المسيرة المهنية في العقارات في البرتغال

القواعد التي يجب أن يعرفها الوسيط

الهيئات العمومية

تُنظَّم الوساطة العقارية على المستوى الوطني من قِبل IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção)، الجهة التي تمنح رخصة الوساطة AMI، وتحتفظ بالسجل العام للشركات المرخّصة، وتحصّل رسم التنظيم السنوي، وتشرف على التزامات الوكالات بمكافحة غسل الأموال وفق القانون 83/2017. ولا يزال القانون 15/2013 يذكر الجهة السابقة لها، InCI، بوصفها السلطة المختصة. وإلى جانبها، تُصدر هيئة الضرائب والجمارك (AT، Portal das Finanças) الأرقام الضريبية وتحصّل IMT ورسوم الدمغة وIMI وAIMI؛ وتسجّل مكاتب السجل العقاري (Conservatórias do Registo Predial) وكتّاب العدل العقود؛ وتتولّى AIMA تصاريح إقامة الأجانب منذ أن تسلّمت هذا العمل من SEF؛ وتدير Turismo de Portugal السجل الوطني للإيجارات قصيرة الأمد (RNAL)؛ وينشر INE وBanco de Portugal أهم إحصاءات الأسعار والقروض العقارية

الرخصة

لا يمكن ممارسة الوساطة العقارية في البرتغال إلا من خلال شركة وساطة مرخّصة وبموجب عقد (القانون 15/2013، المادة 3). وكل مقدّم خدمة مقيم في البرتغال، سواء كان شركة أو فردًا يعمل باسمه الخاص (empresário em nome individual)، يحتاج إلى رخصة من IMPIC، ويُعرف رقم الرخصة باسم AMI. ولا يضع القانون إلا شرطين: حسن السمعة التجارية (idoneidade comercial) وتأمين مسؤولية مدنية لا يقل عن EUR 150,000، أو ضمان مالي معادل. ويُفقد حسن السمعة، مثلًا، بعد الإعسار دون خطة معتمدة من المحكمة، أو عندما يصدر بحق ممثل قانوني حكم نهائي بالسجن خلال السنوات الخمس الأخيرة بتهمة الاحتيال أو خيانة الأمانة أو الفساد أو غسل الأموال. وعندما حلّ القانون 15/2013 محل النظام الأقدم، ألغى شرط حقوق الملكية الإيجابية وإثبات سلامة الوضع الضريبي ووضع الضمان الاجتماعي. ورسوم IMPIC هي EUR 100 للرخصة وEUR 265 لرسم التنظيم السنوي (بالتناسب في السنة الأولى)، وعليها أن تقرّر خلال 20 يومًا، مع موافقة ضمنية إن لم تفعل. وليس للرخص تاريخ انتهاء، لكن في كل يناير يجب على حاملها دفع الرسم السنوي وإثبات استيفاء المتطلبات مجددًا (شهادة سجل جنائي لكل ممثل قانوني، وتأمين ساري المفعول، وللشركات رمز السجل التجاري)؛ ولعام 2026 كان الموعد النهائي للدفع 20 فبراير 2026، وعدم الدفع أو عدم إثبات المتطلبات يؤدي إلى الإلغاء. ويمكن للشركات المرخّصة أصلًا في دولة أخرى من المنطقة الاقتصادية الأوروبية التسجيل لدى IMPIC للاستقرار في البرتغال، أو إبلاغ IMPIC خلال 60 يومًا من أول خدمة عرضية.

من يمكنه أن يكون وكيلًا

الرخصة ملك للشركة، لا لكل مندوب مبيعات. ويعترف القانون 15/2013 بنوعين من العاملين لدى الشركة المرخّصة: فنيو الوساطة (técnicos de mediação imobiliária)، الذين يمارسون أعمال الوساطة باسم الشركة، والـ angariadores، الذين يساعدون في إعداد عقود الوساطة وتنفيذها. ولا يحتاج أي منهما إلى رخصة AMI خاصة به، لكن يجب على كل منهما حمل بطاقة تعريف تصدرها الشركة تحمل اسمه وصورته وبيانات الشركة، ويجب على الشركة الاحتفاظ بملف لعقود العمل أو الخدمة الخاصة بهم. ولا يحصل على بطاقات هوية IMPIC إلا الممثلون القانونيون للشركة. ويعرّف القانون شركة الوساطة بموطنها أو مقرها في دولة من المنطقة الاقتصادية الأوروبية (ويجب أيضًا أن تكون الشركة مؤسّسة وفق قانون إحدى دول المنطقة)، لا بالجنسية، لذا يمكن للأجنبي المقيم بشكل قانوني في البرتغال فتح رخصة تاجر فرد أو إدارة شركة مرخّصة. ويمكن لمواطني الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية وسويسرا العيش والعمل بحرية وتسجيل إقامتهم لدى البلدية المحلية (Câmara Municipal) بعد ثلاثة أشهر. أما مواطنو الدول من خارج الاتحاد الأوروبي فيحتاجون إلى تصريح إقامة يسمح بالعمل المأجور أو المستقل، تُصدره AIMA. ومنذ القانون 61/2025 (الساري منذ 23 أكتوبر 2025) انتهى المسار القديم للدخول كزائر وتسوية الوضع عبر إبداء الاهتمام: يجب الحصول على التأشيرة المناسبة قبل السفر، ثم يكون أمام AIMA تسعة أشهر، مبدئيًا، لتقرّر بشأن تصريح الإقامة. واستُبدلت تأشيرة البحث عن عمل العامة بتأشيرة مدتها 120 يومًا للعمل الماهر.

قواعد الوساطة

يجب أن يكون عقد الوساطة (contrato de mediação imobiliária) مكتوبًا وأن يذكر العقار وأي أعباء عليه، والصفقة المطلوبة، والأتعاب (ثابتة أو نسبة مئوية)، وطريقة دفعها ونسبة ضريبة القيمة المضافة، وبوليصة التأمين، وأي angariador مشارك، وأي خدمات إضافية، وشروط الحصرية وآثارها. وإذا لم تُحدَّد مدة يستمر العقد ستة أشهر، ويجب أن تعتمد هيئة حماية المستهلك (Direção-Geral do Consumidor) العقود الموحّدة مسبقًا، والعقد الذي تنقصه هذه العناصر باطل، وإن كان العميل وحده من يمكنه التمسك بذلك. وتستحق الأتعاب عند إتمام الصفقة أو، إذا نصّ العقد على ذلك، عند توقيع عقد الوعد (CPCV)؛ وفي حالة الحصرية تتقاضى الشركة أتعابها أيضًا إذا فشلت الصفقة بسبب خطأ المالك. ويحظر القانون على الشركة تقاضي أتعاب من عميلها ومن الطرف الآخر في الصفقة نفسها، والأموال المستلمة من المشتري قبل CPCV تُحفظ كأمانة ويجب ردّها عند الطلب. وفي سبتمبر 2026 كانت عمولة البيع المعتادة 4% إلى 5% مضافًا إليها ضريبة القيمة المضافة 23% (نطاق إجمالي من 3% إلى 6%)، غالبًا مع حد أدنى للأتعاب بنحو EUR 6,000 مضافًا إليه ضريبة القيمة المضافة؛ وفي الإيجارات تكون القاعدة إيجار شهر واحد مضافًا إليه ضريبة القيمة المضافة يدفعه المالك، وفي المباني الجديدة يدفع المطوّر عادةً (BoaVenda). ويجب أن يظهر اسم الشركة ورقم رخصة AMI في كل مكتب وعقد وإعلان ومراسلة، ويحتاج كل مكتب إلى دفتر شكاوى. ووفق قانون مكافحة غسل الأموال 83/2017 ولائحة IMPIC رقم 603/2021، يجب على الشركات التحقق من هوية العملاء، والاحتفاظ بالسجلات، وتدريب الموظفين، وإبلاغ IMPIC ببدء نشاطها العقاري، وتقديم تقارير ربع سنوية عن كل عملية بيع تتولّاها وكل عقد إيجار يبلغ إيجاره EUR 2,500 أو أكثر شهريًا.

المشترون الأجانب

لا تفرض البرتغال قيودًا على الجنسية في شراء العقارات: يشتري المقيمون وغير المقيمين بالشروط نفسها، ويحتاج المشتري إلى رقم ضريبي برتغالي (NIF)؛ ويجب على المقيمين خارج الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية تعيين ممثل ضريبي للحصول عليه (Global Citizen Solutions، أكتوبر 2026). ولم تعد التأشيرة الذهبية تقبل العقارات: فقد ألغى القانون 56/2023 (Mais Habitação) مشتريات العقارات ومسار تحويل رأس المال البسيط ابتداءً من 7 أكتوبر 2023. ومن المسارات المتبقية EUR 500,000 في صندوق استثماري برتغالي مؤهّل لا يستثمر في العقارات، واستثمار EUR 500,000 في شركة يخلق خمس وظائف، وخلق عشر وظائف، وEUR 500,000 للبحث العلمي، وEUR 250,000 للفنون والثقافة. ورفع القانون الأساسي 1/2026، الساري منذ 19 مايو 2026، مدة الإقامة اللازمة للتجنّس من خمس إلى سبع سنوات لمواطني الاتحاد الأوروبي وCPLP وإلى عشر سنوات لغيرهم، مع إبقاء الطلبات المعلّقة خاضعة للقانون القديم. وأُغلق النظام الضريبي للمقيم غير الاعتيادي (NHR) أمام المنضمين الجدد بعد 2023 وحلّ محله IFICI، الذي يقدّم نسبة ضريبة دخل 20% على دخل العمل البرتغالي المؤهّل وإعفاءً على معظم الدخل الأجنبي لمدة عشر سنوات، لكن فقط لمن يصبحون مقيمين لممارسة أنشطة بحث علمي أو ابتكار مؤهّلة، ويسجّلون مسبقًا، ولم يكونوا مقيمين في السنوات الخمس السابقة. وفي 2025، أحصى INE 8,471 عملية شراء مساكن من مشترين ذوي موطن ضريبي في الخارج، بانخفاض 13.3% وهو التراجع السنوي الثالث على التوالي، بقيمة EUR 3.4 مليار؛ ودفع المشترون المقيمون في الاتحاد الأوروبي متوسط EUR 335,640 والمشترون من أماكن أخرى EUR 470,277، مقابل EUR 234,120 للمقيمين.

الضرائب والرسوم

يدفع المشتري IMT (ضريبة نقل ملكية العقار) ورسوم الدمغة. ولعام 2026 رُفعت شرائح IMT في البر الرئيسي بنسبة 2%: على المسكن الدائم الخاص تكون النسبة 0% حتى EUR 106,346، ثم نسب حدّية قدرها 2% و5% و7% و8% حتى EUR 660,982، ونسبة واحدة 6% حتى EUR 1,150,853 و7.5% فوق ذلك؛ وتبدأ المساكن الثانية بنسبة 1% وتتبع الدرجات نفسها، بينما تدفع العقارات الحضرية الأخرى 6.5% والأراضي الريفية 5% (PwC Tax Guide 2026). وتحدد الأزور وماديرا حدود شرائحهما الخاصة. والمشترون في سن 35 أو أقل الذين يشترون أول مسكن دائم لا يدفعون IMT ولا رسوم دمغة حتى EUR 330,539، ولا يدفعون سوى 8% IMT على الجزء الذي يتجاوزه حتى EUR 660,982. ومنذ 25 مايو 2026، يطبّق المرسوم بقانون 97/2026 نسبة IMT ثابتة قدرها 7.5% على غير المقيمين الذين يشترون مسكنًا؛ ولا تنطبق على المشترين الذين كانوا مقيمين ضريبيًا في البرتغال سابقًا، ويمكن استردادها إذا أصبح المشتري مقيمًا خلال عامين أو أجّر المسكن بإيجار معتدل (حتى EUR 2,300 شهريًا) خلال ستة أشهر ولمدة 36 شهرًا على الأقل في السنوات الخمس الأولى. ورسوم الدمغة 0.8% من السعر، إضافة إلى 0.6% من القرض العقاري الذي تبلغ مدته خمس سنوات أو أكثر. وعبر الخدمة الحكومية Casa Pronta، يكلّف عقد البيع النهائي والتسجيل EUR 375 للشراء النقدي وEUR 700 مع التمويل البنكي، بينما تتراوح أتعاب كاتب العدل الخاص أو الوكيل القانوني عادةً بين EUR 200 وEUR 500 إضافة إلى رسوم السجل (Literacia Financeira، سبتمبر 2026). ويدفع الملّاك سنويًا IMI بنسبة 0.3% إلى 0.45% من القيمة الضريبية للعقار الحضري (تحددها كل بلدية)، ويدفع الأفراد الذين تتجاوز قيمة عقاراتهم السكنية EUR 600,000 (EUR 1.2 مليون للأزواج ذوي الإقرار المشترك) أيضًا AIMI بنسبة 0.7%، ترتفع إلى 1% و1.5% في الشرائح الأعلى؛ وتدفع الشركات 0.4% والكيانات في الملاذات الضريبية 7.5%.

على الخارطة

تُوقَّع مشتريات العقارات على الخارطة عبر عقد وعد بالبيع (contrato-promessa de compra e venda، CPCV) قبل عقد البيع النهائي. ويجب أن يكون مكتوبًا، مع التصديق الحضوري على التوقيعات من كاتب عدل أو محامٍ أو وكيل قانوني أو مكتب سجل، ويجب على المصدِّق تأكيد وجود رخصة بناء أو استخدام. وليس للعربون (sinal) مبلغ قانوني؛ فإذا انسحب المشتري خسره، وإذا أخلّ البائع يمكن للمشتري المطالبة بضعف العربون أو أن يطلب من المحكمة التنفيذ العيني، وهو حق لا يمكن التنازل عنه في CPCV لعقار (Literacia Financeira، أكتوبر 2026). ولا يوجد في البرتغال قانون عام يُلزم المطوّرين بضمان دفعات العقارات على الخارطة، لذا على المشترين التفاوض على ضمان بنكي أو كفالة تأمينية تغطي العربون والأقساط، وربط الدفعات بمراحل البناء، والتحقق من السجل العقاري ورخصة البناء والسجلات التجارية للمطوّر؛ وإذا أعسر المطوّر قبل تسليم المفاتيح، لا يكون المشتري إلا دائنًا عاديًا. وغالبًا يكون العربون عند CPCV بين 10% و30% من السعر، ويُدفع الرصيد على مراحل وعند عقد البيع النهائي (The Portugal News، مايو 2026). كما يخفّض المرسوم بقانون 97/2026 ضريبة القيمة المضافة على بناء المساكن الجديدة من 23% إلى 6% ابتداءً من 1 يوليو 2026 (اختياريًا من 1 يناير 2026) عندما تُباع كمسكن دائم خاص بسعر يصل إلى نحو EUR 660,982 أو تُؤجَّر بإيجارات معتدلة، والمشتري الذي لا يستخدم هذا المسكن كمقر إقامة دائم يدفع IMT إضافية بنسبة 10%.

الإيجارات

يجب تسجيل الإيجارات قصيرة الأمد (alojamento local، AL) في السجل الوطني RNAL. وكان Mais Habitação (القانون 56/2023) قد جمّد تسجيلات AL الجديدة في الشقق، وحدّد مدة التسجيلات بخمس سنوات، وأنشأ مساهمة استثنائية على AL (CEAL)؛ ثم ألغى المرسوم بقانون 76/2024 الصادر في 23 أكتوبر 2024 تلك الإجراءات، وجعل التسجيلات قابلة للنقل مجددًا، وسلّم التحكم للبلديات، التي يمكنها اعتماد لوائح AL بمناطق احتواء ومناطق نمو مستدام والاعتراض على التسجيلات الجديدة خلال 60 يومًا (90 في مناطق الاحتواء). ولم يعد بإمكان اتحادات الملّاك إلغاء AL بمفردها: إذ يمكن للملّاك الذين يملكون أكثر من نصف حصص المبنى (permilagem) إصدار اعتراض مسبّب بسبب إزعاج متكرر، ويقرّر رئيس البلدية. وتطبّق لشبونة وبورتو كلتاهما مناطق احتواء (انظر صفحات المدن). ويجب أن تكون عقود الإيجار طويلة الأمد مكتوبة، وللسكن الدائم تتراوح مدتها بين سنة و30 سنة؛ وتتجدد العقود التي تزيد على ثلاث سنوات للمدة نفسها والأقصر منها لثلاث سنوات ما لم يُتفق على غير ذلك، ويُحدَّد التأمين بحد أقصى قدره إيجار شهرين. ويمكن للمالك رفع الإيجار مرة واحدة سنويًا بمعامل INE بإشعار كتابي مدته 30 يومًا: 1.0224 (2.24%) لعام 2026 و1.0256 (2.56%) لعام 2027، المنشور في 1 أكتوبر 2026. وحتى نهاية 2029، لا يجوز أن يتجاوز الإيجار في عقد جديد لمسكن مؤجّر في السنوات الخمس السابقة الإيجار القديم بأكثر من 2%، مع بعض الاستثناءات. ويخضع دخل الإيجار لضريبة بنسبة 25% افتراضيًا (أقل للعقود الطويلة)، وابتداءً من 2026 بنسبة 10% لإيجارات السكن حتى EUR 2,300 شهريًا وفق المرسوم بقانون 97/2026.

المنصات

IMPIC (رخص الوساطة AMI، ورسم التنظيم السنوي، والسجل العام للشركات المرخّصة)بوابة IMPIC لمكافحة غسل الأموال (إبلاغات بدء النشاط والتقارير الربع سنوية للصفقات وفق القانون 83/2017)Portal das Finanças / AT (NIF، IMT، رسوم الدمغة، IMI، AIMI، caderneta predial، التسجيل في IFICI)السجل العقاري (Conservatória do Registo Predial، certidão permanente)Casa Pronta (خدمة شاملة لعقد البيع النهائي والتسجيل)AIMA (تصاريح الإقامة لمواطني الدول من خارج الاتحاد الأوروبي، خلف SEF)البلدية المحلية (Câmara Municipal) لشهادات تسجيل مواطني الاتحاد الأوروبي ورخص البناء وقواعد ALRNAL، السجل الوطني للإيجارات قصيرة الأمد (Turismo de Portugal)Direção-Geral do Consumidor (اعتماد عقود الوساطة الموحّدة) وLivro de Reclamaçõesإحصاءات أسعار المساكن لدى INE وبيانات القروض العقارية لدى Banco de Portugal