صفقة عقارية في دبي من البداية إلى النهاية

تتبع الصفقة في دبي مسارًا واضحًا. عندما تعرف كل خطوة، يمكنك إخبار عميلك بما سيحدث بعد ذلك، وهذا ما يجعله يثق بك.

من يفعل ماذا

• أنت، الوسيط: تجد الأطراف وتؤهلهم، وتتولى نماذج RERA، وتنسّق الخطوات.
• مكتب أمين التسجيل: مكتب تسجيل يمثل دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) وينجز البيع بعقود إلكترونية. لا يوجد موثّق في عملية إعادة البيع المعتادة في دبي.
• المطوّر: يصدر شهادة عدم الممانعة (NOC) في إعادة البيع، ويبيع مباشرة في البيع على الخارطة.
• البنك: يقيّم العقار ويدفع للبائع عند النقل عندما يكون لدى المشتري قرض عقاري.
• DLD: تسجّل البيع وتصدر سند الملكية.
• مسؤول نقل الملكية (اختياري): يستعين به كثير من المشترين لإدارة المستندات والاحتفاظ بشيك التأمين.

عملية إعادة بيع خطوة بخطوة

1. النموذج A. يوقّع البائع اتفاقية تسويق مع شركة الوساطة الخاصة بك. تحصل على تصريح من Trakheesi وتعلن.
2. النموذج B. يوقّع المشتري مع وسيطه (وأحيانًا تكون الوكالة نفسها).
3. المعاينات والعرض. اتفقوا على السعر والشروط. وإذا كانت هناك وكالتان، فوقّعوا النموذج I أولًا.
4. النموذج F (MOU). يوقّع المشتري والبائع اتفاقية البيع. ويقدّم المشتري عادةً شيك تأمين بنسبة 10% باسم البائع، يُحتفظ به حتى النقل.
5. القرض العقاري، إن وُجد. يقيّم البنك العقار ويصدر عرضًا نهائيًا.
6. شهادة عدم ممانعة من المطوّر. تذكر DLD شهادة عدم ممانعة إلكترونية من المطوّر كمستند مطلوب. وتؤكد عدم وجود رسوم خدمات غير مدفوعة. ويتقدم البائع عادةً بالطلب ويدفع.
7. النقل في مكتب أمين التسجيل. يوقّع الطرفان أو ممثلوهما. تُدفع الرسوم، ويتسلم البائع الثمن.
8. سند الملكية. تصدر DLD سند ملكية إلكترونيًا باسم المشتري.

عملية بيع على الخارطة خطوة بخطوة

1. تحقق من المشروع. في تطبيق Dubai REST يمكنك رؤية حالة المشروع وحساب الضمان الخاص به. ووفق القانون رقم 8 لسنة 2007، يحتاج المطوّر إلى موافقة DLD وحساب ضمان للمشروع قبل البيع على الخارطة.
2. استمارة الحجز. تحجز الوحدة وتسجّل السعر والشروط الأساسية. ويدفع المشتري مبلغ الحجز.
3. SPA. اتفاقية البيع والشراء مع المطوّر، بما فيها خطة الدفع.
4. التسجيل في Oqood. يسجّل المطوّر البيع في Oqood، السجل المؤقت لدى DLD. والرسوم 4% من السعر، وتُدفع عادةً عند الحجز عبر المطوّر (Bayut).
5. الأقساط. تذهب المدفوعات إلى حساب الضمان الخاص بذلك المشروع تحديدًا.
6. التسليم. عند الإنجاز، يُستبدل قيد Oqood بـ سند ملكية من DLD.

ثلاث نقاط يجب شرحها للمشترين:

• العمولة في البيع على الخارطة يدفعها المطوّر، غالبًا بين 2% و8% (Bayut).
• إعادة البيع قبل الإنجاز تتطلب شهادة عدم ممانعة من المطوّر، ويشترط المطورون عادةً سداد حد أدنى من الثمن، غالبًا 30% إلى 40%، كما هو مكتوب في SPA (Binghatti).
• القروض العقارية على الخارطة يحددها المصرف المركزي بسقف 50% من القيمة.

الرسوم في إعادة البيع

• رسوم النقل لدى DLD: 4% من السعر. وينص قرار المجلس التنفيذي رقم 30 لسنة 2013 على تقاسمها بالتساوي ما لم يُتفق على خلاف ذلك، لكن المشتري يدفعها عادةً كاملة في الممارسة. اكتب طريقة التقاسم في النموذج F.
• مكتب أمين التسجيل: AED 4,000 مع ضريبة القيمة المضافة عندما يكون السعر AED 500,000 أو أكثر، وAED 2,000 مع ضريبة القيمة المضافة لما دون ذلك (haus & haus).
• عمولة الوكالة: نحو 2% مع ضريبة القيمة المضافة 5%، يُتفق عليها في النموذج A أو B.
• تسجيل الرهن: 0.25% من مبلغ القرض، وليس من السعر.

مثال محسوب: شقة بقيمة AED 2,000,000، مشترٍ يدفع نقدًا

البند	الحساب	المبلغ (AED )
رسوم النقل لدى DLD	4% x 2,000,000	80,000
مكتب أمين التسجيل	4,000 + 5% ضريبة القيمة المضافة	4,200
عمولة الوكالة	2% x 2,000,000 = 40,000، + 5% ضريبة القيمة المضافة	42,000
رسوم سند الملكية والرسوم الإدارية	كما في مثال Property Finder	580
إجمالي تكاليف الشراء		126,780

أي نحو 6.3% فوق السعر. وإذا حصل المشتري على قرض عقاري بنسبة 80% (الحد الأقصى للمسكن الأول للوافد حتى AED 5 million)، فأضف 0.25% x 1,600,000 = AED 4,000 لتسجيل الرهن، إضافة إلى رسوم صغيرة.

اعرض على عميلك هذا الجدول في الاجتماع الأول. المشترون يكرهون المفاجآت في مكتب أمين التسجيل.

تدرّب مع البيع على الخارطة والمال والحسابات.

الرسوم والإجراءات تتغير. راجع المصدر الرسمي (صفحات رسوم DLD ومكتب أمين التسجيل) قبل أي إجراء. هذا الدرس ليس استشارة قانونية أو مالية.