القواعد التي يجب أن تلتزم بها يوميًا في دبي

معظم الوسطاء الذين يقعون في المشكلات في دبي ليسوا مجرمين. لقد تجاهلوا نموذجًا، أو نشروا إعلانًا دون تصريح، أو أغفلوا علامة تحذير في دفعة. هذا الدرس شبكة أمانك اليومية.

العقود: النماذج A وB وF وI

تضع RERA عقودًا موحدة. ستستخدمها كل أسبوع.

النموذج	بين	ما يفعله
Form A	البائع وشركة الوساطة	التفويض بتسويق العقار
Form B	المشتري وشركة الوساطة	اتفاقية مساعدة المشتري
Form F	البائع والمشتري	اتفاقية البيع، وتُسمى غالبًا MOU
Form I	شركة وساطة وشركة وساطة	صفقة بين وكيلين، مع نسبة تقاسم العمولة

بعض النقاط التي يجب تذكرها:

• لا نموذج A، لا إعلان. تطلب DLD عقد التسويق مع المالك قبل إصدار تصريح الإعلان.
• النموذج F يأتي عادةً مع تأمين بنسبة 10% من السعر، يُقدَّم كشيك باسم البائع وتحتفظ به الوكالة أو مسؤول نقل الملكية حتى النقل (fäm Properties). وفي حال النزاع، تتيح RERA تسوية ودية عبر Trakheesi؛ وإذا فشلت، يلجأ الطرفان إلى المحكمة.
• النموذج I يُوقَّع قبل المعاينة عندما يتقاسم وسيطان صفقة. ويمنع الخلافات على العمولة.
• عقود الإيجار تُسجَّل في Ejari. ويجعل القانون 26 لسنة 2007 التسجيل مسؤولية المؤجر، وإن كان الوكيل يتولاه غالبًا في الممارسة.

الإعلان: تصريح لكل إعلان

يحتاج كل إعلان عقاري، على بوابة أو وسائل التواصل الاجتماعي أو مطبوعًا، إلى تصريح يصدر عبر Trakheesi، ويجب أن يظهر رقم التصريح في الإعلان (دليل ممارسة الوساطة).

• منذ 24 أبريل 2023، يحمل كل تصريح رمز QR من Madmoun. ويمكن لأي شخص مسحه ورؤية بيانات الإعلان المعتمدة على موقع DLD، وهل بيع العقار أو أُجّر بالفعل.
• لا يجوز عرض العقار من قبل أكثر من ثلاثة وسطاء، ويجب إزالة الإعلانات فور بيعه (Gulf News، 2022).
• يجب أن تطابق بيانات الإعلان التصريح. وفي 2024 حذّرت RERA من أن استخدام تصريح مشروع للإعلان عن وحدات محددة مخالفة، غرامتها AED 50,000 مع احتمال إيقاف الوسيط حتى 3 أشهر.
• تحتاج المنازل المفتوحة والمعارض العقارية أيضًا إلى تصاريح خاصة من DLD.

مكافحة غسل الأموال (AML)

العقار هدف لغسل الأموال، والقانون يعتبرك خط الفحص الأول.

1. أنت من DNFBP. الوسطاء من الأعمال والمهن غير المالية المحددة، ويخضعون لإشراف وزارة الاقتصاد والسياحة في مكافحة غسل الأموال. ويجب على كل شركة وساطة التسجيل في goAML، منصة الإبلاغ.
2. اعرف عميلك (CDD). حدّد هوية العميل وتحقق منها. وبالنسبة للشركات، حدّد المستفيدين الفعليين الذين يملكون 25% أو أكثر. وإذا لم تستطع إكمال العناية الواجبة، فلا تمضِ قدمًا.
3. أبلغ عن النقد والعملات المشفرة. يُشترط تقديم تقرير النشاط العقاري (REAR) عندما تتضمن صفقة تملك حر نقدًا بقيمة AED 55,000 أو أكثر، في دفعة واحدة أو عدة دفعات، أو أي دفعة بأصول افتراضية. ويُقدَّم عبر goAML.
4. أبلغ عن الاشتباه. قدّم تقرير معاملة مشبوهة عبر goAML من خلال مسؤول الامتثال. والمدفوعات من أطراف ثالثة علامة تحذير كلاسيكية.
5. لا تنبّه العميل أبدًا. إخبار العميل بوجود بلاغ جريمة، بغرامات تبدأ من AED 50,000 (Uppersetup).
6. افحص قوائم العقوبات. عند ثبوت التطابق، تُجمَّد الأموال دون تأخير وتُبلَّغ السلطات.
7. احتفظ بالسجلات لمدة خمس سنوات على الأقل.

القانون الحالي هو المرسوم بقانون اتحادي رقم 10 لسنة 2025، الساري منذ 14 أكتوبر 2025. ورفع الحد الأقصى لغرامة الشركات في قضايا غسل الأموال إلى AED 100 million.

المكالمات والبيانات والخصوصية

• التسويق الهاتفي: يحدد قرار مجلس الوزراء رقم 56 لسنة 2024 المكالمات التسويقية بين 9 صباحًا و6 مساءً، من أرقام مسجلة باسم الشركة، وليس أبدًا من أرقام شخصية. لا تعاود الاتصال بعد الرفض.
• جهات اتصال الملاك: تُظهر القائمة الخضراء لدى RERA الملاك الذين وافقوا على التواصل معهم. وقواعد البيانات المشتراة تؤدي إلى شكاوى.
• الصور: نشر صورة عميل دون موافقته قد يخالف قانون الجرائم الإلكترونية الإماراتي. اطلب الموافقة كتابيًا.

ما يعرّض الوسطاء للغرامة أو المنع

• الإعلان دون تصريح ساري، أو بتصريح شخص آخر.
• أسعار أو بيانات خاطئة مقارنة بالتصريح.
• العمل دون بطاقة سارية، أو بعد انتهائها.
• إهمال العناية الواجبة، أو تجاهل الإبلاغ عن النقد، أو تنبيه العميل.
• أساليب الضغط والوعد بالعوائد.

في حملة عام 2020، غرّمت DLD عشر شركات ووجهت إنذارات لثلاثين بسبب مخالفات إعلانية، بغرامات تصاعدية تبدأ من AED 50,000. وقد يكلّف تكرار المخالفات الوكالة رخصتها.

تدرّب على هذه القواعد في القواعد والإجراءات والامتثال.

القواعد والغرامات تتغير. راجع المصدر الرسمي (DLD أو RERA أو وزارة الاقتصاد والسياحة) قبل أي إجراء. هذا الدرس ليس استشارة قانونية.