المال وتطوير مسيرتك المهنية في البرتغال

لقد تعلمت القواعد والسوق والصفقة. هذا الدرس الأخير عن أموالك أنت: ما الذي تحصل عليه فعلًا من عملية بيع، وما الضرائب المستحقة عليك، وكيف تختار الوكالة المناسبة، وكيف تتطور بعد ذلك.

حساب العمولة

لا يحدد أي قانون الأتعاب في البرتغال. وذكرت Ekonomista في سبتمبر 2026 أن الوكالات تتقاضى 2% إلى 6%، وأن 5% هي النسبة الأكثر ذكرًا في الشبكات الكبرى، وأن المستشارين يحتفظون عادةً بـ 40% إلى 50% من أتعاب الوكالة. وتُضاف ضريبة القيمة المضافة 23%، ولا تدخل أبدًا في حصتك: فهي ملك للدولة، كما قال المستشار في تقرير Postal.

نسب التقاسم أدناه أمثلة. عقدك هو الذي يحدد.

المثال 1: شقة إعادة بيع في بورتو، €300,000، أتعاب 5% مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة، حصتك 45%.

1. أتعاب الوكالة: 300,000 x 5% = €15,000
2. ضريبة القيمة المضافة على البائع: 15,000 x 23% = €3,450
3. حصتك: 15,000 x 45% = €6,750، قبل ضرائبك الخاصة

المثال 2: فيلا في الغارف، €900,000، أتعاب 5%، مقسّمة مناصفة 50/50 مع وكالة المشتري، حصتك 40%.

1. إجمالي الأتعاب: 900,000 x 5% = €45,000
2. نصف وكالتك: €22,500
3. حصتك: 22,500 x 40% = €9,000

المثال 3: إيجار طويل الأمد، €1,500 شهريًا، أتعاب تعادل إيجار شهر ونصف.

ذكرت ECO في 2020 أن الشبكات تتقاضى إيجار شهر ونصف إلى شهرين. الأتعاب: €2,250 مضافًا إليها €517.50 ضريبة قيمة مضافة. وبحصة 45%، تحصل على €1,012.50. الإيجارات تدرّ أقل، لكنها تجلب ملّاكًا قد يبيعون لاحقًا.

احسب أرقامك مع حاسبة العمولة.

الضرائب والضمان الاجتماعي في نظام recibos verdes

بصفتك مستشارًا مستقلًا، تتولّى أربعة أمور:

• ضريبة القيمة المضافة. توضّح CGD أنه يمكنك البقاء معفى بموجب المادة 53 من قانون ضريبة القيمة المضافة ما دام رقم أعمالك في السنة السابقة لا يتجاوز €15,000. وبين €15,000 و€18,750 تنتقل إلى النظام العادي لضريبة القيمة المضافة في 1 يناير من السنة التالية. وفوق €18,750 تنتقل فورًا، بدءًا من الفاتورة التي تجاوزت الحد. وبمجرد دخولك النظام العادي، تضيف 23% إلى فواتيرك وتدفعها للدولة، مخصومًا منها ضريبة القيمة المضافة على تكاليفك.
• اقتطاع IRS (ضريبة الدخل). تقتطع وكالتك عادةً ضريبة IRS من كل دفعة. وتذكر CGD أنه منذ يناير 2025 انخفضت النسبة للأنشطة المهنية المدرجة في المادة 151 من قانون IRS من 25% إلى 23%، مع خيار الإبقاء على 25%. ولا يشمل إعفاء أصحاب الدخل الصغير عمولات الوساطة إطلاقًا، كما أكدت هيئة المحاسبين OCC بالنسبة للمستشارين العقاريين.
• إقرار IRS السنوي. يندرج دخلك ضمن الفئة B. وفي النظام المبسّط، توضّح Doutor Finanças أن 75% من دخل الأنشطة المدرجة في جدول المادة 151 يخضع للضريبة، وأن 15% من الدخل الإجمالي يجب أن تدعمه مصروفات. اسأل محاسبك عن رمز النشاط المناسب لعملك، لأن المعامل يعتمد عليه. وتُحتسب الاقتطاعات دفعات مقدّمة.
• الضمان الاجتماعي. 21.4% على 70% مما تفوتره، يُصرَّح به كل ربع سنة، بعد إعفاء كامل في أشهرك الاثني عشر الأولى (Ekonomista، 2026).

مثال السنة الثالثة (مستقل، النظام العادي لضريبة القيمة المضافة)	المبلغ
العمولات المفوترة للوكالة	€40,000
ضريبة القيمة المضافة المضافة (23%)	€9,200، تُدفع للدولة مخصومًا منها ضريبة القيمة المضافة على التكاليف
IRS المقتطعة من الوكالة (23%)	€9,200، دفعة مقدّمة من ضريبتك السنوية
وعاء الضمان الاجتماعي (70%)	€28,000
الضمان الاجتماعي (21.4%)	نحو €5,992 للسنة، أي نحو €499 شهريًا
الدخل الخاضع للضريبة في النظام المبسّط (75%، إذا كان رمزك مؤهّلًا)	€30,000

استعن بـ contabilista certificado (محاسب معتمد) من شهرك الأول. فالإقرار الفائت يكلّف أكثر من أتعابه.

كيف تختار وكالة

تُظهر صفحة Indeed (314 راتبًا مُبلَّغًا عنه، محدّثة في أكتوبر 2026) متوسطًا يبلغ نحو €2,890 شهريًا للمستشارين، ومعظمهم بين €1,079 و€7,739. وتؤكد Ekonomista أن تقديرات الدخل هذه لا تؤكدها الإحصاءات العامة. استخدمها كنقطة انطلاق، ثم اسأل:

1. ما نسبة تقاسمي، على عقاراتي الخاصة، وعلى عملاء الوكالة المحتملين، وعلى الصفقات المشتركة؟
2. متى أتقاضى أجري؟ عند عقد البيع النهائي، أم عند CPCV، أم عندما تتقاضى الوكالة أتعابها؟
3. ما الذي يحدث لصفقاتي إذا غادرت قبل إتمامها؟
4. ما رقم AMI الخاص بكم، وأي نموذج عقد تستخدمون؟
5. من هو مسؤول الامتثال لديكم، وكيف تُجرون التحقق من الهوية؟
6. ما الـ leads والبوابات والتدريب والمكتب التي توفّرونها، وما الذي أدفع مقابله؟
7. من يقتطع IRS الخاصة بي، وبأي نسبة؟
8. إن كنت من خارج الاتحاد الأوروبي: هل سيدعم العقد طلب تأشيرتي؟

احصل على الإجابات مكتوبة في عقد التعاون. قارن بين أصحاب العمل في وكالات CloserPass.

تطوير مسيرتك المهنية

• تخصّص. المساكن الفاخرة، أو المباني الجديدة، أو جنسية أو لغة واحدة، أو الإيجارات للملّاك.
• احصل على شهادات. تشير Ekonomista إلى أن جمعية APEMIP تدير شهادة طوعية مع دليل عام للمستشارين المعتمدين.
• قُد فريقًا. إذا وظّفت لاحقًا مستشارين مبتدئين، فاتفق على كل تقسيم كتابيًا.
• ابنِ علامتك الخاصة بمستجدات سوق موثقة المصادر وتقييمات من عملاء راضين.

فتح وكالة AMI خاصة بك

عندما تكون مستعدًا، إليك قائمة التحقق (الدرسان 3 و4):

1. اختر الشكل القانوني: تاجر فرد أو شركة.
2. تأمين لا يقل عن €150,000 وسجل نظيف (Doutor Finanças).
3. رخصة IMPIC: €100 لتقديم الطلب، و€265 سنويًا، مع إثبات استيفاء المتطلبات كل يناير.
4. نموذج العقد: أودِع النموذج الرسمي للقرار الوزاري 228/2018 لدى IMPIC قبل 5 أيام عمل على الأقل من استخدامه (Imojuris).
5. مكافحة غسل الأموال: عيِّن مسؤول امتثال، وأبلِغ IMPIC خلال 60 يوم عمل، ودرِّب الموظفين، واحتفظ بالسجلات 7 سنوات، وأبلِغ عن الصفقات كل ربع سنة (IMPIC).
6. رقم AMI على الباب، وفي كل عقد وكل إعلان.

قبل أن تبدأ: قائمة التحقق النهائية

• أعرف طريقي للعمل بشكل قانوني: التسجيل في الاتحاد الأوروبي أو التأشيرة المناسبة قبل الوصول.
• لدي، أو تقدمت بطلب للحصول على، NIF و NISS.
• أعرف رقم AMI الخاص بوكالتي ونموذج عقدها.
• فتحتُ نشاطي وأعرف ضريبة القيمة المضافة وIRS والضمان الاجتماعي الخاصة بوضعي.
• أستطيع سرد محتويات عقد الوساطة الإلزامية.
• أستطيع إجراء فحوص إجراءات التحقق من الهوية قبل CPCV ولا أقبل أبدًا نقدًا بقيمة €3,000 أو أكثر.
• أستطيع شرح sinal وقاعدة الردّ المضاعف.
• أستطيع تقدير IMT ورسوم الدمغة للمقيم وغير المقيم.
• لدي خطة 90 يومًا وفترة يومية للتنقيب.
• لدي نسبة التقاسم ومواعيد الدفع كتابيًا.

النسب والقواعد تتغير، لذا راجع المصدر الرسمي قبل أي إجراء.

ابدأ الاختبار النهائي

أنت جاهز. اختبر نفسك مع الاختبار النهائي للبرتغال: أسئلة من كل المحاور، كل منها مصحّح مع مصدره. ثم اطّلع على الوظائف المتاحة.

هذا الدرس معلومات عامة، وليس استشارة ضريبية أو قانونية.