35 عامًا في غير ذلك.

لذا يحتاج حتى المقيم عادةً إلى 10% على الأقل من السعر نقدًا، إضافة إلى الضرائب والرسوم.

IMT ورسوم الدمغة في 2026

يدفع المشتري IMT (ضريبة نقل الملكية) ورسوم الدمغة (imposto do selo) بنسبة 0.8%، وكلاهما على القيمة الخاضعة لـ IMT (Portal das Finanças). ويذكر دليل PwC الضريبي لعام 2026 شرائح IMT للبر الرئيسي البرتغالي:

القيمة الخاضعة للضريبة	المسكن الدائم (HPP)	مسكن ثانٍ أو للإيجار
حتى €106,346	0%	1%
€106,346 إلى €145,470	2%	2%
€145,470 إلى €198,347	5%	5%
€198,347 إلى €330,539	7%	7%
€330,539 إلى €660,982	8%	8%
من €660,982 إلى €1,150,853	6% ثابتة	6% ثابتة
أكثر من €1,150,853	7.5% ثابتة	7.5% ثابتة

النسب حتى €660,982 حدّية: كل شريحة من السعر تخضع لنسبتها الخاصة. وفوق ذلك، تُطبَّق نسبة واحدة على السعر كله. وقد يحصل المشترون في سن 35 أو أقل الذين يشترون أول مسكن دائم لهم على إعفاء حتى €330,539 (PwC). وتستخدم ماديرا والأزور شرائح مختلفة لا نتناولها هنا.

غير المقيمين. منذ أواخر مايو 2026، وبموجب المرسوم بقانون 97/2026، يدفع المشتري غير المقيم ضريبيًا نسبة ثابتة قدرها 7.5% على المسكن، دون شرائح (Financial Options). وتذكر توجيهات مكتب الضرائب الصادرة في سبتمبر 2026، التي نشرتها idealista، أن المشتري الذي كان مقيمًا سابقًا يدفع النسب العادية، وأن المشتري الذي يصبح مقيمًا خلال عامين يمكنه المطالبة باسترداد الفرق خلال ستة أشهر. ويمكن الاسترداد أيضًا إذا أُجّر المسكن بإيجار معتدل (حتى €2,300 شهريًا) خلال ستة أشهر ولمدة 36 شهرًا في السنوات الخمس الأولى.

مثال تطبيقي: شقة في لشبونة

يشتري زوجان شقة في لشبونة بسعر €400,000، بقرض عقاري، كمسكن دائم لهما. وينصّ عقد الوساطة على 5% مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة، يدفعها البائع. وقيمة sinal واختيار Casa Pronta مجرد أمثلة.

البند	الحساب	المبلغ
sinal بنسبة 10% (مثال)	400,000 x 10%	€40,000
الحد الأدنى للأموال الخاصة عند تمويل 90% (يُحتسب sinal ضمنها)	400,000 x 10%	€40,000
IMT، مسكن دائم	0 + 782.48 + 2,643.85 + 9,253.44 + (69,461 x 8%)	€18,236.65
رسوم الدمغة على الشراء	400,000 x 0.8%	€3,200
Casa Pronta مع قرض عقاري	رسم ثابت (Kinvest)	€700
أتعاب الوكالة، يدفعها البائع	400,000 x 5%	€20,000
ضريبة القيمة المضافة على الأتعاب	20,000 x 23%	€4,600

كيف يُحتسب IMT: لا شيء على أول €106,346، ثم 2% على الـ €39,124 التالية، و5% على €52,877، و7% على €132,192، و8% على آخر €69,461.

الشقة نفسها، مشترٍ غير مقيم. 400,000 x 7.5% = €30,000 من IMT، أي نحو €11,763 أكثر. اعرض هذا على العملاء الأجانب قبل أن يقدّموا عرضًا. لا أحد يحب المفاجآت عند عقد البيع النهائي.

يضيف البنك رسومه الخاصة والضرائب على القرض. اطلب منه بيان التكاليف المكتوب.

عقد البيع النهائي: كاتب العدل أو Casa Pronta

تُنجز Casa Pronta البيع والتسجيل العقاري في موعد واحد لدى مكتب السجل. ويذكر دليل Kinvest الصادر في أكتوبر 2026 رسومًا ثابتة قدرها €375 مع إجراء تسجيل واحد (شراء نقدي) و€700 مع أكثر من إجراء (شراء مع قرض عقاري)، إضافة إلى €50 لكل عقار إضافي. ويُدفع IMT ورسوم الدمغة بشكل منفصل. وعندما تكون جميع الوثائق جاهزة، يمكن غالبًا تحديد موعد خلال نحو خمسة أيام عمل.

لدى كاتب العدل، تعتمد الرسوم على نوع العقد. ثم يقدّم كاتب العدل أو المحامي طلب التسجيل. وفي كلتا الحالتين، لا يكون المشتري في أمان إلا بعد تسجيل الشراء.

العقارات على الخارطة والمباني الجديدة

في الشراء على الخارطة، يكون CPCV هو الوثيقة الأساسية. وتنصح Montepio بإضافة مواصفات البناء وأي شرط مرتبط بالأعمال. انتبه إلى نقطتين في 2026:

• ضريبة القيمة المضافة 6%. يسمح المرسوم بقانون 97/2026 ببناء بعض المساكن الجديدة بضريبة قيمة مضافة 6% بدلًا من 23%، للمساكن الدائمة التي يصل سعرها إلى €660,982. والمشتري الذي لا ينتقل للسكن خلال ستة أشهر يواجه زيادة على IMT بنسبة 10% (ECO).
• الدفعات المرحلية. لم نتمكّن من التأكد من وجود التزام قانوني عام على المطوّرين بضمان الدفعات المرحلية للمشترين، كما هو الحال في إسبانيا. اسأل المطوّر عن الضمان الذي يقدّمه، واطلب من محامي المشتري التحقق منه.

تتغيّر نسب الضرائب حسب التاريخ والإقامة، لذا تحقّق من المصدر الرسمي قبل أن تتصرّف. تدرّب مع تدريب المبيعات.

هذا الدرس معلومات عامة، وليس استشارة قانونية أو ضريبية.